翟方进律师

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  • 执业机构:上海国宇律师事务所

  • 擅长领域:刑事辩护房产纠纷婚姻家庭公司法

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因疫情影响能否申请减免房租

发布者:翟方进律师|时间:2022年04月19日|分类:房产纠纷 |382人看过

01

【背景】


     自2022年3月以来的这波疫情大爆发对上海市产生了较大的影响,尤其是3月28日的全面封控、管控的状态。根据疫情防控的需要,经营场所也不能对外正常营业,这对于经营场所的租赁合同的履行有重大影响。

     此次新冠疫情爆发后,2022年4月10日上海市高级人民法院发布了《关于涉新冠肺炎疫情合同纠纷案件法律适用问题的系列问答(2022年版)》其中对因新冠肺炎疫情涉及的租赁合同纠纷作出了新的规定。本文根据该规定以及此前的相关案件,介绍新冠疫情下经营性租赁合同的履行。

02

【相关规定】

《关于涉新冠肺炎疫情合同纠纷案件法律适用问题的系列问答(2022年版)》


      承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。


      商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降,此类承包经营合同具有明显的营利性。当因采取疫情防控措施造成停业或者客流明显减少时,给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的范畴,由此产生的纠纷,应积极促成当事人协商调解解决。协商调解不成,承包人以继续履行合同对其明显不公平等为由请求减免相应承包期间的费用或请求变更相应合同内容的,应予支持。


      承租国有房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的,应予支持。


      承租非国有房屋用于经营,因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解;协商调解不成,符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的,可结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的,可视情予以支持。

03

【疫情期间,房屋租赁合同如何履行】


1、因疫情或者防控措施导致活动取消,承租人可以要求返还预付款或者定金

     在疫情发生前已经签订的租赁合同,因疫情或者疫情防控措施导致该活动取消的,承租人请求解除合同,返还预付款或者定金。


2、疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,承租人可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金

     因疫情影响、客流减少、生意惨淡,非生活必要的经营场所甚至因政府部门采取临时行政管控措施要停止经营,如KTV、电影院、酒吧、教育培训机构等等。此类情形承租方可以提出要求减免租金、延长租期或者延期支付租金。

     租金减免幅度,根据受疫情影响的程度,由法官作出裁量。如在上海XX营业部与XX、XX房屋租赁合同纠纷一案中,法院考虑到因疫情防控需要,XX经营的培训机构实际在2020年2月至6月间无法正常营业,故综合合同履行情况、XX的付款情况、疫情的影响程度、当事人过错以及实际受到的损失等因素,酌情确定减免李倩2个月的房租。

3、因疫情影响而解除的租赁合同,法院也会考虑酌减违约金

     (2022)沪01民终565号一案中,法院认为“对于XX应承担的违约责任,按照涉案合同约定XX公司有权要求XX支付未付款项的0.1%按日计算,一审综合考虑疫情带来的损失以及对剩余租期的影响,确定XX公司返还部分保证金并酌情对违约金作了调整,最终调整为晨达公司有权不予返还14,200元租赁保证金(保证金共56800元)及由XX另行支付违约金3000元(注:按约定为104,613.15元),该自由裁量权的行使并无明显不当之处,本院对此予以维持”

04

【律师建议】

新冠肺炎疫情超出了租赁合同双方的控制范围,双方当事人都会受到疫情的影响,如果继续按照原合同约定履行,对承租人而言显然是不公平的。

(一)应当采取措施减小损失并及时通知对方当事人。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条??当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。同时,根据《民法典总则篇》的诚实信用原则,出现违约情形,守约方也有义务防止损失扩大,应当采取相关措施。

(二)注意保留相关证据。当事人为了防范风险,可以在订立、履行合同的过程中收集并保留证据。例如,政府采取的应急措施以及造成合同履行阻碍的证据、承租人受疫情管控的影响被隔离、确诊入院集中治疗的证据;承租人因疫情防控停业以及经营收入减少的相关证据以及双方当事人的来往函件、聊天记录等,必要时可以通过公证的方式予以固定。

(三)寻求疫情政策的支持。疫情爆发后,各地政府均会陆续出台房租减免政策,因此承租人应当时刻关注本地区的减免政策以及适用条件,充分运用出台的疫情政策,争取减免租金。

     疫情造成违约情形时,咨询专业的律师团队,制定合理的方案以及相对应的救济措施。因疫情对房屋租赁的影响具有差异,处理具体的租赁合同纠纷中应当根据实际情况结合证据灵活处理。当事人进行诉讼时建议咨询专业的律师团队,确定正确的请求权基础,防止因选择不当而造成的不利后果。


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