【基本案情】
张恒国自2005年12月起每年与瑞凯公司签订房屋租赁合同，承租位于园西路的门面房。2007年底，瑞凯公司将同一地段的57间门面房整体出租给时长宏，时长宏因涨租金问题与张恒国等承租人发生纠纷。后时长宏将每间门面房租金调整为530元/月，并于同年12月29日公开承诺在2008年至2010年三年内不再涨租金。瑞凯公司在相关承诺书上注明：“同意2008年-2010年监督按此价格收取该片房租”。张恒国自此每年与时长宏签订房屋租赁合同。
时长宏与瑞凯公司每年签订一次租赁合同，其中最后一期合同截止2012年12月31日。这些合同中对租赁地点的表述均有错误，即标注为“新华路门面房”，但实际为本案所指房屋。
2010年5月，王永丰与瑞凯公司签订房屋买卖合同，并于同年7月取得涉案房屋的所有权证。2010年12月，张恒国与王永丰的代理人刘梅签订房屋租赁合同，租期一年。2011年底，张恒国因嫌租金过高而拒绝签订合同和交租金，双方因此产生纠纷。张恒国于2012年1月5日起诉要求宣告瑞凯公司与王永丰之间的房屋买卖合同无效，经六合区法院及本院审理，判决驳回其诉讼请求。
随后，张恒国向本院申请再审称：2008年至2010年被申请人与时长宏签订的租赁合同是虚假合同，合同中的租房地点在新华路，而非涉诉房屋所在的园西路。2008年至2010年时长宏代表被申请人与申请人签订租赁合同，申请人是承租人，并非次承租人。原审判决错误，请求提起再审。
【裁判结果】
南京市六合区人民法院于2013年7月15日作出(2012)六沿民初字第1281号民事判决：驳回张恒国的诉讼请求。宣判后，张恒国提起上诉。南京市中级人民法院于2013年10月10日作出(2013)宁民终字第2786号民事裁定：准许张恒国撤回上诉。裁定送达后，张恒国申请再审。南京市中级人民法院于2014年2月14日作出(2013)宁民申字第246号民事裁定：驳回张恒国的再审申请。
【裁判理由】
法院生效裁定认为：瑞凯公司将该路段门面房整体出租给时长宏后，张恒国自2007年12月起每年与时长宏签订房屋租赁合同，其身份属于次承租人。瑞凯公司在时长宏不涨房租的承诺书中注明同意监督按此价格收取房租的行为，与瑞凯公司与时长宏之间的租赁关系并不冲突。张恒国据此主张时长宏是瑞凯公司的代表、自己是承租人而非次承租人的理由不能成立。
根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条的规定，承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权;次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。本案中承租人时长宏与瑞凯公司签订的租赁合同中，明确约定可以转租第三人，故张恒国作为次承租人要求行使优先购买权，法院应当支持。至于张恒国又将其承租的两间门面房私自转租，则不应当享有优先购买权。
最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权问题的复函》规定，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则承租人对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权，但本案的涉案房屋是有独立的产权证的，且张恒国作为承租人也未要求对所有的57间门面房享有优先购买权，故一审法院适用该批复认定张恒国不享有优先购买权，存在不当之处。
虽然原审存在上述瑕疵，但本案不符合提起再审的法定事由。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用的精神，出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。本案中张恒国作为次承租人在瑞凯房地产公司将涉案房屋出卖给王永丰之后，于2010年10月7日与王永丰的代理人刘梅签订房屋租赁合同、出具承诺书，且履行该租赁合同逾一年未提出异议，属于超过合理期限主张优先购买权，故对其诉请要求享有优先购买权，应当不予支持，原审法院判决驳回其诉讼请求正确。
【叶春红律师点评推荐】
优先购买权制度是对承租人(包括经出租人同意转租的次承租人)租赁权的一种准物权保护方法，其核心价值体现在对租赁房屋及其添附物的经营发挥最大的使用效能，实现物尽其用。但任何权利的行使都不是无限制的。如果允许承租人在超过合理期限后行使优先购买权，无疑会增加市场交易成本、影响交易效率，损害房屋所有权人的合法权益。所以根据相关规定，当事人超过合理期限主张优先购买权的，人民法院应不予支持。
