案例：出资人以他人名义购买经济适用房的行为能否认定为借名买房？

最高裁判实务 2022-11-14 11:40 发表于山东

【裁判要旨】首先，产权人与出资人之间是否签订书面的借名买房协议；其次，是否有证据证明产权人与出资人之间达成借名买房的口头协议；再次，出资人出资购买了案涉经济适用房，不等于即是借名买房，不排除双方当事人之间存在如借款等其它法律关系；第四，产权人在委托书中载明委托第三人作为代理人以其名义签订经济适用住房买卖合同、办理产权证等一切相关手续，而非委托出资人办理。综合以上分析，出资人现有证据不足以证明案涉经济适用房属于其借名买房。
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3259号

上诉人（原审原告）：张某某，男，略。被上诉人（原审被告）：张甲，男，略。上诉人张某某因与被上诉人张甲返还原物纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。张某某上诉请求：请求二审法院判令撤销大连市沙河口区人民法院作出的(2021)辽0204民初1511号民事判决书，发回重审或者直接改判。事实和理由：原判决认定事实错误。原审法院认定位于辽宁省大连市沙河口区房屋，建筑面积76.63平方米，产权证号：辽(2020)大连市内四区不动产权第00003798号房屋系上诉人张某某在取得经济适用房资格后，允许被上诉人以其名义购买的房屋，与事实严重不符。上诉人在原审提供的证据《授权委托书》和《委托书公证书》等一些证据均可以证明该套房屋属于上诉人所有，但是因为购买该套房屋时上诉人张某某(在逃或者服刑期)资金不足，上诉人张某某母亲通过张某某的二姐找到张甲(系上诉人张某某前二姐夫)借款购买该套房屋，之后上诉人委托其三姐张美荣办理产权证，之后用产权证和其他购房手续押在被上诉人手里并同意被上诉人张甲暂时住进该套房屋，据此该房屋为上诉人张某某所有，不存在借名买房的情况。综上，请求二审法院查清事实，撤销原判决，依法改判或者发回重审，支持上诉人的诉讼请求。张甲辩称,不同意上诉人的上诉请求，原审判决事实清楚，证据确实充分，审理程序合法。请求二审法院维持一审判决。张某某向一审法院起诉请求：请求法院判令1.张甲腾退并返大连市沙河口区号房屋；2.支付占用使用费（按500元/月，自2009年11月22日起算至实际搬离之日止）。事实与理由：张某某于2009年购买位大连市沙河口区号经济适用房，并于2019年3月28日取得房屋产权证，权证号为：辽（2020）大连市内四区不动产权第00003798号。但自2009年11月起张甲便无权占有案涉房屋，虽经张某某多次要求其腾退并返还，张甲仍强行占有，拒绝返还。为此，特向一审法院提起诉讼，请求依法判令如前之诉。一审法院认定事实：张甲与张美丽原系夫妻关系，张美丽系张某某的二姐。2006年张某某申请购买经济适用房，2009年3月，取得经济适用房购买资格，因其没有购房资金，如不购买，该资格指标将作废。张甲决定出资25.8万元购买。2009年6月26日张甲付款79，080元，11月22日付清余款，同日张某某的三姐张美荣作为张某某的代理人与开发商签订经济适用住房买卖合同。12月7日，张甲接收了沙河口区绿清南园20-2-18-3号房屋并进行了装修，后由其或其子在该房屋居住。2019年3月28日，张甲以张某某的名义交纳了契税，同日取得张某某为所有人的不动产权证书。2020年1月7日，张某某申请补发案涉房屋的不动产权证书。一审法院原审认为，经济适用住房系政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据国家法律、法规的规定，购买经济适用房实行申请、审批、公示制度。经济适用住房购买资格不得出售或者出借给他人使用。本案中，张某某在2009年取得购买经济适用住房资格后，允许张甲出资以其名义购买沙河口区绿清南园20-2-18-3号房屋，该借用他人资格购买经济适用房的行为违反了相关法律效力性强制性的规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权，损害了社会公共利益，故张某某和张甲双方关于借用张某某名义购买经济适用房的行为应属无效民事行为。无效的法律行为，从行为开始就没有法律约束力。