律师观点分析

上诉人徐州XX公司因与被上诉人吴XX和徐X商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人徐州XX公司的委托诉讼代理人黄XX和贾XX、被上诉人吴XX和徐X的共同委托诉讼代理人史XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐州XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：上诉人已于2014年12月23日就涉案房屋取得商品住宅交付使用批准文件，涉案房屋具备了约定的交付条件。上诉人已按照合同及补充协议约定，履行了交付通知义务。二被上诉人称其于2014年12月31日电话联系上诉人的工作人员、上诉人的工作人员在电话中“告知还不能交房”明显不是事实。二被上诉人也已于2015年2月27日进行了验房，自此日期，即不再存在上诉人逾期交房的问题。一审中，二被上诉人并没有举证证明其损失的存在，一审判决要求上诉人按总房款的每天万分之三支付违约金，明显高于二被上诉人遭受的损失，人民法院应当依法予以调减。
吴XX、徐X辩称，二被上诉人对取得批准文书没有异议，但是房屋交付不只是取得批准文书，上诉人取得批准文件并具备交付条件，这与履行交付涉案房屋的义务是两回事。由于涉案房屋在2014年4月2日买受人签订合同时即以存在，买受人就是根据所看到的房屋情况而决定购买该涉案房屋，所以上诉人认为二被上诉人去看房的行为即为验房是错误的，并且双方并未以任何形式约定签署验房单即为房屋交付的标志，所以请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
吴XX、徐X向一审法院起诉请求：1、履行合同约定的交房义务。2、支付逾期交房违约金（以总房款XXX元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）。3、承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月2日，吴XX和徐X与徐州XX公司签订商品房买卖合同一份，XX公司将其开发的万科城第A2-9幢3单元302室房屋出售给吴XX和徐X，价款为XXX元。合同签订后，吴XX和徐X向XX公司支付了涉案房屋的全部房款XXX元。2014年12月23日，徐州市城乡建设局就万科城A1-1-12、A2-1-9、A3-1-19号楼住宅项目向XX公司颁发交付使用通知书。2014年12月31日，徐州XX公司在当日出版的徐州日报发布通知。2015年2月27日，吴XX和徐X对涉案房屋有关事项进行了查验并确认。2015年3月31日，吴XX和徐X收到徐州XX公司邮寄的书面房屋交付通知书与房屋交付指引。房屋交付通知书显示，办理交付手续的时间为2015年3月31日，办理交付手续的地点为徐州万科城会所。2015年5月至7月，吴XX和徐X与徐州XX公司进行了电话往来。2013年8月1日，徐州市住房保障和房产管理局就万科城项目向徐州XX公司颁发商品房预售许可证。涉案房屋现由吴XX和徐X占有使用。
一审法院认为，一、吴XX和徐X与徐州XX公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，徐州XX公司应当按照合同约定将涉案房屋交付给吴XX和徐X。二、徐州XX公司已取得涉案房屋的交付使用通知书，涉案房屋已具备合同约定的交付条件。庭审中，徐州XX公司亦同意将涉案房屋交付给吴XX和徐X，法院予以确认。三、按照合同约定，徐州XX公司应书面通知吴XX和徐X办理上房手续，吴XX和徐X收到交付通知的时间为2015年3月31日，故吴XX和徐X主张徐州XX公司自2015年4月1日起应承担违约责任，事实依据不足，法院不予支持。徐州XX公司应向吴XX和徐X承担逾期交房违约责任的期间为：自2015年1月1日起至2015年3月31日止，上述期间共90日。经计算，逾期交房违约金数额为32446元（已交付房价款XXX元×3?×90日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、徐州XX公司于判决发生法律效力之日起三十日内向徐X、吴XX交付万科城第A2-9幢3单元302室房屋；二、徐州XX公司于判决发生法律效力之日起十日内向徐X、吴XX支付逾期交房违约金32446元；三、驳回徐X、吴XX的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，1、徐州XX公司主张已按合同履行了通知主务，系吴XX和徐X拒绝上房；并主张根据合同附件的约定，约定的上房日期到达后，不论吴XX和徐X是否收到交付通知，吴XX和徐X应在此交房日期起15日内办理交接手续，故徐州XX公司不应承担逾期上房的违约责任。吴XX和徐X抗辩，在吴XX和徐X主动联系后，徐州XX公司告知等待上房通知。吴XX和徐X在徐州XX公司购买的其他三套住宅的交付未发生争议，均是在收到上房通知书后才办理的交接手续。本院认为，涉案房屋的交付系徐州XX公司的主要合同义务，吴XX和徐X有配合履行的义务。虽然双方对徐州XX公司是否在合同约定的上房日期前履行书面通知义务这一事实存在争议，但双方对吴XX和徐X曾电话联系上房的事实无争议，根据徐州XX公司制作的《房屋交付指引》载明的交付流程，房屋交付通知书是必要的上房材料，且领取《万科城房屋交接单》系交接流程的首要步骤，故在徐州XX公司无法证明吴XX和徐X领取《万科城房屋交接单》的情况下，因涉案房屋为样品展示房，仅凭徐X于2015年2月27日签字确认的《万科城装修房验收单》、《住宅管道、地漏通水记录》，不足以认定徐州XX公司履行了交付的义务，吴XX和徐X拒绝接收房屋的事实，故徐州XX公司应承担逾期交房的违约责任。
2、关于逾期交房违约金。因商品房买卖合同对逾期交房的违约责任进行了明确约定，该约定合法有效，可以作为认定徐州XX公司承担相应违约责任的依据。徐州XX公司提出调减的主张，本院不予采纳。一审判决认定的违约金数额有事实与法律依据，本院予以维持。
综上所述，徐州XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1674元，由上诉人徐州XX公司负担。
本判决为终审判决。

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