01. 房屋是否设立了居住权？

《民法典》2021年1月1日正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。鉴于上述居住权的种种限制，购房者在购买二手房时，应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权，建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。

02. 房屋在出售前是否已出租给他人？

鉴于“买卖不破租赁”原理，购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此，建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人；违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

03. 房屋在出售时是否存在法院查封登记或者抵押的情形？

考虑到二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户，且购房者也可能无法顺利购得该房屋。因此，购房者在签订购房合同前，应当要了解清楚该二手房的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。对于签订房屋买卖合同后至房屋过户登记前的一段期间，建议购房者在购房合同中要求房东承诺，一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东债务问题导致房屋被法院查封的，购房者有权立即解除合同，并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失，包括但不限于法律费用及购买同等规格房屋而多产生的费用。

注意：对于低于市场价格的二手房，购房者需要格外注意，售房者可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产，故其开价非常低。对于该情况，建议购房者与售房者详细交流了解情况后，再确定是否要购买该房屋。即便要购买的，建议大部分资金全部进入资金托管账户，以保证资金安全。

04. 房屋的学区功能是否已经使用？

很多购房者购买二手房的原因系在于购买二手房之后，可以立即使用该房屋的学区功能，较一手商品房具有一定的优势。为此，购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。同时，本律师建议购房者在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区；违反该约定的，购房者将有权立即解除合同，并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。

05. 房屋是否已被办理了户口地址登记？

对于已经利用该房屋办理了户口地址登记的，新购得该房屋的购房者恐将无法顺利将其户口迁移至该房屋地址中。因此，除了在签订购房合同时详细了解该户口问题，还需要在合同中明确该问题。如果已经有其他人将户口迁移至该房屋内的，需要承诺户口迁移的具体时间；如果违约的，需要对购房者承担相应的违约责任。

06. 二手房交易涉及哪些税费问题？

对于个人转让住房的，区分该住房自办理产权登记之日起是否满2年。如果已经满2年的，转让方仅需缴纳个人所得税；如果不满2年的，转让方需要缴纳个人所得税及增值税；如果已经满5年的，且是转让方家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。对于个人购买住房的，购买方承担的税种主要是契税，而影响契税高低的因素主要有两个，其一为住房的面积是否超过90平方米，其二为购房方所购的住房是否系其首套家庭住房。

07. 房屋是否拖欠物业、水、电、燃气、暖气等费用？

物业、水、电、燃气、暖气等费用都是和居住房屋有关的费用，原房主如果拖欠物业、水、电、燃气、暖气等费用，二手房一旦交易过户后，大部分原房主是不愿意承担上述拖欠的费用的，相关公司就会找购房者要求承担，如果拒绝就会遭遇停水停电停气等，购房者比较被动。购房者购买二手房一定要确认原房主是否拖欠物业、水、电、燃气、暖气等费用。

08. 二手房是原房主的个人财产还是夫妻共同财产？

有些房屋登记在夫妻双方名下，系夫妻共同财产，买卖二手房需要夫妻共同签字，这个相对容易区别。有些房屋登记在一方名下，该房屋到底是其个人财产还是夫妻共同财产？一方签字买卖是否有效？会不会存在其他法律纠纷？购房者需要核实确认。

09. 二手房是否“凶宅”？

个别房屋发生过刑事案件，甚至是凶案命案，或者发生过其他事情，我们虽然不信封建迷信，可是购买这样的二手房居住，心理多少会有些不舒服。在法律上“凶宅”一般不受认可，所以，是否“凶宅”只能通过第三方渠道获知，可以向中介方打听，向卖方委婉询问，向周围邻居打听，向物业询问。另外，在签订房屋买卖合同时可以对此进行约定。

10. 房屋买卖合同是否规范，内容是否公平、清楚？

房屋买卖合同一般由中介公司提供，合同内容分为固定条款和自拟条款，签订合同之前仔细看合同是否规范，关于买卖双方的地位是否公平，权利义务约定是否清楚？违约责任是否明确。中介公司一般不喜欢打官司，所以个别中介公司提供的合同版本，关于违约行为和违约责任的约定很模糊，导致发生纠纷后不好确定哪一方违约，买卖双方都很难通过诉讼途径主张权益。

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