租赁合同纠纷民事一审民事案

律师观点分析

当事人信息

原告（反诉被告，统称原告）：丁XX，男，1986年10月27日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。

委托诉讼代理人：张XX，广东XX律师。

被告（反诉原告，统称被告）：东莞市XX公司，住所地广东省东莞市长安镇乌沙新乐XX,统一社会信用代码为91XXXXXXXX。

法定代表人：邝XX，身份同下。

被告：邝XX，男，1981年6月2日出生，汉族，住湖南省蓝山县。

二被告共同委托诉讼代理人：宋XX，广东XX律师。

审理经过

原告丁XX与被告东莞市XX公司（以下简称“XX公司”）、邝XX租赁合同纠纷一案,本院于2022年5月17日立案后,XX公司提起反诉,本院对XX公司的反诉予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁XX的委托诉讼代理人张XX，被告东莞市XX公司、邝XX的共同委托诉讼代理人宋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告丁XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告XX公司向原告退还租赁保证金人民币150000元；2、被告XX公司赔偿原告装修费人民币203685元；3、被告XX公司赔偿原告搬迁费用共计人民币24500元；4、判令被告承担原告为实现本案债权而产生的律师代理费人民币10000元；5、判令被告邝XX对被告XX公司的前述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费、保全费由被告XX公司和被告邝XX承担。事实和理由：2021年5月7日原告与被告XX公司签订《厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），该租赁合同约定原告向被告XX公司承租东莞市××镇××路××号××房××栋××层××室××宿舍5间（工业园统一使用地址名称为：Ａ栋1楼101室）（以下简称：“租赁物业”），租赁期限为3年，即自2021年5月7日起至2024年5月6日止，租金为人民币50000／月。同时，合同对如在有效期内因甲方（被告XX公司）的原因造成乙方（原告）搬走的情况，明确约定由甲方赔偿乙方所有装修及搬厂费用以及退还押金的情形，详情见原告提交的证据《厂房租赁合同》。租赁合同签订后，原告如约履行合同义务，但被告XX公司于2021年12月底丧失出租权，因被告XX公司原因导致双方签订的租赁合同提前解除。当时正值年底，原告无法另寻其他场地进行搬迁，原告被迫无奈与案外人东莞市XX公司签署《厂区临时租赁协议》继续使用涉案厂房，直到2022年2月26日原告找到新的场地搬离涉案厂房。基于被告XX公司的违约行为，造成原告厂房装修损失和厂房频繁搬迁的损失，原告多次要求被告XX公司履行《厂房租赁合同》的义务退租赁保证金及赔偿所有装修及搬厂费用损失，然而截止至起诉之日止，被告XX公司仍未履行其应尽义务。故原告诉至法院，请求被告XX公司履行其应尽义务。另被告邝XX系被告XX公司100%持股的股东，被告邝XX在租赁合同签订之日起至原告起诉之日起也均是被告XX公司的实际控制人及法定代表人，原告也曾向被告邝XX的个人账号转入过租金等费用，被告邝XX和被告XX公司存在财产等混同的情形，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的有关规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。基于上述理由，原告有权要求被告邝XX对被告XX公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。

被告辩称

被告XX公司对原告的本诉答辩称，同意退回保证金，但应当抵扣免租期的租金以及12月份的水电费，具体数据见反诉状。对于装修费不予确认，即使支持也应当通过鉴定来确定装修价值，对搬迁费不予认可，而且搬迁是原告必然产生的。对于律师费我方认为没有合同依据，不应当支持。对于被告邝XX承担连带责任，我方认为没有合同依据且被告XX公司是有限公司，原告无证据证明被告XX公司、邝XX混同的，被告邝XX不应当承担连带责任。

