农村宅基地住房作为一种特殊的不动产，主要包括宅基地占地范围内集体土地使用权和地上的房屋所有权，是集体经济组织为本组织成员提供的福利住房，因为土地性质为集体所有权，不能像商品房一样自由流转，一般只能在本集体经济组织成员内部流转。买了农村宅基地住宅，拆迁能否得到正常和合理的补偿，主要看买卖合同是否合法有效。

1.买卖宅基地住房的处理原则

《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

2.宅基地住房买卖合同的效力认定

《土地管理法》第六十三条规定，宅基地住房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，该合同应作无效处理。

如果合同已履行、买受人长期实际居住使用，是否可根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题，有待进一步探讨。

如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，可以认定合同有效。

3. 买卖合同被认定无效后的处理

（1）返还购房款。合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的购房款返还买受人。

（2）补偿添附价值。如果买受人在居住使用期间对房屋及院落进行装修、翻建、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

（3）按过错赔偿损失。一般情况下，买卖双方明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

（4）拆迁适当补偿。如果遇到拆迁，买受人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿。买受人可从补偿利益中分得部分。究竟怎样平衡呢？ 参照《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民—[2004]4号）第四条：“对于已经付清款项、交楼、业主正在使用的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”参照《广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191 号）第十七条：“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。”

总之，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。

4.买卖合同被认定有效后的处理

（1）合同有效，房屋已过户。由买受人取得拆迁补偿款。

（2）合同有效，房屋未过户。参照最高人民法院（2017）最高法民再407号民事裁定：因拆迁的原因而致房屋物权消灭，在此情况下，买受人可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。

赵陆一律师，上海明伦律师事务所首席律师