律师观点分析

上诉人（原审被告）王×，男。

被上诉人（原审原告）何×，女。

委托代理人马×（何×之夫。

原审第三人吕凯,男。

委托代理人刘晓梅，北京市盈科律师事务所律师。

何×在一审中起诉称：何×的丈夫马×与王×系朋友关系。2009年7月，王×因资金周转困难，急需一笔钱款救急，遂找到马×帮忙。何×与马×当时没有大额存款，但为了帮助王×解燃眉之急，遂以何×所有的北京市通州区×号房屋做抵押向大连银行北京分行贷款52万元，将其中的17万元贷款归王×使用，因何×有逾期不良记录，为使贷款能够获得审批，王×的债权人将何×的贷款还清后解押，又将何×的房产以买卖的形式变更到王×的名下，后贷款52万元，替王×还清了其外欠债务。在办理上述事项之前，何×与王×于2009年7月31日签订了《合同书》，约定王×在5年内还清向甲方所借款项（即壹拾柒万整及贷款所发生的利息）。协议还约定了王×的还款方式及其他内容，因房屋买卖并非双方的真实意思表示，王×也根本没有按所谓的房屋买卖合同之约定支付何×分文的购房款项。时至今日，王×没有按双方于2009年7月31日签订的《合同书》之约定配合何×办理过户手续。据此何×将王×诉至法院，经法院审理做出（2014）通民初字第14010号民事判决，判决何×、王×于2009年8月3日签订的合同编号为CW56938的《存量房买卖合同》无效。王×不服原判决上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院），上诉法院经审理，做出（2015）三中民终字第12439号判决，驳回上诉，维持原判。但争议房屋现登记在王×名下，为维护何×和合法权益，现诉至法院请求：1、位于北京市通州区×号房屋归何×所有；2、诉讼费由王×承担。

王×在一审中答辩称：不同意何×的诉讼请求。理由是：房子是我花钱购买的，在我个人名下，由我个人拥有。

第三人吕凯一审答辩称：不同意何×诉讼请求。理由是：吕凯和王×的借款合同合法有效，并且已经做了抵押担保，目前该案件在执行阶段，房子被查封，房屋无法返还何×，为了保护第三人权益，应该驳回何×诉讼请求。

一审法院经审理查明：2003年8月15日，何×作为买受人与北京顺开房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，何×购买北京市通州区乔庄东区2号6号楼3层331号房屋（以下简称331号房屋）。2009年6月10日，王×作为借款人（抵押人）、大连银行股份有限公司北京分行（以下简称大连银行）作为贷款人（抵押权人）、中汇易家（北京）房地产经纪有限公司作为保证人签订《个人贷款合同》，约定因王×购买“北京市通州区×室”房屋向大连银行贷款52万元。2009年7月31日，何×作为甲方，王×作为乙方签订《合同书》，约定：“经甲乙双方协商之后，甲方把位于北京市通州区×室的房屋抵押给大连银行北京分行，贷款人民币伍拾贰万元整。此款部分款项用来替乙方王×偿还王×所欠权森借款，达成如下协议：1、甲方以自己拥有的×室的房屋，抵押给大连银行北京分行，贷款伍拾贰万圆人民币，（其中甲方贷款35万元，乙方贷款17万元），房屋产权证更改为乙方王×，实际房屋所有人仍为甲方何×，乙方不得私自把×室出售、出租，在乙方还清甲方所借款项后，乙方应主动协助甲方把×室的房屋产权变更给甲方，乙方不得以任何借口拖延产权过户事宜，同时房屋产权过户时产生的所有费用由乙方承担。……2、甲方以通州区×室房屋抵押给大连银行贷款人民币伍拾贰万圆整，此款用来替乙方王×偿还所欠权森借款壹拾柒万元整，余下贷款叁拾伍万元整和王×无关，由甲方向大连银行偿还本金及利息。……”何×、王×作为甲乙方，马×、矫利军（王×之母）作为公证人在《合同书》上签字。同日，何×与王×办理网签手续。2009年8月3日，何×作为出卖人、王×作为买受人签订合同编号为CW56938号的《存量房屋买卖合同》。合同第一条房屋基本情况约定：“（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为：通州区×号……”大连银行于2009年8月3日向王×放款52万元。2009年8月14日，王×办理了331号房屋的所有权证书，331号房屋登记在王×名下，房屋产权证号为X京房权证通字第0916963号。房屋过户手续完成后，何×并未实际向王×交付331号房屋，该房屋仍由何×及马×夫妻居住使用。

