提前收回出让国有建设用地使用权程序及补偿标准

提前收回出让国有建设用地使用权，应当由有批准权限的人民政府批准，由政府国土资源部门实施，与原土地使用权人签订提前收回出让国有建设用地使用权补偿协议。其它任何单位或个人无权与受让人签订提前收回出让国有建设用地使用权补偿协议。提前收回出让国有建设用地使用权，必须基于公共利益或者旧城改造。非因公共利益或者旧城改造，不得提前收回出让国有建设用地使用权。

提前收回出让国有建设用地使用权补偿协议属于特殊的民事合同，受《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》的规范和调整。符合法定情形的的，可以申请法院撤销、变更补偿协议或者确认补偿协议无效。提前收回出让国有建设用地使用权，属于出让方违约的，应当根据法律规定或者合同约定承担违约责任。

提前收回出让国有建设用地使用权，应当由出让方将剩余年限的土地出让金退还受让方。退还出让金不能替代出让方支付土地使用权补偿的法定义务，二者不能划等号。实践中，有些出让方在提前收回出让国有建设用地使用权时，只退还剩余年限的土地出让金，不再支付土地使用权补偿，严重侵害了受让方的合法权益。如果将剩余年限的土地出让金视为土地使用权补偿，意味着出让方将本属于受让方的剩余出让金额返还给受让方，等于没有支付任何补偿。另外，将剩余年限的土地出让金视为土地使用权补偿，也意味着按照出让土地之时土地使用权的市场价值予以补偿。收回土地时不按照收回时的土地市场价值予以补偿，而按照出让时的土地市场价值予以补偿，明显有失公平。

提前收回出让国有建设用地使用权，应当由出让人向受让人支付补偿，补偿的标准为提前收回出让国有建设用地使用权之时剩余年限的土地的市场价值。自原土地使用权人受让土地使用权之时，该宗土地的升值部门的收益应当归属于受让方，出让方无权分享。因此，出让方按照剩余年限的土地的市场价值支付土地使用权补偿，公平合理，符合法律规定。受让方使用的国有建设用地被出让方依法提前收回的，可以要求出让方退还剩余年限的土地出让金，同时要求出让方支付剩余年限的土地使用权补偿。对于权利救济途径，理论界和实务界均有两种观点，一种认为，受让方可以提起民事诉讼，要求出让方退还剩余年限的土地出让金和支付剩余年限的土地使用权补偿。另一种观点认为，支付土地使用权补偿属于行政补偿的范畴，是一种具体行政行为;受让方可以提起行政诉讼，要求出让方退还剩余年限的土地出让金和支付剩余年限的土地使用权补偿。

提前收回出让国有建设用地使用权如何补偿属于法律界的理论难题，众说纷纭。作为执业律师，本着为当事人负责的精神，只能在提供具体法律服务的过程中，竭尽全力实现当事人的利益最大化。笔者在江苏省宿迁市代理的一起提前收回出让国有建设用地使用权补偿案件，经过庭内庭外的多轮较量，为当事人成功赢得了剩余年限的土地使用权补偿，成为按照剩余年限的土地使用权市场价值予以补偿的全国第一例。