被告XX公司向本院提出反诉请求如下：1、判令原告向被告支付免租期租金53917.8元（40天约定免租期÷1095天合同期×未履行租期897天＝32.8天；年租金60万元÷365天×32.8天＝5273元）；2、判令原告向被告支付2021年12月水费831.6元、电费23452.86元；3、反诉费用由原告承担。事实和理由：2021年5月7日原告与被告XX公司签订租赁合同，约定被告XX公司将位于东莞市××镇××路××号××房××栋××层××室××宿舍5间出租给原告经营使用，合同约定租赁期限为3年，即从2021年5月7日至2024年5月6日止，其中免租期为40天，从2021年5月7日至2021年6月16日止。后由于客观原因，原告实际仅租用至2021年12月底即搬离，按照合同约定，40天的免租期系基于三年租期的基础，现原告仅租用198天，故应按照未完租期的比例补足免租期租金。另外，原告在搬离后，尚有2021年12月水电费未支付。

原告对XX公司的反诉答辩称，1.厂房租赁合同提前解除的原因是被告XX公司隐瞒出租权期限在先，在其丧失出租权后租赁合同实际无法继续履行而非原告的违约情形，被告XX公司在明知2021年12月31日后不一定会取得出租权的情况下依然在2021年5月7日和原告签三年的厂房租赁合同，被告XX公司在应当预知、可以预知自身无法履行合同的前提下选择隐瞒原告造成原告巨大损失存在明显过错，应当承担赔偿责任。2.合同约定的三年租期并非免租期的充分必要条件，被告XX公司无权要求原告补交免租期租金，合同没有约定因被告XX公司过错导致合同无法履行的情况下原告仍需按比例补足免租期租金的情形，因此被告XX公司的请求没有法律依据和事实依据。3.2021年12月份水电费因12月份的水电费是2022年1月份缴纳，当时被告XX公司已经丧失出租权，无权向原告收取水电费，另外，被告XX公司不能证明其已经代原告缴纳12月份水电费的事实，请求法院不予支持。4.关于搬迁厂房的费用是因被告XX公司的缔约过失造成的，新的出租权人（案外人东莞市XX公司）是否能够按照原告与被告XX公司之间的租赁条件达成出租属于不确定因素，涉案物业的出租权已经不属于被告XX公司，势必产生搬迁费用，因此搬迁费应由被告承担。

本院查明

经审理查明如下：原告（合同乙方）与XX公司（合同甲方）于2021年5月7日签订《厂房租赁合同》，约定XX公司将位于东莞市××镇××路××号××房××栋××层××室××宿舍5间（以下称租赁房屋）出租给原告经营使用，合同约定租赁期限为3年，即从2021年5月7日至2024年5月6日止，其中免租期为40天，从2021年5月7日至2021年6月16日止。租金每月50000元，免租期内免收租金，不免水电费，基本电费从2021年5月17日开始计算，基本用电200千伏安。原告向被告支付150000元作为租房保证金。合同签订后，原告依约支付了保证金，XX公司交付了租赁房屋。

被告提交的合同编号为XX厂03号《厂房租赁合同书》反映，涉案租赁物原由案外人东莞市XX公司（以下简称XX公司）向东莞市长安镇新民股份经济联合社（以下简称新民XX）承租，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日。2021年3月1日，邝XX与案外人签订《新民路87号厂房合同转让协议》约定，案外人将涉案厂房转让给邝XX。后期由邝XX负责交租给村委，所有风险由邝XX承担。本合同期满，案外人协助邝XX续租，续租成功后邝XX再拿6万块给案外人喝茶。2022年1月，因XX公司未能与新民XX达成续租合同，自2022年1月起，被告未能再出租涉案场地。被告主张当时和原告签订租赁合同期限约定至2024年，是因为XX公司承诺到期后一定会和新民XX协商续租，被告才同意承租，当时原告对此情况也是了解，因XX公司未能续租成功，导致原、被告双方没有继续履行。被告主张从合同尾部最后一句话“经甲乙双方协商，如在合同有效期内因甲方的原因造成乙方搬走的情况，则由甲方赔偿乙方所有装修及搬厂费用（以实际票据为准），甲方退回乙方所交付的三个月押金”可以知道，原告知道被告剩余的租期不足一年但也了解到被告和XX公司是有承诺续租，原告对物业是有义务了解的。原告主张，原告了解2021年3月1日XX公司将承租物业转租，XX公司已经退场，涉案场地由被告经营，但原告承租时对被告出租仅剩几个月的情况并不了解。另该租赁合同第十条载明案涉房屋没有建设工程规划许可证等手续，原告对此知悉。原告确认签合同的时候知道案涉房屋没有建设工程规划许可证。

