在商品房预售过程中，部分开发商往往任意夸大或虚构住房的“居住环境”、“配套设施”、“吹嘘其房屋升值潜力无限”甚至有部分的开发商私下向购房者许诺“地下层的开挖权”作为其销售楼盘第一层物业的神奇手段，以此误导购房者盲目购房。以上的种种情形，您是否遇到过？是否深受其害呢？我们购房时又应当注意什么？在本文中，笔者将以司法实践和真实案例中为大家解答。

首先，针对售楼广告的内容，开发商一般不会写入合同，开发商因此不承担违约责任，但有例外情形。

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任，但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。

《广告法》第三十七条规定：利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止发布、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用1倍以上5倍以下的罚款;对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用，并处广告费用1倍以上5倍以下的罚款;情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。　

其次，如何追究虚假售楼广告的违约责任，需满足何种条件。

要追究房地产商承担虚假宣传的违约责任，要满足四个要件：

（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。

（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

最后，我们再来看看“虚假承诺”的后果。

案例：黄某在“XX名苑”一层的住宅看房时，开发商售楼人员告知黄某，因为一层地面以下是架空的，买一层的业主不但房价便宜，到时还可以打通地面，开挖地下室，等于多一半的房屋面积。黄某要求写入合同，但开发商告知“不能写，是为了你好，写了就没办法保密了，到时大家争着买，就没有你的份了”，黄某认为有利可图，深信不疑。黄某在交房后，聘请施工队开挖地下室，没多久就被住建局叫停，并被其他业主告上法庭。最后被判决，恢复原状并对房屋安全性进行鉴定。因相关约定未写入合同条款，黄某无法对开发商追责,只能默吞苦果。

根据《物权法》第七十三条，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，我们不难得知，住宅楼的地下部分应属于全体业主共有，而并非是一层业主的“私家花园”，黄某的行为是违法的。

综上所述，销售广告和宣传材料仅是开发商销售商品房的一种重要的促销手段，往往鼓动人心。律师提醒广大购房者在购买房屋时，一定不要单凭广告的华丽宣传就盲目决定，务必仔细审阅相关合同及附件（书面约定，方有追责依据），有条件的情况下还要实地考察，以免不必要的纠纷发生。

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