律师观点分析

候恩光、贾丽娜与陈伟康买卖合同纠纷一审民事判决书 苏州工业园区人民法院 民事判决书 （2015）园民初字第05268号 原告候恩光， 原告A， 委托代理人A,江苏XX律师事务所律师,代理上述两原告， 委托代理人A,江苏XX实习律师,代理上述两原告， 被告A， 原告A、B诉被告C动迁房买卖合同纠纷一案,本院于2015年12月30日立案受理后,依法由代理审判员B适用简易程序于2016年2月15日公开开庭进行了审理，原告A及两原告的共同代理人B到庭参加诉讼,被告B经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结， 原告A、B诉称,2015年10月12日原、被告签订买卖合同一份,约定被告将位于苏州XXX室房屋出售给原告,签订合同当天原告向被告支付了定金10000元，双方约定于签订合同之日起两个月内办理房屋过户手续,但期限已到被告明确表示不予履行合同，遂诉讼来院,请求判令：被告返还定金10000元,支付违约金152500元、赔偿律师费10000元,合计172000元并承担本案诉讼费用，诉讼过程中,原告变更诉讼请求,要求确认原、被告所签订的合同解除,违约金变更为71000元， 被告A未答辩亦未提交书面答辩状， 经审理查明,2015年10月12日,原告A、B（乙方、购房人）与被告C（甲方、售房人）通过苏州XX公司（见证方）签订房屋买卖（置换）合同（以下简称“房屋买卖合同”）,约定甲方自愿将坐落于苏州XXX幢X室房屋出售给乙方,成交价格为710000元，双方约定于签订合同当天乙方支付甲方定金10000元，合同约定甲乙双方于签订本协议2个月产证下来办理该房屋过户事宜,甲方保证该房屋无户口及产权纠纷，若甲乙双方任何一方解除本合同或拒绝履行合同,由违约方向另一方支付所合同所确定的房屋成交价格的10%作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿，合同另约定,违约方还须承担其他方为追讨违约金或服务佣金而产生的所有费用（包含但不限于律师代理费、诉讼费、差旅费、误工费等），2015年10月12日,原告向被告交付了定金10000元,被告出具收据予以确认，原告表示,签订合同时,涉案房屋产证尚未办理,原告通过中介介绍与被告签订房屋买卖合同,没有看到动迁协议或产权证明， 另查明,2015年10月12日,被告A与B、C向本院提起诉讼,要求依法对苏州XXX幢X室、X幢X室房屋进行分割,本院于2015年12月16日出具民事调解书,确认苏州XXX幢X室、X幢X室房屋归居B、B共同共有,被告放弃上述房产中的共有或继承份额，另根据2016年2月15日查询的涉案房屋的苏州XX不动产登记簿,涉案房屋建筑面积为75.29平方米,于2016年1月20日办理了房屋转移登记手续,产权登记人为A,登记价为90万元,取得方式为买受， 还查明,原告于2015年12月17日向被告通过EMS邮寄催促函两封,催促被告于2015年12月21日与原告办理网签及资金托管手续，同年12月28日,原告向被告通过EMS邮寄告知函,告知被告与其解除房屋买卖合同,并要求被告返还定金、支付违约金152500元,根据EMS查询信息,该解除通知于2015年12月29日由被告本人签收， 又查明,2015年12月11日,原告A与江苏XX律师事务所签订诉讼代理合同约定由江苏XX律师事务所指派B律师代理本案,代理费为10000元，2015年12月29日,江苏XX开具了增值税发票,发票载明纳税人为A,服务名称为律师费,价税合计金额为10000元， 以上事实,由原告提交的房屋买卖（置换）合同、定金收据、不动产登记簿、催告函、告知函及相应的EMS邮寄凭单、诉讼代理合同及增值税发票予以证实,本院依法予以确认， 本院认为,原、被告双方签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,合法有效，合同约定于签订本协议两个月产证下来办理相应的房屋过户手续,而根据（2015）园民初字第04004号民事调解书,被告A于2015年10月16日于签订调解书当日即确认对涉案房屋无相应的处分权,被告以自己的行为明确表示不履行主要合同义务，且涉案房屋现产权人非被告,原告合同目的无法实现，而原告为实现自己合同目的,于2015年12月16日,向被告发送催告函要求办理网签过户手续,被告亦未予明确回复,原告基于此又于2015年12月29日向被告送达了解除合同通知书,原告主张解除原、被告双方的房屋买卖合同,有相应的事实和法律依据，综上,本院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同于2015年12月29日解除，合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失，原告诉请要求被告返还定金10000元,于法有据,本院予以支持，就原告主张的违约金和律师费,本院认为,违约金应当与原告方损失相适应,律师费支出亦属于因被告违约导致的原告方的损失,本院综合考虑原告陈述其签订合同的过程、被告违约情节、原告损失以及双方合同约定,酌情支持原告违约金60000元,律师费不再另予支持，被告A经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为其放弃相应的诉辩权利，综上,根据《中华人民共和合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、确认原告A、B与被告C于2015年10月12日就苏州XXX幢X室房屋所签订的房屋买卖合同于2015年12月29日解除； 二、被告C于本判决生效之日起十日内返还原告B、B定金10000元； 三、被告C于本判决生效之日起十日内赔偿原告C、B违约金60000元； 四、驳回原告D、B其余诉讼请求， 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费3740元,减半收取1870元,由原告A、B负担870元,由被告B负担1000元,被告C应负担部分,已由原告预交,原告同意本院不再退还,由被告D于本判决生效之日起十日内支付原告， 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行,账号：XX， 代理审判员A 二〇一六年三月四日 书记员B