关于原告主张的装修费。原告提交了一份《装修合约书》载明其与广东XX公司于2021年5月11日（以下简称XX公司）签订《装修合约书》，约定原告将位于××镇××路××号的厂房装修工程发包给XX公司施工，工程日期自2021年5月12日至6月12日，总共30天，工程总造价预估价位190000元。工程价款约定于2021年6月18日、7月15日及9月17日分三期支付完毕，尾款竣工结算时一次结清。XX公司的签约代表为鄢波。工程结算表载明包括三大项车间装修项目、宿舍饭堂装修项目、杂项。其中车间装修项目22小项包括石膏板隔离、无尘板天花、木门、乳胶漆、办公室窗帘等合计171982元；宿舍饭堂装修项目包括饭堂批灰、门小计26338元；杂项包括卫生与垃圾清理费、工程施工管理费两项合计7933元。以上工程总价为206253元，折后价为190000元。原告提交的转账记录载明原告向鄢波于2021年6月18日、7月15日及9月17日总共支付190000元。原告提交了XX公司开具的两张金额合计为190000元的发票及收据，发票载明为应税服务为建筑服务，厂房装修。收据载明XX公司收到丁总新民厂房装修总计工程（全结清）190000元。原告还提交了一张于2021年6月19日向被告指定收款人员邓XX转款13685元的转账记录，称是厂房地板做地坪漆的费用。被告称，该13685元是被告为原告装了地坪漆，且费用是被告先行垫付后原告再支付给被告。对原告其他的装修情况不了解。

关于搬运费。原告提交了分三次向高XX、高XX转账合计24500元的微信转账记录及高XX、高XX出具的收款收据，载明其2021年6月18日支付搬运费11000元，于2022年2月26日支付搬运费13500元。

另双方确认原告在案涉租赁场地经营至2022年2月26日，但原、被告的租赁合同是在2021年12月31日已解除。原告提交了一份其与案外人东莞市XX公司（以下简称XX公司）于2022年1月23日签订的《厂区临时租赁协议》，载明原告于2022年1月1日起向临时租用位于××镇××路××号的厂房，原告于2022年3月31日前搬离厂区，XX公司每月收取原告租金55000元，基本电费4600元，水电费另算，电费按时间段收取分别是1.25／0.75／0.39元／度，在这个基础上收取0.1元服务费用，水费6元／方。

关于被告主张的水电费。被告提交了一份2021年12月水电费明细单，载明原告应付2021年12月水电费24284元，原告对此不予确认，并主张被告没有提供证据证明其代原告缴纳2021年12月份的水电费，新出租方是否向原告索要水电费与本案无关，是原告与新出租方的关系。

另原告提交了微信聊天记录及《<厂房租赁合同>终止协议书》,该协议书反映原告与被告达成合同终止协议，被告向原告退款110718元。原告对该微信聊天记录及终止协议真实性，关联性不予确认，主张该终止协议是被告单方出具且租赁合同是被告违约而解除，与原告无关，协议所述内容严重与事实不符。

另原告提交了律师费发票、网上银行回单、委托代理合同载明原告和东莞市XX公司为处理本案已支出律师费10000元。

另查明，邝XX系被告XX公司的唯一股东。

原告在诉讼中申请了财产保全，请求查封被告价值388185元的财产，本院依法实施财产保全。

本院认为

本院认为：本案为租赁合同纠纷。双方均确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告之间双方的租赁合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告请求被告返还租赁保证金150000元，合法有据，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、原告请求的装修费及搬迁费用有无依据；二、被告反诉请求的免租期租金及水电费有无依据。

