张某于2010年1月份买了一套房,当时只签定了购房合同,合同上签发是于2010年11月28日交房,可是到了2011年11月底都还没能正式交房，张某欲退房，但对方态度强硬不愿退。那么，张某是否具备退房理由？在日常的商品房买卖过程中，哪些情形下，买受人有权要求退房呢？笔者作如下总结：

   1、开发商未取得商品房预售许可证，买受人有权退房。

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称“商品房买卖合同司法解释”）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

   2、购房合同被依法确认无效后，买受人有权退房。

   开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定。比如开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；开发商在预售房产时，未取得预售许可证、提供虚假预售许可证，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证等等，根据法律规定，该购房合同无效，买受人有权退房。

   3、购房合同被依法撤销买受人退房的情形。

   根据《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

   4、按揭不能，买受人有权退房。

   《商品房买卖合同司法解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

   若不能办理银行按揭手续，是由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的，当事人可以请求解除房屋买卖合同。

   5、房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。

   买受人在购房时经常出现实际面积和合同约定的面积存在一定的误差，这在实际交易中是经常发生的。

   当然，买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定，没有约定的话，面积误差比绝对值超出3%，对于买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，人民法院应予支持。

   6、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房。

   《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。”

   所以因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，买受人无权仅据此要求退房。

   7、房屋质量严重影响使用，买受人有权退房。

   因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

   8、开发商经批准变更规划、设计未在规定时间通知买受人的，买受人有权退房。

   开发商经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。否则，买受人有权退房。

   9、套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房。

   《商品房销售管理办法》第十九条规定：“……房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

   10、开发商迟延交付房屋，买受人有权退房。

   开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人有权请求解除合同的，但当事人另有约定的除外。

   11、开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的，买受人有权退房。

   《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

   可见，在满足法定情形的前提下，买受人是可以要求退房的。若是购房者仅仅出于自身考虑不周等因素提出退房的，在不具备法定退房情形及双方约定退房情形的前提下，只能与开发商协商解决。