1997年夏季的一天，有两位老人来到经贸律师事务所要请我代理案件。当时在农校保卫科工作的刘庆在前一年以通化地区第一名的成绩考取了律师资格，他正在所里实习，纪东让我带他，我便与刘庆共同代理这个案子。
两个老人中男的叫崔明贵，女的叫邵福珍，老夫妻俩起诉自己的女婿高源青，要求返还赠与给女儿崔景凤的房产。
两位老人都是郊区的农民，1991年11月26日，应女儿的要求，两位老人给女儿写了一份“遗书”，“遗书”约定：“立遗嘱人崔明贵和邵福珍系夫妻关系，继承人崔景凤系二立遗嘱人的婚生女儿。立遗嘱人决定将二人共同所有的房产及农村宅基地由女儿崔景凤继承，并由女儿崔景凤承担父母晚年一切生活之需，供养到老。”
这份“遗书”中的“供养到老”，实际指的是供养到死，东北人说话有忌讳，一般都将“死”说成“老”。崔景凤带着父母签字的“遗书”，于当年的11月30日向土地管理部门申请变更父母房屋的宅基地土地使用证使用人为自己，土地部门为崔景凤办理了宅基地土地使用证，但崔明贵的房屋所有权证没有变更。崔景凤利用已经变更的宅基地土地使用证，到工商局办理了一个个体户饭店经营登记，用父母的房子开起了饭店。
1997年1月10 日崔景凤意外死亡，崔景凤突然死亡之后，丈夫高源青接收了饭店房产，并主张房子属于自己所有。因妻子已经死亡，他表示不再承担对岳父母的赡养义务。崔景凤生前曾经给父母送去23600元钱，送钱的时候说：“爸妈，现在饭店经营不错，这是给你们养老的钱。”崔明贵和邵福珍非常高兴地收下了女儿给的钱。
现在女儿崔景凤死了，两位老人把房子以立遗嘱的方式让女儿开了饭店，女婿认为这处房子现在属于自己所有，不再对岳父母赡养，两个老人便想要回自己的房子。
根据委托人的要求，我对他们之间的房产转让进行详细研究，确认了几个法律关系。
第一个法律关系是崔明贵和邵福珍所立的“遗书”具有法律效力，如果继承事由发生，崔景凤可以继承父母的房子。但崔景凤在父母没有死亡的情况，以继承为由变更宅基地登记人为自己，并占有房屋，不管房屋所有权证是否变更，都是无效的法律行为。继承人先于被继承人死亡，即使立了遗嘱，也是可以被否定的法律行为。法律规定：无效法律行为从一开始就不具有法律效力。崔景凤在继承事由未发生前，变更宅基地使用权，不具有法律效力，其变更的登记可以被撤销。
第二个法律关系是“遗书”中包含遗赠抚养协议条款失去了法律效力。两个老人在“遗书”中明确规定“房子由女儿崔景凤继承，由女儿崔景凤承担父母晚年一切生活之需，供养到老。”这是一个附条件的遗赠抚养协议条款，崔明贵和邵福珍及崔景凤均在“遗书”上签字捺手印，致使该“遗书”包含了遗赠抚养协议的约定。这个约定，实际上是两个老人对女儿继承遗产的一个特别约定，即崔景凤只有在履行对父母赡养义务的前提下，在继承事由发生时才可以继承。该约定虽然具有遗赠抚养协议的特征，但实质上是对继承事由的特别约定。这个特别约定因崔景风突然去世，继承约定自然失去了法律效力。崔景凤去世后，丈夫高源青没有赡养岳父母的义务，崔景凤在父母“遗书”中约定的对父母赡养的条款，对高源青不具有约束力和法律效力。
第三个法律关系是“遗书”是可以撤销的民事行为，立“遗书”人有权利撤销自己所立的遗书。本案中，宅基地虽然已经变更给崔景凤，但土地之上的房产尚未变更登记，对于这种房产的产权证和土地使用权登记不一致的农村房产，如何确认所有权归属，确实有一定难度。
第四个法律关系是崔景凤生前给父母的23600元，是履行赡养义务的支付还是受让房产的资金，需要理清关系。这个情况可能是高源青抗辩不同意返还房屋的重要理由。
第五个法律关系是，崔景凤突然死亡后，崔明贵和邵福珍及高源青和其子女都属于同一顺序的法定继承人，这个诉讼纠纷必然会牵连到法定继承的问题。虽然，两位老人对女儿的继承权不是委托诉讼的内容，但本案牵连到委托人的关联利益，需要律师在代理活动中提供相应的服务。
法院开庭后，双方争议比较激烈，高源青的抗辩意见与我们在立案前分析的意见完全一致。于是，在诉讼中我和刘庆发表了如下代理意见：