焦点一、关于装修损失。首先，被告确认收取了原告支付的地坪漆项目的装修费用13685元，本院对此予以确认；其次，原告提交的装修合同、结算表、转账记录、收据、发票可以证实原告有为涉案厂房进行过装修，支出过相应费用。而结合原、被告租赁合同最后一句话“经甲乙双方协商，如在合同有效期内因甲方的原因造成乙方搬走的情况，则由甲方赔偿乙方所有装修及搬厂费用（以实际票据为准），甲方退回乙方所交付的三个月押金”，应认定被告对原告装修知情同意。现涉案租赁物已由案外人经营使用，租赁物的现状已非原告于2022年2月26日搬离时情况，已无法按照现状进行装修现值损失鉴定。但如前所述，原告确为涉案房屋进行了装修，本院根据原告提交的装修合同、结算表、转账记录、收据、发票，结合涉案装修工程竣工日期为2021年6月12日，原告搬离日期2022年2月26日，双方约定租赁合同期限为三年的情况，本院酌定涉案房屋在原告2022年2月26日的装修现值为原告装修支出金额的75%即152763.75元（190000元+13685元）×75%。再次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，原、被告双方均应按照各自对于合同无效的过错分担装修现值损失。根据本案情况，原、被告在签订合同时对于涉案房屋不具备建设工程规划许可证均是明知的，故本院认定原、被告双方对于合同无效均各自承担50%的过错，因此，被告需赔偿原告76381.88元（152763.75元×50%），原告主张超过部分，本院不予支持。

关于搬迁费。因双方合同无效，原、被告双方关于赔偿搬迁费的约定无效，而企业搬迁属于企业经营成本支出，并不因合同无效必然增加，故原告请求被告赔偿搬迁费，本院不予支持。

焦点二、免租期租金。被告请求的免租期租金为免租期占有使用费。免租期的长短是双方当事人协商的结果，通常与合同约定的履行期限长短存在一定的关系，本案中40天的免租期对应3年的租赁期合计1096天，而原告实际向被告承租至2021年12月31日合计239天，故本院认定按照上述实际承租天数与原约定承租期限折算，原告可享有的免租天数为：40天×239天÷1096天=8.72天，则原告应向被告支付剩余天数的占有使用费即50000元÷30天×（40天-8.72天）=52133.33元。

关于水电费。虽然原告对被告提交的水电费统计表不予确认，但被告2021年12月确在涉案租赁场地经营，且双方合同亦有基本电费。另参照原告提交的2021年8月-12月租金及费用明细表，其各月水、电费与被告提交的水电费明细表载明的金额基本一致。另结合被告微信发送的终止协议书载明的水电费金额，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，本院认定原告在2021年12月的水电费金额为被告提交的水电费明细表载明的水费831.6元；电费23452.86元。至于原告称该水电费应向新房东支付，但2021年12月原告就涉案租赁物的占用系基于与被告的租赁关系而取得，被告是否向新房东支付该月水电费，与原告无关，故原告以此抗辩无需向被告支付该月水电费，本院不予支持。综上，扣减原告应向被告支付的免租期租金52133.33元、水费831.6元、电费23452.86元，被告还应向原告返还保证金73582.21元（150000元-免租期租金52133.33元-水费831.6元-电费23452.86元）。

至于律师费。本案系租赁合同纠纷，双方对于合同无效均存在过错，原告请求被告支付律师费，没有法律依据，本院不予支持。

关于被告邝XX。邝XX未举证证明XX公司财产独立于其自己财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，原告请求被告邝XX对被告XX公司的债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条第一款及第二款、第五百七十九条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，判决如下：

裁判结果

一、限被告东莞市XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告丁XX返还租赁保证金73582.21元；

二、限被告东莞市XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告丁XX赔偿装修损失76381.88元；

三、被告邝XX对本判决确定的被告东莞市XX公司所负原告丁XX的债务承担连带清偿责任；

四、驳回原告丁XX的其他诉讼请求；

五、驳回被告东莞市XX公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费3561元、保全费2461元（原告已预交）、反诉受理费877.53元（被告已预交），合计6899.53元，由原告负担3400元，被告负担3499.53元，原告多预缴应由被告负担的部分被告应在判决生效后迳行支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。