房价大涨卖家违约 超额索赔买家胜诉
来源：人民法院报03版
文/李新卫
2015年年底，陈女士和熊先生就一套别墅的买卖达成了协议，当时双方约定房价为435万元。之后，陈女士按约支付了定金30万元，但在上海房价暴涨后，熊先生却拒绝以原价网签交易。为此，陈女士起诉熊先生，并放弃定金罚则，提出了超出定金双倍的索赔数额……
签约购房卖家屡出状况
2015年12月24日，上海的陈女士与卖家熊先生达成了一套连体别墅的买卖协议。双方约定房屋总价435万元，定金20万元，首付180万元，余款由陈女士办理贷款，并约定三天内到房地产交易中心进行网签。签约当天，陈女士就向熊先生支付了5万元现金。
事实上，熊先生并未向陈女士说明其名下的这套别墅已被法院司法冻结，是中介公司次日发现该情况后才告知了陈女士。
当天，中介安排熊先生和陈女士再次碰头，熊先生这才承认自己在法院有6万元判决债务未能偿还。但他表示，只要拿到陈女士的定金去法院还钱，即可解除房屋的冻结。于是，双方相约于2015年12月30日去法院办解封手续。
然而12月30日这天，熊先生却去了美国，他委托自己的父亲出面，和陈女士与中介公司一起，去法院办理还款解冻手续。当天，陈女士给了熊先生的父亲6万元现金，由熊先生父亲将钱交给法院并写了解封申请；陈女士又转账9万元到熊先生的卡上，并拿到了20万元的房屋买卖定金收据。
此后，因房屋解封需要一段时间，熊先生在电话里向陈女士提出，等他从美国回来且房屋解封后，再签订正式的买卖合同，当时双方口头约定的时间是2016年4月。
2016年1月11日，熊先生打电话给陈女士，要求她追加定金10万元，陈女士便又支付了10万元。
卖家跳价不成蓄意毁约
2016年春节以后，上海房价大幅度上涨。3月16日，熊先生的母亲找到陈女士及中介公司，要求涨价75万元再进行交易。陈女士不同意，熊先生的母亲表示不涨价就不卖了。陈女士打电话给熊先生，熊先生表示等他回来再说。
4月11日，熊先生回国与陈女士当面协商，并表示需要时间考虑一下。4月13日，熊先生微信告知陈女士因其母亲不同意出售，所以不再签订该房屋的买卖合同。
4月27日，陈女士向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求对方返还定金30万元，并赔偿因违约造成的经济损失170万元。
定金罚则适用与否成关键
庭审中，熊先生同意解除合同，同意返还陈女士定金20万元及预付款10万元，但不同意赔偿原告主张的违约损失。熊先生还认为，房屋买卖协议中既然约定了对违约适用定金罚则，就应该适用定金罚则，并且和赔偿违约损失是不能并存的。况且原告支付的定金是订约定金，不是履约定金，所以对于原告的诉讼主张不予认可。
9月13日，法庭组织双方对于评估报告确定的537万元房价进行质证，原告虽然认为偏低，但还是表示接受，并且根据评估价格，将索赔额调整为112万元。被告则认为评估价格太高。被告认为原、被告之间的合同处于很浅的阶段，也没有影响原告另行购房，原告没有支付首付款，即使被告要承担责任，也只是在定金范围内承担责任。双方所争议的协议，只是对后续房屋买卖合同的签订的预约，如果原告违约，只需要承担定金责任，而被告违约，若需要承担大额违约金，对被告是不公平的。
经过审慎审理，宝山法院在审理中考虑合同的履行情况、原告支付的款项金额、被告的违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定熊先生应赔偿陈女士85万元。
法官说法：双倍罚则不足以平衡利益
原告的损失只是一种踏空的间接损失，究竟是适用定金罚则还是由被告进行更多的赔偿？
宝山法院主审法官认为，本案系争房地产买卖协议具备了房屋买卖合同的构成要件，双方当事人均应当严格履行。根据协议约定，双方应当于本协议签署后3天内进行网签。但此后因系争房屋上存在司法查封无法进行网签，且解封需要周期，买卖双方进行了协商，约定待解封后再行网签。司法限制被解除后，系争房屋具备了进行网签的条件，被告理应积极履行合同义务，但被告先以母亲拒绝出售为由要求加价，此后明确拒绝出售，显已有违诚信，构成违约，理应承担相应的法律责任。
倘若仅仅适用双倍返还定金，在房价大幅上涨的前提下，已经不能完全体现法律的公平正义和对诚信者的保护。
法官提醒：房价波动要依合同法解决纠纷
文海宣
对于近期由于房价上涨引起的房屋买卖纠纷增多的情况，结合司法实践中的具体案件，办案法官给房屋买卖双方提出以下两点建议：
一、遭遇拒绝卖房，买方可以选择要求卖方继续履行或解除合同
根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因此，买房人在遭遇卖方违约拒绝买卖房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。但是，有几种特殊情形，导致合同不能继续履行的，买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如，签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权，而房屋产权人不同意卖房，致使房屋所有权不能转移，造成合同在事实上不具备继续履行的条件。上述案例即属于此种情形。又如，房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，导致房屋无法过户。
