案件描述

【案情简介】

现年50岁的福建泉州人黄某在昆明经商20年有余，为了方便生活，于2010年初购买了昆明某房地产开发有限公司开发的百富琪商业广场A区09层07号房屋后，本是件好事，可想不到引来不断的麻烦，先是无法办理房产证，后是自己购买的房屋却被开发商卖给他人，并进行了备案登记，具体如下。

2010年4月26日，原告黄某与被告昆明某房地产开发有限公司(以下简称昆明某房产公司)，约定由黄某购买昆明某公司开发的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场A区09层07号房屋，并约定产权登记原则上由黄某自行办理，昆明某房产公司提供所需资料，如黄某需昆明某房产公司代办房产证的，黄某需出具书面委托，提供相关资料给昆明某房产公司，由昆明房产公不收取代办费，黄某按照国家规定缴纳的税费、规费等相关费用在房屋交接是由昆明某房产公司代收。合同签订后，黄某于2011年6月7日一次性支付了购房款901009元。同年11月165日双方签订了面积确认书，竣工实测面积为127.01平方米，黄某向昆明某房产公司缴纳了测量费、配套费、维修基金、契税、印花税、房产证工本费43161.67元，并完成了交房手续，但至本案起诉前(2014年9月)没有办理房产证及土地使用权证书。

昆明某房产公司在上述开发项目建设过程中超出规划许可面积和二期未批先建行为未得到有效处理，行政许可尚未完毕，违法行为没有得到处理，导致无法办理房产证及土地使用权证书。

后黄某在要求昆明某房产公司办理房产证的过程中，发现昆明某房产公司于2013年12月13日将上述房屋以63.505万元的价格再次出售给徐某，并办理了备案登记手续，加之昆明某房产公司一直没有为黄某办理权属证书，给黄某造成了损失，多次与昆明某房产公司协商无果后。黄某委托云南东方神律师事务所昆明分所易德祥律师代理其向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，在向法院起诉要求昆明某房产公司为黄某办理房产证及土地使用权证书及赔偿违约金的诉讼，等到一审判决后，易德祥律师代理黄某向昆明市住建局房产交易处提出要求撤销昆明某房产公司与徐某的备案登记，该产权交易处以无法认定昆明某房产公司与徐某签订的合同的效力为由，不可以撤销备案登记给予黄某回复。为此，黄某遂向昆明市官渡区人民法院提起诉讼要求确认昆明某房产公司与徐某签订的商品房购销合同无效。

【判决】

昆明市官渡区人民法院经过审理，认定黄某与昆明某房产公司签订签订了《商品房购销合同》，而黄某已经支付了购房款901009元并已经接房，黄某以自己的行为明确履行了义务，双方的合同成立并且生效。原告黄某出具的证据证明徐某明知本案所涉房屋已经售出，但仍以昆明某房产公司签订房屋销售合同并办理合同备案登记，被告昆明某房产公司与徐某的行为属于恶意串通，侵害而利益的行为。根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…..(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益…..”的规定，判决被告昆明某房产公司于被告徐某与2013年12月13日签订的商品房买卖合同无效。

【律师点评】

现在的市场经济中，一些居心不良的开发商无理牟取更大的利益，将已经出售给购房者的房屋再次出售给他人，俗称“一房两卖”，甚至一房多卖，严重侵害了最先购房者的合法权益，扰乱了市场经济秩序。为此，《合同法》第52条专门对双方恶意串通，侵害第三人合法权益的合同属于无效的。而且最高人民法院于2003年3月24日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，根据该解释第10条 “买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”的规定，对于后买房人与出卖人恶意串通签订合同，导致先买房人无法取得房屋，先买房人起诉要求确认后买房人与先买房人签订的合同无效的，法院应该给予支持。

对于“恶意”的认定标准，司法实践中的一致观点认为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。

主观恶意系内在意思表示，很难以直接证据证明，应当采用客观标准予以认定，在一房二卖的情形中，出卖人对于其行为损害了先买房人的权益肯定是知道的，所以要认定后合同是否存在恶意串通，主要是判断后买房人是否是善意第三人，是否存在主观恶意。

在本案中，因本案所涉房屋已经交付给黄某，虽然徐某坚称不知道该房屋已经出售给黄某，而且支付了对价，不属于恶意串通。但就本案而言，徐某如果其辩解能成立的话，徐某在购买房屋时理应看看房屋的结构、房屋的基本状况、有没有人居住、居住在房内的人是什么人等情况，如果善意购买房屋，一般均会问问居住人，如果居住人称房屋已经属于居住人了，购房者一般不可能购买的，在此案中，徐某购房不了解房屋状况、购买房屋时不问问居住人的为何就居住在该房屋内，与常理不符。同时，黄某于2010年购买房屋的价格为901009元，而在2013年12月13日徐某购买房屋的价格为63.505万元，该房屋在2013年12月份的市场价格近150万元，如此巨大的差价，徐某无法说明合理的理由。而且，在徐某购买该房屋时，昆明某房产公司没有向徐某出具购房发票。从以上三方面，法院认定昆明某房产公司与徐某签订合同时属于恶意串通而判决无效具有事实和法律依据。

本文作者(案件承办律师)：易德祥律师

所在单位：云南东方神律师事务所昆明分所