同时，诸如张某某、张甲这样的行为，使经济适用房的登记所有权人和实际使用人相分离，会造成国家经济适用房管理体系的混乱，扰乱正常的市场秩序，破坏社会公平机制并损害社会公共利益。该行为严重背离了社会主义核心价值观中公正、法治的社会层面的价值取向，亦背离了诚信、友善的公民个人层面的价值准则。张某某只是取得购买经济适用房资格而未实际支付购房款的情况下取得产权登记，一审法院如简单机械地判决张甲腾退房屋，明显有违一般社会公众朴素的公平观念，亦可能会导致以司法确认出借资格购买经济适用房这种不合法行为的合法性。本案中，张某某不能自该无效行为取得争议房屋的所有权，对张某某、张甲之间串通损害社会公共利益的行为，应由相关行政部门作出处理。在行政机关作出处理前一审法院不宜作出处理。故一审法院判决：驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费4400元（张某某已预交），由张某某负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审经审理查明，原判认定事实属实。二审又查，2010年4月15日，张某某出具委托书，委托张美荣以其名义前去大连市房管部门办理案涉房屋的产权证及领取产权证等一切相关事宜，并对该委托书进行了公证。再查，上诉人张某某在二审期间撤回要求被上诉人张甲支付案涉房屋占用使用费（按500元/月，自2009年11月22日起算至实际搬离之日止）的上诉请求。本院认为，上诉人张某某在二审期间撤回要求被上诉人张甲支付案涉房屋占用使用费（按500元/月，自2009年11月22日起算至实际搬离之日止）的上诉请求，系其自由处分自己的诉讼权利及实体权利，且不违反法律、法规的相关规定，故本院予以照准。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据双方当事人的上诉请求、事实理由及答辩意见，总结归纳本案双方当事人的诉争焦点为一、上诉人张某某取得购买经济适用房资格后，是否是经张某某允许由不具备购房资格的被上诉人张甲以张某某名义购买案涉经济适用房即借名买房；二、张甲是否应将案涉房屋返还给张某某。关于焦点一：双方当事人对此各执一词，张某某主张因为其资金不足，由其母亲通过其二姐张美丽找到张甲借款购买案涉经济适用房，不存在借名买房之实。而张甲主张因案涉房屋性质为经济适用房，其仅使用了张某某的购房资质，由其出资、居住，且产权证书一直由其保管，其是当然的产权人，张某某仅是名义登记的不动产权人。对此，本院认为，上诉人张某某的主张有事实和法律依据，应当得到支持。首先，张某某与张甲之间并未签订书面的借名买房协议；其次，张某某与张甲之间并未达成借名买房的口头协议；再次，张甲出资购买了案涉经济适用房，不等于即是借名买房，不排除双方当事人之间存在如借款等其它法律关系；第四，张某某在委托书中载明委托张美荣作为代理人以其名义办理产权证等一切相关手续，而非委托张甲办理。综合以上分析，张甲现有证据不足以证明案涉经济适用房属于其借名买房，故本院对张甲的此节主张不予支持。原审判决认定本案属于借名买房不妥，应予纠正。上诉人张某某的此节上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于焦点二：返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，案涉房屋产权登记在张某某名下，张某某对案涉房屋便享有所有权，即占有、使用、收益和处分的权利，现张甲占有使用案涉房屋属于无权占有，应当予以返还，故张某某要求张甲返还案涉房屋的上诉请求，本院予以支持。原判驳回了张某某的此节上诉请求不妥，应予纠正。综上，上诉人张某某的上诉请求，因有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1511号民事判决；二、张甲于本判决发生法律效力之日起十日内将其占有的大连市沙河口区绿清南园20-2-18-3号房屋返还给张某某；三、驳回张某某的其它诉讼请求。一审案件受理费4400元（张某某预交），由张某某负担3000元，张甲负担1400元。二审案件受理费8800元（张某某预交），由张某某负担5000元，张甲负担3800元。本判决为终审判决。