使用期眼对集体建设用地使用现租赁合同效力影响的认定

(一) 集体建设用地使用权租赁合同的最高期限

《合同法》第214 条第1 款规定了租赁最高期限是20 年，超过20年的，超过部分无效。该法条没有区分租赁合同类型作出统一规定。因此，在认定集体建设用地使用权租赁合同的效力时，也应该按照《合同法》的规定确认集体建设用地使用权租赁期限在20 年以内的部分合法有效，超过20 年以外的部分无效。《合同法》第56 条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”如使用期限超过20 年，部分的条款内容无效，并不影响合同的整体效力。

(二)为何要限制租赁合同的最高期限

在审理集体建设用地使用权租赁合同纠纷中，有的合同当事人订立租赁合同，其期限却超过20 年，长达50 年或以上。该类合同名为租赁，但却符合出让、转让(买卖)合同的特征，将租赁与出让、转让相混淆。因此，我们有必要区分两者的界限，将租赁期限限制在20 年以内。

1.出租与出让、转让受不同类型法律调整

土地使用权出让、转让所发生的行为后果具有物权性质，发生物权变动效力，而土地使用权出租则产生债权法律后果，形成租赁权.前者与后者效力不同，分别受物权类法律和债权类法律约束。若允许出租的鼻高期限与出让、转让相当，两者会出现混同，不利于法律调整。

2. 不以出租代替出让、转让，有利于保证国家对土地的监管以及税费收入土地使用权出让、转让与出租，法律法规对三者应当具备的条件有不同限定。一般来说，出让、转让的条件比出租更为严格，程序也居地产纠结费判际准规更为复杂，而且出让、转让行为的发生，权利人为此还要支付土地出让金以及较高的税费。为了逃避高额出让金和税费，为了使流转程序，流转双方当事人往往会达成默契z 以出租形式代替出让、转让。合同名为出租，实为出让或者转让。以出租代替出让、转让的流转方式，当事人明显是为了规避法律法规。此行为不应受到法律保护和支持。所以，必须限定租赁最高期眼，避免集体建设用地使用权出租代替出让、转让。

3. 租赁期限约定得太长，不利于双方当事人利益平衡社会环境不断变化，早期建立的租赁关系，经过较长的时间，随着情势变更，所约定的权利义务之间的平衡关系可能会发生变化。若仍然按照原先约定的条件运作，双方当事人之间的利益关系极有可能

出现失衡。这些变化在建立租赁关系之初是难以预料的。所以，租赁期限不要约定得过长，这对双方当事人都是有利的。