婚前贷款买房婚后共同还贷案例25

        作者：安阳律师孙海军，手机：15037217827,QQ:30268588

    【案情】王虎结婚前买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。随后王虎与张莉结婚，当时王虎所买的房产已升值至100万人民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，王虎因车祸死亡，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。张莉认为，该房屋目前的价值除去40万首付款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即目前的房产价值140万减去王虎婚前支付的首付款40剩余100万为夫妻共同财产,该共同财产的50%即50万为自己所有，余下部分作为遗产，而王虎父母则认为,该房产是王虎的婚前个人财产.结婚后仍然归其所有，因此该房屋价值的140万元应全部作为遗产进行分割。后双方将此纠纷诉之法院。

    主持人：今天我们请到河南安易安阳律师事务所孙海军安阳律师来进行案例分析。今天的案例是一个婚前按揭婚后共同还贷的房产问题，我们来总结一下本案的主要事实：第一、丈夫王虎在结婚前购买了一套价格为80万元的房产，其中首付40万元，另有40万元是向银行贷款支付的。第二、丈夫王虎与妻子张莉结婚后共同偿还银行贷款。第三、丈夫去世时该房产价值已增值为140万元。第四、王虎去世后张莉与王虎的父母就该房产发生了争议。

    主持人：孙律师，今天这个案件既涉及到婚姻关系，又涉及到遗产继承可以说都是与老百姓日常生活密切相关的问题，那么本案的焦点是什么呢？

    安阳律师：本案争议的焦点在于：王虎在婚前所购买的商品房是属于个人财产还是夫妻共同财产，只有确定了该房屋的财产性质才能确定其作为遗产的部分。
主持人：孙律师你谈到个人财产和夫妻共同财产，是否能先给听众朋友介绍一下在法律上如何界定个人财产和夫妻共同财产呢？

    安阳律师：我国现行的法律法规对个人财产和夫妻共同财产的界定主要是从财产取得的时间上进行区分的。法律明文规定除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化为个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”这一点。因为我国的法律以前曾经规定婚前财产只要夫妻共同生活8年以上就转化为夫妻共同财产。特别提醒听众朋友们，这一法律规定已经失效，现行有效的法律规定是：无论夫妻关系存在多长时间都不会将婚前个人财产转化为共同财产。结合本案来看，也就是说现在只要能证明该按揭贷款房产是王虎婚前购买，就应属于其个人婚前财产，将该房产排除在夫妻共有财产之外。
主持人：孙律师你多次提到“婚前”和“婚前购房”，那么在法律上如何理解“婚前”和“婚前购房”呢？

    安阳律师：“婚前”就是结婚前，鉴于我国法律规定结婚必须符合的形式要件即结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间界限，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间都不具备法律上的意义。对于“婚前购房”在法律上还存在争议，主要是对购房的时间点存在争议：有人认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。

    主持人：看来本案的关键之处在于如何确定“婚前购房”，孙律师，你对这一问题有什么看法呢？
安阳律师：实际上，刚才谈到的这两种观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质和目的。应当以签订购房合同的时间作为购房的时间点。如果婚前银行贷款已全部还清，该按揭房为个人财产已确定无疑。

    主持人：孙律师，本案的情况是王虎与张莉夫妻结婚后共同偿还了部分贷款的情况，这是否对房屋的所有权产生任何影响呢？

    安阳律师：有人认为：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后部分的房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。这也是在现实中常见的误区。

    主持人：孙律师，既然你不同意这种分时段计算所有权的观点，那么你认为应当如何处理此类问题呢？

    安阳律师：在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、开发商和贷款银行三方的关系。简单地说，购房人与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是借贷关系。当购房人与开发商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系，此时即应当认定为购房时间。结合本案来看，王虎在结婚前就取得了该房产。在结婚之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。因此在本案中涉及的房产因归于王虎的个人婚前财产。
    主持人：那么王虎与张莉结婚后共同偿还贷款，在法律上应当如何认定呢？

    安阳律师：在本案中，王虎、张莉婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，在继承时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的50%返还给另外一方，余下部分才能作为遗产。

    主持人：本案如何判决呢？

    安阳律师：本案经法院审理后认为该房产为王虎个人财产，王虎死后，在遗产分割时将婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款部分中的50%从该房屋的总价值中分出偿还张莉，余下部分作为遗产进行分割。

    主持人：孙律师，通过这个案例能够给听众朋友们带来哪些启示呢？

    安阳律师：通过今天这个婚前贷款买房婚后共同还贷案例我想告诉听众朋友们两点：第一、夫妻结婚前的个人财产不会因为婚姻存续期间的延长转化为夫妻共同财产。第二、对于结婚前按揭贷款购买的房屋从签订购房合同向开发商交付购房款并办理房产证开始，该房屋已经成为个人财产，不会因为婚后共同偿还贷款而使该房屋所有权的性质有所改变。