借名购买经济适用房的产权归属

【案情】 2002年，被告宋振强委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原告潘喆协商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份证，以潘喆的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房，建筑面积106.67平方米，总价款282676 元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，宋振强又以潘喆（借款人）的名义与中国农业银行北京市某区支行（贷款银行）及北京某房地产开发有限责任公司（保证人）签订《个人住房按揭合同》，借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为潘喆。潘喆未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋振强在该房内居住。 2007年1月，潘喆诉至北京市昌平区人民法院，称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后，由于其工作需要长驻外地，为避免房屋空置和无人管理，遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后发现上述房屋已由宋振强居住，由于不能联系到同事，也不能劝说宋振强腾房，故起诉：请求法院判令宋振强向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。

审理过程中，宋振强辩称：潘喆所诉没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回其诉讼请求。潘喆所述均与事实不符，事实上，诉争房产系答辩人委托中介代为购买的。答辩人及被答辩人协商一致取得潘喆身份证并以潘喆的名义购买。购房首付款、律师费、保险费、银行月供、房屋入住手续、装修费及五年多来的所有物业费均系其支付。该套住房是由其自行购置并居住至今。其系诉争房产的真正所有权人。潘喆未办理任何手续，亦未交过任何费用。潘喆未向法庭提交任何能够据以证明该房产归其所有的证据材料，包括购房合同、购房发票、银行月供及四年来物业费的缴纳凭证等。潘喆要求其腾退房屋却没有任何证据能够据以证明其系诉争房产的所有权人。因此，潘喆的诉请不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。

同时，宋振强提出反诉称：潘喆接受委托，以其个人名义代其买房，其与潘喆之间构成委托管理，虽然购房相关手续均是以潘喆的名义办理，且潘喆是诉争房屋名义上的所有权人，但根据本案事实可以确定，潘喆并非实际购房人，且负有将讼争房屋办理变更登记、过户至反诉人名下的义务。综上所述，提起反诉，请求法院判令被反诉人潘喆为其办理房屋变更登记手续。

潘喆对反诉辩称：第一，其享有诉争的房屋所有权是无可辩驳的事实。《物权法》第16、17条明确规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。另外，《城市房屋权属登记管理办法》第5条也明确规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。诉争房屋是以其名义在房屋登记机关进行的登记，因此，其对该房屋享有不可辩驳的所有权。

第二，其取得房屋所有权的方式和途径都是合法的，也从来没有表示要放弃房屋的所有权。2002 年初，其计划申请购买天通苑经济适用房，但当时手头资金有限，迟迟未能如愿。恰在此时，其经人介绍与宋振强相识，当时宋振强经营的公司正为办公用房和员工宿舍问题发愁。双方协商约定：由其以按揭方式购买天通苑经济适用房一套，首付款和按揭款等购房费用由宋振强垫付，所购房屋由宋振强及其公司无偿使用，日后其收回此套房屋，须返还宋振强全部购房款。综上所述，答辩人从来没有放弃过诉争房屋的所有权，对诉争房屋享有毋庸置疑的所有权。宋振强故意虚构委托购房的事实，其目的就是想通过非法手段获得诉争房屋的所有权。为此，请求人民法院依法判决驳回反诉人宋振强的诉讼请求。

昌平区人民法院查明：位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼12单元6号房屋系经济适用住房，现登记在潘喆名下，潘喆已取得该房屋权属证书。潘喆未支付购房的任何费用，且未持有任何与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、房屋所有权证、办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据在案佐证。法院遂依据查明的事实判决该房屋的所有权归宋振强。潘喆不服，向北京市第一中级人民法院上诉。

中级人民法院认为：根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。潘喆持有上述房屋权属证书，主张宋振强腾退房屋，符合房屋管理相关法律规定，本院予以支持。考虑到本案事实及宋振强居住的具体情况，潘喆应给予宋振强一定的腾退房屋时间，具体时间本院酌定。诉讼中，宋振强抗辩诉争房屋系其出资购买，且进行装修使用至今，因该房形成的债权债务与本案不属于同一民事法律关系，可另行解决。宋振强以此拒绝腾退诉争房屋的理由不成立，本院不予采信。宋振强反诉要求潘喆为其办理房屋产权变更手续的诉讼请求，因潘喆取得的是经济适用房，而经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。故宋振强反诉请求，缺少相关法律依据，本院不应予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，改判如下：

一、本判决生效后三个月内，宋振强将位于北京市昌平区东小口镇某小区十号楼十二单元六号房屋腾退并交予潘喆。

二、案件受理费由宋振强负担。

律师提醒： 借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。 2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：

（1）名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

（2）在名义产权人领取房产证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。

（3）即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费