当前，承租人优先购买权问题已经得到理论界和实务界的充分关注，一些基础性问题已有较一致的结论，如优先权的性质、行使期限、整体出售与部分的关系等，但由于立法过于粗陋，实务中新问题层出不穷，理解不一致，法律适用不统一，亟待研究。笔者拟借助现有研究成果，结合自己的思考，对一些问题提出管见，以期对司法实务有所帮助。

　　一、次承租人是否有优先购买权

　　我国《合同法》第224条规定了房屋转租，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁房屋以其本人名义出租给次承租人。转租情形下，涉及三方当事人，出租人、承租人、次承租人，其中承租人又是转租人，次承租人占有租赁房屋，并使用、收益之，承租人和次承租人的法律关系共存与一个标的物上。那么，当出租人出售租赁房屋时，谁享有优先购买权呢？是承租人还是次承租人，抑或是两者都有，若两者都有，谁的顺位在先，若房屋经过数次转租，数个次承租人的顺位又如何排列，对以上问题，颇有争议。

　　2005年司法考试卷三第12题考查了这个争议问题，标准答案中肯定了次承租人的优先权，使该问题更有探讨的必要。有观点认为，次承租人也享有优先购权，而且次承租人的优先购买权要优先于承租人；[1]还有一种观点认为次承租人无优先购买权。[2]主张次承租人有优先权的结论主要有以下理由：（1）稳定转租社会关系的需要，避免因出租人的任意处分行为给次承租人生活带来大的变动。（2）因为次承租人占有租赁物，赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、增进效率。（3）转租现象现实生活中大量存在，次承租人对租赁房屋投入高昂装修费用、广告费用等，避免投入的成本遭受无谓损失。（4）法律制度的理念是保护弱势，在转租的三方当事人中，次承租人是真正的弱势，其权益更易受到损害。

　　笔者认为，次承租人不应享有优先购买权，理由如下：（1）优先购买权是一项法定权利，我国现有法律没有赋予次承租人享有优先权。（2）根据合同相对性原理，作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人，仅包括出租人和承租人，不包括次承租人，次承租人与出租人原则上无任何权利义务关系，既然无权利义务关系，次承租人不能向出租人主张优先权，出租人也不应承担向次承租人优先转让的义务。（3）如果承认次承租人有优先权，在房屋发生多次转租的情形下，数个承租人均有优先权，顺位如何排序？这样，无形中加重了出租人的负担，出租人可能不知最终承租人是谁的情况下，如何履行通知义务？出租人所有者的权能严重被限制，不能充分行使处分权。因为存在众多优先权人，第三人很可能放弃缔约洽谈，同等条件的确立也成了难题，出售租赁房屋成了烫手的山芋，买卖成了一个难题。（4）当前，房屋转租较多出现在商业店面、写字楼等租赁合同，设立优先权的目的是为了保护承租人的生存权和发展权，赋予出于商业目的的次承租人优先权与立法初衷不符。（5）出租人在无法充分行使处分权的情况下，完全可能以不同意转租为由解除合同，从而阻断房屋转租，直接向承租人收取租金，免去日后不必要的麻烦，这样将不利于房屋使用权的流转，房屋转租渐渐成为空谈，次承租人的优先权更是无从提起。

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