最高人民法院司法案例研究院 5天前

房屋是百姓日常生活中的大件，买房需要大量资金乃至家庭全部积蓄，因此，房屋交易对买卖双方而言更应慎重对待。受市场波动影响，房价的增跌给交易带来了变数。房价上涨，卖方毁约，房价下跌，买方毁约的情况时有发生。遇到这种情况，应如何维护自己的合法权益呢？接下来，跟随小编来看一起案例吧！

卖房未过户，原房主实施二次抵押

2017年8月，孙某与刘某签订房屋买卖合同，约定刘某把房屋卖给孙某，总房款75万元。合同签订后，由孙某先行支付20万元，剩余房款待房屋过户后通过银行贷款方式支付。因刘某的房屋在银行还有贷款未还清，双方又约定，刘某于2018年5月中旬前还清银行全部贷款解除抵押并协助孙某办理房屋过户手续。过户后，由孙某办理抵押手续还清贷款。为了约束双方履行合同，孙某与刘某还约定，任何一方违约应向对方支付违约金20万元。然而，随着过户时间的临近，孙某却发现刘某不但未将以前的贷款还清，期间又于2018年1月再次将房屋抵押。

房价上涨，买方要求赔偿损失

发现上述情况后，孙某找刘某质问。刘某称孙某非本地户籍，不具备购房资格。孙某出具了购房资格证明，找刘某多次协商，但刘某仍然不予配合，并于2018年5月向孙某发出解除合同通知函。孙某无奈之下向法院提起诉讼，要求继续履行买卖合同。诉讼过程中，孙某认为刘某在房价一路看涨的情况下肆意毁约，现房屋被二次抵押，已经无法实现其购房目的。孙某要求刘某退还已付的购房款20万元，支付违约金20万元，并申请对房屋评估，升值部分进行赔偿。后经法院委托评估机构对房屋进行评估，该房屋在诉讼期间市场价为123万元左右，房屋比合同签订时溢价多达40余万元。

退还房款，支付违约金并赔偿

法院经审理认为，原、被告签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同的约定履行各自义务。原告按照协议的约定时间向被告支付了购房款20万元，被告也应按照合同约定涤除设立于涉案房屋上的抵押，并完成交付、过户等手续。但被告不仅不积极履行合同，反而再次将房屋抵押，导致合同买卖无法继续履行，其行为已经构成根本违约，应解除房屋买卖合同并由被告承担相应的法律责任。最终，法院判决解除双方签订的买卖合同，被告返还原告购房款20万元，支付原告违约金20万元，并以现行市场差价赔偿原告经济损失29万元。

法官说法

诚实信用原则是民事活动中应遵守的基本准则，也是市场经济活动中的道德准则。现实生活中，有的公民在从事民事活动中，不严格按双方约定履行其义务，特别是在房地产买卖合同中，买卖双方因房价上涨或下跌而恶意违约的行为频发。本案就是因为一方当事人不诚信造成的，结果不但支付了违约金，还另行赔偿对方经济损失，可谓得不偿失。同时也提醒大家，在我们的日常行为中都要做到诚实守信。