优先购买权优先购买权行使的形式要件——“行使期限”我们说优先购买权于其基础法律关系或法律事实产生之时即已成立，但在出卖人出卖标的物以前，先买权人不得主张该权利，该权利能否行使、何时行使都是不确定的，只有在出卖人出卖标的物时该权利才得以行使。优先购买权的行使可能会导致出卖人与第三人之间的买卖关系归于无效，若对其行使期限不加以限制，则会使出卖人与第三人之间的买卖关系长期处于不稳定状态，不利于经济秩序的稳定和交易安全的维护，故应对其行使期限予以限制。优先购买权在标的物出卖后“一定期限内”不行使的，即视为放弃。大陆法系各国一般规定“一定期限”从权利人收到出卖人(或第三人)的出卖通知时起算。在中国民法上，对优先购买权仅作了原则性的规定。在共有关系中，只是笼统地规定：“共有人在转让自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”在房屋租赁关系中规定：“出租人在出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”对于这一规定，实践中在以下方面存在认识上的不同：第一、出租人通知的内容为何，是出卖意图还是具体的出卖条件?第二、提前三个月仅是出卖人必须履行告知义务的时间，还是承租人行使优先购买权的时间。
(一)出卖人告知的内容只能为出卖意图，而不能为出卖条件
因为法律规定承租人的优先购买权，立法目的在于提供承租人一个获得承租房屋所有权的机会，承租人能否用该机会获得承租房屋的所有权，则有待于在其与其他购买人的竞买中去实现。在出租人履行通知义务阶段，房屋出售行为尚未真正开始，也就不可能在此阶段以出租人的出售条件去衡量“同等条件”，因此出租人在提前告知阶段，只能告知承租人其出售房屋的意图，关于具体的出售价格等内容，在进行房屋买卖协商阶段方可确定。若我们将出租人的通知义务理解为具体出卖条件的通知，则出卖人可能与第三人就买卖出租房屋进行商讨，双方达成一致后才将出卖条件通知承租人，则其与第三人的买卖合同可能会因承租人优先购买权的行使而归于消灭。而第三人与出卖人可能为买卖房屋缔结合同多次进行磋商，为此支付了大量的财力、物力，这些都会因优先购买权的行使而得不到相应的补偿，造成交易成本和社会财富的浪费。同时这样会使第三人的利益处于无保障状态，挫伤其投资积极性，出卖人的利益也会因第三人投资的减少造成房价下跌而受到损失，从而造成出卖人、第三人、先买权人三者之间利益的不平衡，不利于社会经济稳定和快速发展。明确出租人负有通知出卖意图的义务后，我们就会发现法律规定的“提前三个月通知”在实践中很难操作。因为’提前三个月“期限的计算是以出租房屋所有权转移时间作为期限终点向前推算期限起点。而出租人仅负有通知出卖意图的义务，若承租人表示愿意购买，则出租人、承租人、第三人便进入了竞买阶段，何时能够达成一致，成立买卖关系，转移标的物的所有权在事前根本无法确定，因而要求出租人“提前三个月通知”根本无法操作。提前三月通知源于《民通意见》第108条的规定，该规定现已废止。现行《合同法》第二百三十条只规定为“合理期限内通知”。同时从理论上讲，在优先购买权制度中，出卖人仅负有通知和一旦先买权人为同等条件的购买表示，便应履行转移标的物所有权的义务，而期限是为约束先买权人而设，故应改变一直沿用的“提前XX”时间的表述方式，优先购买权规定先买权人于接到通知后一定期限内应做出是否愿意购买的表示。
(二)法律应明确规定优先购买权的行使期间
法律应明确规定出卖人于出卖标的物前负有将出卖意图通知优先购买权的义务，同时对优先购买权行使期限予以明确规定。一般而言，该期限过长不利于交易迅速进行和维护交易安全，也容易增加遭受情势变更的机会;期限过短又不利于先买权人权衡利弊，不利于其利益的保护。将来立法可考虑依优先购买权之标的为动产或不动产而规定不同的行使期限，比如可规定不动产先买权人应自收到通知之日起十日内行使优先购买权，动产先买权人应自收到通知之日起五日内行使优先购买权。当事人可以事先约定行使的具体期限，但不得少于前述法定期限。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项已明确为“十五日内”承租人须明确是否购买。如果出卖人不履行通知义务，就将财产卖给了第三人或者出卖人履行了通知义务，但在先买权人行使权利期间内，在先买权人尚未作出是否购买之意思表示之前就将财产出卖给第三人，先买权人应当享有向人民法院申请撤销出卖人与第三人买卖关系的期间，即所谓的除斥期间，对于该期间，国外民法规定不一，有的5年，有的2年考虑到我国《合同法》第55条已规定对可撤销合同的撤销权，其除斥期间为一年，故将来立法可以规定行使优先购买权的除斥期间为一年，自先买权人知道或者应当知道其先买权被侵害之日起计算，逾此期限，优先购买权即归于消灭。