一、原告崔明贵和邵福珍与被继承人崔景凤签字的“遗书”中约定的“立遗嘱人的房产村宅基地由女儿崔景凤继承，由女儿崔景凤承担父母晚年一切生活生活之需，供养到老。”内容虽然与遗赠抚养协议相同。因崔景凤与崔明贵和邵福珍系父母与女儿的关系，应该确认“遗书”的性质是遗嘱。因“遗书”确定的继承人先于被继承人死亡，该遗嘱不具有可执行性，立遗嘱人有权要求撤销。
二、崔景凤生前依据父母所立遗嘱，提前将父母的宅基地改名，是无效行为，应依法予以撤消。被告高源青作为崔景凤的财产共有人和法定继承人，有义务配合原告的诉讼请求，将宅基地更名回原登记状态。崔景凤使用父母的遗嘱申请变更房屋宅基地的土地使用证时，立遗嘱人并未死亡，继承不可以提前发生，崔景凤变更宅基地登记的行为不能产生法律效力。因为我国的继承法律没有生前继承的规定，崔景凤已经变更的宅基地使用登记应确认无效。高源青不可以对这处宅基地继承。
三、原告崔明贵和邵福珍在“遗书”中约定将可以继承的房子交由崔景凤占有，属于附条件继承约定，崔景凤的继承权是以对父母赡养晚年为前提条件的，现在崔景凤已经死亡，其承诺赡养父母的义务已经不能履行，故原告崔明贵和邵福珍有权撤消所立遗嘱，并收回崔景凤与高源青提前占有房屋产权。崔明贵和邵福珍以立“遗书”形式把房屋转让给崔景凤，是附条件的继承约定。崔景凤夫妻二人在该房屋内共同经营饭店，完全是基于“遗书”约定继承事由。崔景凤现已死亡，“遗书”中她承诺给父母养老的义务已无法履行，根据我国《继承法》第20条的规定，原告人崔明贵和邵福珍有权撤消自己所立遗嘱。
四、崔景凤生前给父母的26300元钱，是给父母的赡养费，不是房屋交易费。高源青抗辩是购房款的理由不成立。
因为，崔景凤给父母钱时，向父母说明是养老钱。崔景凤虽然将宅基地过户改名，仍将土地使用证交由父母保管，没有办理房屋所有权证的更名，崔景凤并未对案涉房屋主张所有权。房屋所有权有的确认，以房屋所有权证为准，即该房产产权并未转移。被告高源青在崔明贵和邵福珍与崔景凤签署“遗书”时也在现场，并未反对。高源青以争议房产是买卖占有的抗辩理由不成立。
我国《民法通则》第62条规定：“民事行为可以附条件，附条件的民事行为在符合条件时生效。”崔明贵和邵福珍与崔景凤所立协议中的附条件是“由女儿崔景凤对父母供养到老”，现在这个附条件不存在了，二原告与女儿共立附条件“遗书”也就失去了继续存在的基础。
我国的《继承法》第20条规定：“遗嘱人可以撤消、变更自己所立的遗嘱。”第21条规定“遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受赠人应当履行义务，没有正当理由不履行义务的经有关单位或者个人请求，人民法院可以撤消他接受遗产的权利。”
由于高源青只持有崔景凤登记的宅基地土地使用权证，其抗辩主张争议房产已经属于自己所有的观点不成立。《吉林省乡村建设管理条例》第27条规定：“集体投资建设的房屋，产权归集体所有。乡村居民自建或购置的房屋，产权归个人所有。集体或个人所有的房屋，由县级人民政府发给《房产执照》。”第28条规定：“单位和个人进行房屋交易，必须持建设用地审批证件和《房产执照》，到当地乡镇人民政府办理房屋交易，产权转移，宅基地附着物归属等手续，到土地管理部门办理 宅基地使用变更手续。”
中华人民共和国建设部《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》三规定：“管理部门在办理有关手续时，凡涉及到房屋所有权的归属，均应以《房屋所有权证》作为确认证件，不得以其它证件代替。”
综上所述，原告人要求撤消“遗书”的权利是正当而又合法的，被告高源青无权继续占用二原告的房产用于饭店经营。对于被继承人崔景凤留下的遗产，被告人高源青也无权单方面进行处理，二原告有权获得应继承的份额。因崔景凤与被告高源青的共同财产暂时没有查清，二原告将在查清其财产数额及被处理情况之后，另案诉讼解决。
不久，法院判决支持了崔明贵和邵福珍的诉讼请求。
在当时这是一件比较复杂的案子。我和刘庆之所以能够代理成功，关键在于提前对案情进行详细的分析，理清这个案件中蕴含的全部法律关系后，有针对性地搜集和整理证据。在诉讼中，律师牢牢把握住附条件继承关系的特点和法律规定，把重点放在遗嘱的可撤销条件上，从而取得应有的代理效果。
