武汉市小区车位权属现状探析

　　随着汽车消费市场的高速增长，普通家庭小汽车保有量持续增加。但由于城市土地资源的稀缺，汽车数量的急剧增长已远远超出了城市与其规划的承载能力，买车容易停车难成为困扰城市发展的一大问题。随之而来的是一系列因小区车位、车库的归属和使用而引发的纠纷。

　　近期网络上又被所谓全国首例小区车库之争的案例报道刷了屏，诸如“南京住宅小区车库归业主所有”之类的标题给了大众强烈的冲击，可事实情况真如标题所述?从南京市鼓楼法院(即热议案例的原一审法院)官方微信平台发布的内容来看，让广大媒体兴奋不已的“开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益”报道内容，均是来源于并未生效的一审判决，该案经上诉后又由南京市中级人民法院撤销原判，发回重审。尽管案件重审认定开发商应向业主移交部分车库，但笔者认为，由于该案例中存在开发商超规划建设车库以及判决引用地方性政策文件等问题，因此并不具有普遍适用性，也不应作为本地车位问题处理的参照。

　　回头来看武汉市本地的车位，也是纷繁复杂，地上地下，人防规划，五花八门的合同，权属的各种说辞，小区业主也常常被搞得一头雾水。笔者结合自己的实践经验以及武汉市小区车位的现状，进行如下探析。

　　地上车位

　　1、占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位。

　　很多老旧小区，由于前期预计不足，车位极少甚至没有单独规划车位，基于小区业主的实际需求，不少业主大会通过决议形式将小区绿化用地或其他场地的原有规划用途改作停放汽车的场地停车位。

　　我国《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。同时第七十四条第三款还明确规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条又对此进一步予以了明确，即“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。故占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位应属于全体业主共有，这一观点也被广大业主熟知并认同。

　　2、地上规划车库。

　　随着城市发展，小区建设的推进，车位车库问题也逐步被开发企业所重视，故此后的不少小区在地面上进行了车库的规划建设。

　　我国《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这也就是说，规划车位车库的权属，是由开发企业与业主通过合同约定的方式来确定。地上规划车库的办证，按照武汉市房管部门要求，一是不能计入公摊面积，二是地上车库必须是有墙分隔的独立车库，且层高达到2.2米以上。

　　地下车位

　　1、地下人防车位。

　　人民防空是国防的组成部分，新建小区按相关要求基本上都建设有地下人防工程。我国《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 由此可见，国家是鼓励支持企业事业投资人民防空工程建设，并把人防工程的使用、管理、收益规定为投资者所有，正是基于上述规定，小区的地下人防工程在平时就被开发企业作为地下人防车位使用。

　　从权属上讲，地下人防车位的权属应当属于国家，开发企业是基于投资建设而享有的收益权，需要注意的是，按照关于贯彻实施《武汉市人民防空工程平时使用登记暂行规定》中的要求，使用人防工程需要向相关部门登记并领取《武汉市人防工程平时使用证》。实践中，开发企业对于地下人防车位很多采取租赁方式，但对于我国《合同法》中关于“租赁期限不得超过二十年”的规定亦应当引起充分注意。

　　2、地下规划车位。

　　地下规划车位非地下人防工程，其规划批准用途为车位。该类型车位如果未算入公摊面积，有明确界址点，且层高达到2.2米以上也是具备办证条件的。该类车位的出售和预售商品房一样，需要取得预售许可证，签署网签备案的商品房买卖合同，最终可办理权属证书至业主个人名下。

　　但需要特别强调的是，上述地下规划车位尽管由房产管理部门预售并可最终办证，但业主对该车位只能取得《房屋所有权证》，不能取得《国有土地使用权证》。究其原因，通常观点为土地在地上建筑物中已经分摊，不可能在地下作出二次分摊，不能再次办理《国有土地使用权证》，故业主对于该车位权属的取得从某种意义上讲并不完整。

　　笔者曾经代理过一起案件，开发企业在出售车位时签署的商品房买卖合同直接套用了住宅房屋买卖合同的模板，对地下车位权属证书的取得未进行特别说明与约定，后业主向仲裁提出开发企业应承担逾期办理《国有土地使用权证》违约责任的请求，最终该案以开发企业向业主补偿而调解结案。

　　2013年5月8日武汉市人民政府第237号令发布了《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》，该规定出台的目的就是为了合理开发利用地下空间资源，加强地下空间开发利用管理。规定第十条明确了“开发利用地下空间应当取得地下建设用地使用权”;第二十三条又约定，“地下空间开发利用项目的房地产权利登记，按照法律、法规和本市房地产登记方面的法规、规章和技术规范办理”。不过目前仍未看到各部门制定有关地下空间开发利用的相关细则。

　　2015年3月1日，我国《不动产登记暂行条例》开始施行，房屋登记将传统的二证合二为一，不动产登记簿取代了原有的房屋二证。据了解，武汉市的不动产登记正在逐步试点推行，很多流程规定正在制定完善中，从这个角度看，地下规划车位的办证问题还有待继续探索。

　　应该说，小区车位的问题关系到千家万户，武汉市目前小区车位类型较多，处理方式也是形形色色，希望随着今后相关规定制度的不断完善，在法律上能够有相对清晰的界定，不至于让一个并不全面客观的车位问题报道对大众产生误导。

　　责编| 高丽君