虽然再三调控，但是房价还像是坐了火箭似的，蹿到了一个我们只能仰视不能企及的高度。一线城市的房子动辄大几百万，单单首付款几乎就是一个工薪家庭毕生的积蓄。对于那些即将步入婚姻殿堂的情侣们，房子就是一个甜蜜的负担，它是居所，是爱巢，是安全感，是归属感，然而它更是几十年的负债，是一块考验人性的试金石。当面对“首付款谁出，贷款谁还”之类现实问题时，多少爱情从此便灰飞烟灭了。有资料显示，近年来，北京的离婚率已经接近百分之五十，而且还有逐年上升的趋势，而在离婚诉讼中，房产分割则是争议最多的一个问题。近日，一篇网络爆文“扶贫式结婚”更是引发适婚男女的惊恐，既然婚姻不能保证爱情地老天荒，法律总应该保障我的财产利益吧？！本文将就房产的归属及分割问题做一个简单的梳理。
一方出资，房产登记在双方名下
我国房屋所有权采取登记生效原则，房屋登记在双方名下当然归双方共同共有。这种情况，可以视为一种附结婚条件的赠与行为。对此，上海高院出台了相应的处理意见“从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。”
一方出资，房产登记在另一方名下
按照《物权法》的规定，不动产权利人以登记为准，因为出资人无权要求其返还房屋。然而，这种行为可以视为是以结婚为前提的给付行为，一旦双方分手，给付目的无法实现，那么出资方可以以不当得利为由，要求对方返还购房款。
婚前出资购房的房屋产权分割
婚前一方全款出资，房产登记在出资人名下
这种情况，毫无疑问属于他的个人财产，而且“夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”所以，一旦离婚，另一方是无权分割该套房屋的。
婚前一方出首付款，婚后夫妻共同还贷
离婚时，首先应该由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
婚前父母出资购房
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
婚前一方出资，房屋产权登记在另一方名下
有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。
婚前借款购房，婚后共同偿还
夫妻一方婚前对外借款支付全款购买房屋，房屋登记于付款方名下，婚后夫妻双方共同偿还借款。离婚分割财产时，如果双方协商不成，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
婚后出资的房屋产权分割
婚后一方父母出资购房
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。婚后一方父母出资买房，且房产证办理在夫妻双方名下的，为一方父母对夫妻双方的赠与。
《北京市高院民一庭关于审理离婚案件若干问题疑难问题的参考意见》规定，婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。
婚后双方父母出资购房
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
婚的购买一方婚前的承租房
婚由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
婚后购买父母的房改房
夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
一方父母承租的公房，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产依成本价购买，登记在夫妻一方或双方名下，应认定为夫妻共有财产，公房承租权所对应的利益系作为对夫妻双方的赠与，在离婚处理房产时综合考虑公房承租权利益来源等因素予以公平分割。
成本价购买的公房
婚姻关系存续期间用夫妻共同财产以成本价购买的登记在一方名下的公有住房应认定为夫妻共有财产，在离婚时应综合考虑房产来源、夫妻双方工龄折扣、是否影响另一方福利分房资格等因素予以公平分割。
标准价购买的公房
以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。
经济适用房、两限房
经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。
约定服务条件的房产
夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件一方。
小产权房分割
对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。
其它
公房承租权的处理
离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。
未成年子女名下房产归属
如果房产已经登记在未成年子女名下，那么就可以认定这是父母对于未成年子女的赠与。而监护人不能处分未成年子女的财产，除非了为了未成年子女的利益。所以，夫妻离婚，登记在未成年子女名下的房屋是不参与分割的，离婚后直接抚养无子女的一方只能对房子有使用权，而没有处分权。
一方将房屋赠与第三人?
婚姻存续期间，一方将夫妻共有房屋赠与第三人，则属于无权处分行为，第三人没有支付相应对价，所以不适用善意取得原则。夫妻关系中的另一方可以作为财产共有人要求受赠人返还。
房屋分割的处理办法?
双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理: 若双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许; 一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
如果双方只有一套住房，均主张房屋所有权但是没有能力补偿对方的时候，如双方不能就房屋分割达成一致，判决双方对房屋按份共有，并在此基础上结合当事人生活需要，房屋结构等因素就房屋使用问题作出处理。
司法实践中，由于法律规定的冲突，房屋权属类型不同，购买时间不同，加之其中掺杂着赠与、借贷、登记、抵押等复杂的法律关系，以及还要平衡子女抚养、房屋出资比例等现实问题，使得房屋分割成了极其复杂的问题，甚至出现了同案不同判的现象。遇到具体问题还是根据实际情况，咨询专业律师，才能获得一个靠谱的预判。
