王健律师
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“买卖不破租赁”案例

作者:王健律师时间:2020年06月30日分类:律师随笔浏览:19次


买卖不破租赁案例

代理律师:王健 重庆华盛达律师事务所

通过司法拍卖取得的房屋,由于租赁合同关系在先,同样适用“买卖不破租赁”原则,原租赁合同继续有效,产权人无权要求承租人交付房屋,产权人强行霸占的,属于侵权行为,应当腾退返还并承担损失,以下为真实案例:

被告饶某于2018年通过司法拍卖,竞拍取得位于重庆某区高档住宅一套,该房屋评估价为400余万元,起拍价为200余万元,成交价为300余万元,同小区的房屋价值高于评估价,价格偏低的主要原因是由于该套房屋有租赁,租赁到期日为2023年底,人民法院拍卖公告、司法拍卖“阿里拍卖”中均载明了“根据被执行人提供的租赁协议显示该标的房屋有租赁……”“本次拍卖不包含室内家具家电”等情况,同时执行裁定中亦未裁定交付事项。饶某多次找到承租人黄某某,协商退租,双方没有协商一致的情况下,饶某趁春节黄某某外出期间,强行开锁霸占涉案房屋,并拒绝返还屋内家具家电以及生活物品,为此黄某某委托律师向法院起诉。

庭审中双方对饶某占用房屋的事实没有争议,饶某认为自己通过司法拍卖取得房屋,有合法的使用权,否认租赁合同关系的真实性,由于人民法院司法拍卖公告、评估报告、执行裁定书等客观证据能和《房屋租赁合同》、租金转账记录、收条等相互印证,房屋租赁关系真实有效,一审法院判决支持了黄某某的诉讼请求,判决饶某腾退房屋,并按租金支付占用期间的损失,饶某不服,向中级人民法院上诉,最终双方在二审阶段达成调解协议,饶某自愿补偿黄某某,并返还房屋内家电家具以及生活物品。

本案中,租赁合同关系建立的时间为2013年,之后涉案房屋的原产权人将房屋抵押,该抵押权在租赁合同关系之后,根据《中华人民共和国担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”之规定,“订立抵押合同前”抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,租赁合同继续有效。在租赁关系存续期间,饶某于2018年通过司法拍卖取得该房屋,根据《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,原租赁合同对其仍然有效,因此,饶某辩称是合法占有没有法律依据,败诉结果是必然的。

现在二手房买卖中,时常会遇到已经被租赁的房屋,律师特别提醒各位购房者,务必亲自查看房屋情况,同时要查询房屋的抵押、质押情况,避免交易风险。

 

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从事法律工作近8年,毕业于西南政法大学,重庆华盛达律师事务所律师。坚持以事实为依据,以法律为准绳,为当事人争取更大利益。... 查看详细 >>
  • 执业地区:重庆-渝中区
  • 执业单位:重庆华盛达律师事务所
  • 执业证号:15001201411879433
  • 擅长领域:刑事辩护、婚姻家庭、合同纠纷、侵权、劳动纠纷