购房后什么情况可以退定金？

一、案情回顾

    王某在2017年六月购买一处商品房，签订认购书后交了定金五万元，七月份交完25%的首付，十一月份因政策调整，开发商让增加首付到35%，王某无力支付，咨询律师是否能退房退定金。

二、案情分析

（一）相关规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

也就是说，商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款是在合同双方当事人任意一方有违约情形时，对守约方的保护和救济：如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即在买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不签订买卖合同，或者出卖人违约不卖此房屋时，给付定金的一方不履行约定义务的无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。

然而，当合同双方当事人均无违约情形时，比如对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致或者国家金融政策和银行内部政策发生变化等，在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

  具体到本案，因政策调整，贷款首付比例提高，导致购房人无力支付增加的首付款，属于不可归责于双方的事由，合同双方互不负法律责任，购房人可以要求解除购房合同，开发商应该将购房人支付的定金、购房款返还给购房人。

（二）购房后一般定金可以退的情形：

1、无法办理商品房按揭贷款，比如因国家金融政策或是银行内部政策发生重大变化导致无法办理按揭贷款的。

2、新房开发商在售房时“五证”不全，比如无销售许可证或房屋产权证，该售房行为属于违法行为，此时购房者可以直接向开发商提出解约要回定金。

3、认购书或购房合同中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，都可依据认购书或购房合同让开发商退定金。

4、双方对认购协议以外的合同条款不能达成一致意见，购房者要求退房退定金。认购书只说明双方属于磋商阶段，如果双方在签订合同时，对合同中认购协议没有提到的条款不能达成一致，则可视为“不可归责于双方的事由”，此时开发商或卖家应该将定金退给购房者。

三、总结

综上，购房后想要退定金需要满足一定条件，除开发商违法违约情形外，由于不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能成立，则可以要求退定金。比如不可抗力；当事人意志以外的因素；国家金融政策或是银行内部政策发生重大变化导致无法办理按揭贷款等情形，此时合同双方当事人均无违约情形，双方互不承担责任，出卖人应当将定金返还买受人。