买卖不破租赁案例

代理律师：王健 重庆华盛达律师事务所

通过司法拍卖取得的房屋，由于租赁合同关系在先，同样适用“买卖不破租赁”原则，原租赁合同继续有效，产权人无权要求承租人交付房屋，产权人强行霸占的，属于侵权行为，应当腾退返还并承担损失，以下为真实案例：

被告饶某于2018年通过司法拍卖，竞拍取得位于重庆某区高档住宅一套，该房屋评估价为400余万元，起拍价为200余万元，成交价为300余万元，同小区的房屋价值高于评估价，价格偏低的主要原因是由于该套房屋有租赁，租赁到期日为2023年底，人民法院拍卖公告、司法拍卖“阿里拍卖”中均载明了“根据被执行人提供的租赁协议显示该标的房屋有租赁……”、“本次拍卖不包含室内家具家电”等情况，同时执行裁定中亦未裁定交付事项。饶某多次找到承租人黄某某，协商退租，双方没有协商一致的情况下，饶某趁春节黄某某外出期间，强行开锁霸占涉案房屋，并拒绝返还屋内家具家电以及生活物品，为此黄某某委托律师向法院起诉。

庭审中双方对饶某占用房屋的事实没有争议，饶某认为自己通过司法拍卖取得房屋，有合法的使用权，否认租赁合同关系的真实性，由于人民法院司法拍卖公告、评估报告、执行裁定书等客观证据能和《房屋租赁合同》、租金转账记录、收条等相互印证，房屋租赁关系真实有效，一审法院判决支持了黄某某的诉讼请求，判决饶某腾退房屋，并按租金支付占用期间的损失，饶某不服，向中级人民法院上诉，最终双方在二审阶段达成调解协议，饶某自愿补偿黄某某，并返还房屋内家电家具以及生活物品。

本案中，租赁合同关系建立的时间为2013年，之后涉案房屋的原产权人将房屋抵押，该抵押权在租赁合同关系之后，根据《中华人民共和国担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”之规定，“订立抵押合同前”抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响，租赁合同继续有效。在租赁关系存续期间，饶某于2018年通过司法拍卖取得该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原租赁合同对其仍然有效，因此，饶某辩称是合法占有没有法律依据，败诉结果是必然的。

现在二手房买卖中，时常会遇到已经被租赁的房屋，律师特别提醒各位购房者，务必亲自查看房屋情况，同时要查询房屋的抵押、质押情况，避免交易风险。

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