宅基地是属于特定集体经济组织享有的福利制度，仅限于该集体经济组织成员申请享有。依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，该组织成员只享有宅基地使用权。集体组织经济成员在宅基地上建房后，房屋所有权属于宅基地使用权人，但是宅基地所有权仍然属于集体经济组织所有。在房屋买卖中，按照房地一体原则，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，处分房屋所有权也就处分了宅基地使用权。因此，我国政策一直禁止城镇居民购买农村房屋。我国法律虽然未禁止同一集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，但该买卖行为须同时具备以下几个条件：

一、满足房屋买卖双方主体资格

宅基地使用权主体是该农业集体经济组织成员，只可在本集体经济组织内部自由转让，也就是说房屋双方须为同一集体经济组织内部的成员，否则，买卖行为很可能被确认无效。

二、符合宅基地使用权分配条件

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，宅基地使用应遵守一户一宅原则。双方进行房屋买卖，应当符合宅基地使用权分配条件。对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再从同村其他村民处购买房屋获取宅基地属于宅基地数量超标，是不可能得到批准的。

三、房屋买卖行为应征得本集体经济组织同意

   农村房屋的处分实际上也处分了宅基地，也就必然与集体经济组织的权益发生关系，因此有必要征询村委会的同意。并且，《物权法》第一百五十五条还规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定明确了宅基地使用权转让应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。