案情简述：张某与李某签订了为期两年的房屋租赁合同，张某是承租方，李某是出租方，合同约定：租期自2015年3月12日至2017年3月11日止，承租方用于经营饭店，租金为每月4500元，承租期内房租不变。张某在经营一个多月后，经营不景气，于是想要退租，找到出租方李某，要求退房，于是李某找到律师，问如何维护自身的合法权益，是否可以主张违约金?可以主张哪些损失?

律师解答：从出租方与承租方签订的房屋租赁合同来看，合同约定非常的简单，只是对租期、租金进行了简单的约定，对合同的解除、终止、违约情形、违约金以及损失的情况并没有任何的约定。违约金的适用要以约定为前提，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约方支付给对方一定金额的货币。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提的，如果合同中没有对违约金作出相关约定，一方违约，另一方时不能向对方主张违约金的。但双方当事人在合同中虽然没有约定违约金，但一方违约给对方造成损失的，另一方当事人依然可以依据合同法的相关规定，要求违约一方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

结合到本案，如果张某的提前退租行为给李某造成了损失，李某是可以主张如下实际损失的：

1、空置期租金、管理费损失

一般情况下，承租方单方解除合同后，出租方不可能马上找到新的承租方，往往需要耗费一定的时间，这期间，房屋无法出租出去，出租方遭受一定的租金和管理费损失;

2、房屋中介费用

基于信息不对称的原因，出租人寻找另一承租人通常是通过委托房产中介机构进行的。一般而言，如果居间成功，房产中介会收取一定数额的报酬，该报酬应计入其寻找另一承租人的成本之内。当然若出租人不采用委托房产中介的方式，则房产中介费用

可不予考虑。

3、新租赁合同的免租期。

在很多情况下，商务楼的出租人都会对新的承租人给予一定的免租期，主要是由于承租人在收房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。此种情形下，出租人通常基于合同约定和商业惯例不收取承租人免租期的租金。一般而言，如果新的租赁合同中有免租期的规定，

因免租而遭受的租金损失也是会被认定为实际损失的。

4、新旧租赁合同租金的差价

因前一承租人的原因致使租赁合同解除，出租人不得不寻找下一承租人，前后两个租赁合同的租金可能并不相同。如果后一租赁合同租金高于前一租赁合同的租金，则不存在损失一说。如果后一租赁合同的租金低于前一租赁合同的租金，则两次租赁合同的租金差价可能会被视为出租人依据前一租赁合同可获期待利益的损失，出租人可能会主张由前一承租人承担。由于法律对此无明确规定，司法实践中也存在一定争议，出租方与承租方各执一词，最终的结果取决于法官的自有裁量权。

律师提示:文书的起草看似简单，实际上却需要缜密思考，如果起草不当或约定不明，很可能造成无法达成最初意愿，或与初衷相背离的不良后果。

律师作为从事法律的专业人士，结合我国法律实施与办理案件经验，在起草法律文书上具有一定的相对优势，能够最大限度的帮助委托人降低可能承受的风险，维护委托人的合法权益。