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开发商除了通过自己公司的渠道销售商品房外，一般还会通过中介公司进行代理销售，那么开发商和中介公司之间就会发生代理销售合同关系。虽然开发商都是具备一定规模的公司，但实践中仍然有很多开发商和中介公司操作不规范，导致双方对账不清，最终引起代理销售合同纠纷诉讼。那么开发商和中介公司如何规范业务操作，避免此类诉讼发生呢？今天笔者会就此进行分析论述。
该类诉讼案件的一般争议焦点主要包括两个：一是系争房源是否属于带看房源，是否具备结佣条件；二是佣金是否已经依约支付。
一、关于系争房源是否属于带看房源的问题
开发商与中介公司一般通过三联的《带看确认单》来确认某一房源是否为带看房源，《带看确认单》中一般需要填写“客户信息”“中介业务人员信息”、“带看时间”、“带看房屋坐落”，然后经开发商现场人员签字确认后方能生效，确认单号码一般均为连号。
实践中，开发商存在《带看确认单》保管、发放流程不完善以致出现中介人员领用空白确认单后冒用开发商人员签字的情况，笔者曾经代理某一商品房代理销售合同纠纷就出现了此类情况，中介公司确实没有提供带看服务却能够提供出《带看确认单》，《带看确认单》中的开发商现场人员签字与真实的开发商现场工作人员的字体非常相近，好在开发商最终提供了代理销售合同的结清证明，才避免再次付款的尴尬局面。
那么，开发商如何防止空白《带看确认单》被冒签的情况呢？要做到以下几点：
（一）所有的《带看确认单》需确保连号印制。
（二）所有的《带看确认单》做好纸质台账登记，如果是中介人员领用空白《带看确认单》需由中介人员签字并备注好状态为“空白”。待中介人员带客户完成看房并经开发商现场人员签字确认之后，再进行《带看确认单》台账的二次登记，即登记为“确认”状态。如果仅登记为“空白”状态的《带看确认单》则不作为结佣的依据。
（三）开发商需进行台账的定期核查，如当天发现有空白《带看确认单》被中介公司领用并最终未能登记为“确认”状态，需及时与中介公司确认该单作废。如发现空白确认单遗失，及时进行遗失登报声明。
上面讲述了开发商如何防止中介公司冒签《带看确认单》等浑水摸鱼的情况，但对于中介公司来说，同样也需要防止开发商的浑水摸鱼情况。
比如虽然《带看确认单》中的客户确实是中介带看，但最终客户进行了换房，以致于《带看确认单》中的房屋坐落状态最终为未成交。这种情况很多中介公司并不知情，开发商也拒绝给中介公司结佣，但实际上这个客户确实是由中介公司促成的，所以中介公司要尽量在代理销售服务协议中清楚约定带看的客户即使更换了房源也应作为带看房源进行结算，且中介公司应对自己带看客户进行一定的回访和了解，如果出现这种经过带看最终又更换房屋的，也要及时向开发商主张佣金。
二、佣金有无依约支付的问题
实践中，有些开发商和中介公司为了避税，很多都采用让购房客户参与团购的方式，开发商会声明团购费用可以折抵房款，然后让客户通过中介公司的pos机直接刷一笔“团购费”，进而用“团购费”折抵佣金。那么，这种模式下开发商并没有通过自己的账户直接向中介公司支付佣金，如果发生诉讼如何能够证明自己已经依约履行了协议呢？那么，开发商需做到以下几点：
（一）将这种以“团购费”折抵佣金的付款模式在代理销售协议中进行清楚约定。
（二）保留所有的“团购费”支付凭证并由中介公司员工签字。
（三）定期与中介公司核对账目，对已经履行完毕的合同及时制作“结清证明”并经中介公司盖章确认，结清证明中需载明双方确认的房源、结算费用等信息。
除上述情况之外，笔者在代理开发商此类纠纷的过程中还发现，即使开发商签订的代理销售服务协议中约定的流程较为清楚，但开发商工作人员在实际执行时不一定按照协议执行，以致于很多应有的确认环节、确认文件缺失进而引发纠纷。
所以笔者建议，开发商此类业务不单单需要制定完善的业务合同，还要根据业务合同制定出完善的标准作业流程（SOP）,并通过定期对业务人员的培训强化其观念，进而达到严格按照合同流程操作的目的。
