房屋买卖定金合同纠纷一案代理词

审判长、审判员：

　　湖南楚信律师事务所依法接受黄某祥的委托，指派邓琼泉律师担任其诉某某房地产开发公司房屋买卖定金合同纠纷一案的代理人，参与本案二审阶段的诉讼活动，现发表如下代理意见，请合议庭合议时参考并采纳。

一、请求邵阳市中级人民法院依法撤销邵阳市双清区人民法院２０１７年５月２５日所作的（２０１６）湘０５０２民初１０２３号民事判决，改判支持上诉人一审第一项、第二项、第五项、第六项诉讼请求。

 具体理由如下

一审法院认定被上诉人没有违约属逻辑错误

２０１１年４月３０日，上诉人出资２０万元在被上诉人某某公司购买了某某世纪城ＶＩＰ钻石卡一张，作为参与抽签购买某某世纪城别墅的选房资格和优惠凭证。２０１１年１２月２５日，被上诉人经过抽签，确定上诉人黄某祥认购的别墅为某某世纪城２６栋，被上诉人某某公司与上诉人黄某祥签订了一份《京都世纪城－订房单》，约定别墅面积为３５９.07平方米，套内单价为7688元／平方米，总房款为2760530元，定金30万元，原ＶＩＰ卡中的２０万元也自动转为购房定金。２０１１年１２月２５日，被上诉人某某公司向上诉人黄某祥出具了定金２８万元的收款收据，２０１２年１月１２日，被上诉人某某公司向上诉人黄某祥出具了定金２２万元的收款收据。在合同签约后，上诉人黄某祥发现被上诉人某某公司没有按原规划设计图和宣传资料施工，主要表现为擅自扩大别墅建筑面积，每户增加约４０至５０平方米不等；缩减了应与原建筑面积同等的绿化面积；缩窄别墅间公共道路宽度原规划中的１０.7米缩短为６米。

因被上诉人在某某世纪城项目建设过程中，２３－２９栋未按照建设工程规划许可证的要求、４１－５０栋未取得规划许可证，２３－２９栋违法面积１２１７.５７平方米，41-50栋违法面积３９８８.58平方米。邵阳市规划局于２m０１２年１２月２０日对被上诉人开具（规）罚字（２０１２）第Ｊ３３号《行政处罚决定书》。

２０１３年１２月２７日，邵阳某某世纪城修建性详细规划调整方案才在《邵阳日报》上进行公示。

以上事实，请二审法院关注三个时间节点。

第一个时间节点是：上诉人交第一笔定金的时间是２０１１年４月３０日，交第二笔定金的时间是２０１１年１２月２５日，上诉人与被上诉人签订订房单的时间也是２０１１年１２月２５日，上诉人是冲着２０１１年１２月２５日当日及之前被上诉人提供的规划设计图和宣传单而决定缴纳定金和签订订房单的。

第二个时间节点是：邵阳市规划局于２０１２年１２月２０日对被上诉人开具（规）罚字（２０１２）第Ｊ３３号《行政处罚决定书》；２０１２年１２月２５日被上诉人向邵阳市规划局出具的《关于京都世纪城独栋住宅工程规划证补办申请》证明被上诉人在２０１１年１２月２５日至２０１２年１２月２０日期间违反规划违法建设别墅的事实。

第三个时间节点是：２０１３年１２月２７日对规划变更的公示，此规划的变更不是因政府原因（比如要修建高铁、高速公路等公共公益设施）由政府主动要求变更京都规划设计图，而是因被上诉人之前擅自违法不按原规划设计图施工，经对被上诉人罚款后被动认可。

综上三点简言之就是上诉人缴纳定金和签订订房单在前，被上诉人违法不按原规划建设不按宣传资料建设在后，该宣传资料具体详细，规划和宣传资料都应该是邀约的组成部分。公示变更规划又在被上诉人违反规划、违反宣传资料之后，此规划的变更又不是因政府原因等不可抗力导致的。在上诉人交了定金签了订房单之后，被上诉人连法都违了，并且还进行处罚了，怎么还说没违约呢？违法之后的规划变更又不是政府原因等不可抗力导致的？怎么能免除被上诉人的违约责任呢？

综上，请邵阳市中级人民法在查明上述民事行为的时间先后和民事行为的法律性质基础上，依法支持上诉人的上诉请求。

此致

邵阳市中级人民法院

代理律师：邓琼泉

２０１７年６月　　　日