案件描述

案件介绍：

2010年5月，自贡市市民钟某与XX建筑公司签订了一份房屋租赁合同，约定XX建筑公司将两间相临门面租与钟某，租期从2010年5月至2013年6月。钟某接手后经简单装修，挂“钟记超市”的店招经营。由于经营不善，2012年6月，钟某将店面转给李某，李某接手后先支付了钟某转让费8万元，其后花费15万元进行了装修，并重新挂“红盈超市”店招进行经营。2012年9月，XX建筑公司将两间门面分别出售给了张某和王某。由于XX建筑公司未通知李某房屋出售事宜，又不收取李某交纳的房租，导致从2012年9月开始，李某一直未交纳房租。

第一个案件：

2013年6月，店面租期到期后，张某和王某不愿再与李某续签租赁合同，李某觉得自己为经营该超市先后投入了20余万，于是，不愿搬离该店面。2013年7月，张某和王某将李某告上法庭要求李某返还店面并支付租金，由于张某和王某确为房屋产权人，而李某确已侵权，因此在法庭的调解下，李某自愿搬离了店面，张某和王某也向法院撤回了起诉。

第二个案件：

李某败诉后，为了挽回20多万的损失，聘请了律师，将钟某作为被告起诉到了法院，以出租人XX建筑公司没有同意转租为由，要求确认转让协议无效，退还转让费8万元并赔偿15万元的装修损失。最终法院认定，虽然出租人没有明确表示是否同意转租，但出租人没有行驶租赁合同的解除权，因此转让协议应当认定为有效，2013年7月，法院下达判决书，李某的诉讼请求被驳回。

第三个案件：

由于自从2012年9月开始，李某一直未交纳房租。2014年7月，新的房屋产权人张某和王某将李某起诉至法院要求李某支付租金，庭审中，李某辩称，根据《民法通则》的规定，要求支付租金的诉讼时效为一年，2013年6月租赁合同到期至2014年7月张某和王某起诉已超过了一年的诉讼时效，法院应驳回张某和王某的诉讼请求，但在庭审中，张某和王某的代理律师提供了2013年7月张某和王某要求李某返还店面并支付租金一案的诉讼材料，证明在此期间向李某主张过要求支付租金的权利，因此诉讼时效发生了中断的情形。本案李某仍然败诉，需要支付张某和王某租金3元余元。

第四个案件：

前三个案件均以败诉告终。李某通过一个偶然的机会找到本律师，就之前的诉讼经过向本律师进行了详细的介绍，希望再次通过诉讼的机会为自己挽回经济损失，本律师经过仔细地询问李某有关案情;耐心地查阅了相关案件资料以及前住人民法院调取庭审纪录，最终梳理出了办理本案的思路：李某作为承租人，以优先购买权受到侵犯为由，向出租人，买受人提出赔偿请求。

首先，在第二个案件中，法院已经判明李某与钟某的转租合同合法有效，李某即为店面的实际承租人。根据合同法的规定，承租人在出租人出售房屋时即享有优先购买权。

其次，出租人和张某、王某签订房屋买卖协议时，已明知李某为实际承租人，(实际上在李某装修时，出租人XX建筑公司就知晓了钟某将店面转租给李某)而未通知李某，共同对李某的优先购买权进行了侵害。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的规定，可以要求三被告对损失进行赔偿。

第三，李某的赔偿应由转让费以及装修费用构成。

2015年1月，李某聘请本律师作为代理人，将XX建筑公司以及张某、王某告上法庭。庭审中，作为XX建筑公司、张某、王某的代理人分别提出了以下代理意见：

1、房屋的买卖时间于2012年9月，李某的诉讼时效已过。

2、优先购买权应由钟某享有，李某作为次承租人没有优先购买权。

3、XX建筑公司和张某、王某并不知晓李某为承租人，因此无法履行通知义务

4、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的规定，李某装修房屋未经出租人同意，因此出租人不承担装修费用。

5、李某付给钟某的8万元经营权转让费，是李某和钟某的独立法律关系，与本案无关。

本律师对以上观点均一一驳斥：

1、根据法律规定，诉讼时效的起算是权利人知道或应当知道权利被侵害之日开始计算，本案的诉讼时效应从法院确认李某和钟某的转租协议有效开始，此时，李某才明确了自己作为承租人享有优先购买权，因此诉讼时效应从2013年7月开始计算。

2、法律之所以规定承租人享有优先购买权，是为了避免出租人由于转让房屋所有权对承租人的生活、经营产生不利影响，而本案中，次承租人李某已经实际占有、使用、收益了该房屋，其经营行为已经与租赁物产生了十分紧密的依赖关系，如果不保证李某的优先购买权，势必会对李某的经营带来严重的干扰，因此本案中，李某才是享有优先购买权的承租人。

3、关于XX建筑公司和张某、王某并不知晓李某为承租人这一论点，纯属无稽之谈。该店面的招牌在转租之后由“钟记超市”换为了“红盈超市”，且在所有权转让之前一直是李某向XX建筑公司交纳租金，XX建筑公司不可能不知晓李某为实际承租人，而张某和王某在购买这店面时不可能不到实地进行查看、了解，也不可能不知道李某在此经营超市。

4、关于装修未经出租人同意的问题，首先不论出租人是否同意了装修，司法解释规定的是出租人和承租人双方都无过错的情况下，装修费用由承租人承担，在本案中，如果出租人在出售房屋时通知了李某，李某明确表示不购买该店面，那么装修费用由李某承担没有任何问题。但目前的情况是，李某已对店面投入了15万的装修，如果知晓了店面出售的信息，肯定会对店面进行购买，那李某投入15万进行的装修便可发挥最大的价值，可带来大大超过15万的收益，但目前出租人侵犯了李某的优先购买权，此15万即为李某的直接损失，理应由出租人和张某、王某共同承担。另外，我方也有证据证明出租人在李某装修时就已知情，但并未提出反对意见，即为默示同意。

5、我方承认李某付给钟某的8万元是经营权转让费，但由于李某的优先购买权没有得到保障，超市只经营了一年的时间，换种情况，如果李某买下了店面，那超市的经营期限在理论上是可以无限期地经营下去的，8万元的转让费用作为一年来分摊与无限期分摊，价值当然是不一样的，因此8万元的转让费也应作为李某的损失。

最终，在法院的调解下，李某与三被告达成了调解，三被告共同赔偿李某20万元。通过本律师的努力，极大地为李某挽回了经济损失。