商品房销售合同违约金的确定及其调整

根据合同法的规定，当事人约定的违约金可以所造成的损失为标准，违约金低于造成的损失的，为过低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对“违约金过高”的具体标准做了明确规定，即“超过造成损失的30%”定为判断标准。

但是，在实践中实际损失的数额在举证上往往存在困难，在实际损失不存在或实际上损失较小的情况，大量的违约金条款无法适用。实践中，主要有以下方法确定违约金是否合理：

1、以实际损失为标准;

2、以违约金总额不超过本金为准;

3、参照中国人民银行新近利率的四倍认定;

4、将实际损失的一定比例作为标准，多数为实际损失的130%或200%;

5、违约金总额不超过合同未履行部分的总值。以上几种方法中第5中相对合理。