2015年8月12日，法院以合法的买卖形式掩盖套取贷款的非法目的为由，做出（2014）通民初字第14010号民事判决书判决：何×作为出卖人、王×作为买受人于二〇〇九年八月三日签订的合同编号为CW56938的《存量房屋买卖合同》无效。判决后，王×不服，向北京三中院提起上诉。2015年10月23日，法院作出（2015）三中民终字第12439号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。

2015年4月13日，王×与吕凯签订《借款合同》，约定吕凯向王×出借人民币118万元，借款期限6个月，王×以登记在其名下的331号房屋为该笔借款作抵押担保。该《借款合同》经北京市方正公证处公证。2015年4月20日，吕凯和王×就331号房屋在房产管理部门办理了抵押登记手续。借款到期后，王×未按照约定偿还借款，吕凯向公证处申请执行证书，2015年12月14日，北京市方正公证处出具执行证书。后吕凯向法院申请强制执行，法院于2016年2月5日立案执行。案件进入执行程序后，法院于2016年2月29日查封了涉案房产。2016年3月，何×向法院提起执行异议请求解除对331号房屋的查封，法院于2016年4月12日做出（2016）京0112执异36号执行裁定书，法院以×号房屋登记在王×名下、查封合法为由驳回何×的执行异议。

一审法院判决认定：根据庭审查明事实，何×作为出卖人、王×作为买受人于2009年8月3日签订的合同编号为CW56938的《存量房屋买卖合同》已经法院判决确定无效，王×因房屋买卖合同取得的财产即×号房屋应当予以返还，故法院对于何×主张确认×号房屋归其所有的诉讼请求应予支持。关于王×所提“房子是我花钱购买的，在我个人名下，由我个人拥有”抗辩意见，因双方所签订的房屋买卖合同已被确认无效，其对×号房屋的所有权已失去合法根据，法院认为其抗辩意见于法无据故不予采纳；关于第三人吕凯所提“其与王×签订的借款合同合法有效且已经房屋抵押担保，涉案房屋被查封无法返还何×”的抗辩意见，法院认为于法无据,故不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认位于北京市通州区×号房屋归何×所有。

王×不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回何×的全部诉讼请求。上诉理由是：一审认定引用的合同书是我方被迫签订的，作出的判决也是错误的，认定事实存在偏差。52万元贷款下来之后由我的账户直接划给了何×，房款我已经支付。

何×同意一审法院判决。针对王×的上诉，二审答辩称：我方并没有收到王×给付的房款，王×与我方没有实际的买卖关系。综上：请求维持一审法院判决。

第三人吕凯述称：不同意一审判决。一审判决侵害了我方权益，就涉诉房屋我方已经申请执行并查封。合同无效后应产生返还的请求权，不导致所有权的确认。

本院二审另查明：因王×未按时偿还贷款，大连银行将王×起诉至北京市朝阳区人民法院，该法院于2016年9月26日作出一审判决，其中第一项确认了王×应当偿还大连银行贷款本金四十万七千一百三十四元四角及相关的利息、罚息；第二项为“大连银行就上述第一项确定的款项对王×名下位于北京市通州区×号的房屋拍卖或变卖的价款，依照抵押登记顺序享有优先受偿权”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

本案的争议焦点为在房屋买卖合同被确认无效后，何×能否直接确认涉诉房屋归其所有。对此，本院认为，合同无效之后，产生了返还财产之请求权，至于财产能否返还，尚需考察标的物的权属变化因素，并不必然产生物权归属于出卖人即何×的结论。本案中，在涉诉房屋上存在大连银行和吕凯两个抵押权人的前提下，依照上述《物权法》的规定，如转让抵押财产需经过抵押权人的同意，否则不得转让抵押财产，法律规范的目的在于保护因善意而获得抵押权的抵押权人的权利，故在因合同无效而涉及权属变动时，亦当遵循上述原则。本案中，抵押权人大连银行就涉诉房屋享有因抵押权而产生的优先受偿权已经北京市朝阳区人民法院一审判决确认；另一抵押权人吕凯也以抵押权为基础向北京市通州区人民法院申请强制执行并查封了涉诉房屋。在此前提下，未经抵押权人同意，何×直接起诉要求确认涉诉房屋的所有权缺乏请求权基础，本院不予支持。一审判决对此认定有误，本院依法予以纠正。

综上，本院认为，上诉人王×的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，适用法律不当，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初8900号民事判决；

二、驳回何×的全部诉讼请求。