案件描述

【当事人】

原告：吴某

委托代理人：李居鹏、楼盼盼，上海市嘉华律师事务所律师

被告：庄某某

【案情介绍】

原告吴某诉称，2007年7月1日，原告将上海市浦东新区华夏东路18*5 号1—3 层商铺出租给被告从事经营活动，双方签订了《房屋租赁合同》，租期四年。2011年6月30日原合同到期后，双方无任何纠纷，又于2011年7月5日签订了《商铺续租合同》，原告增加出租上海市浦东新区华夏东路18*3 号2—3 层连同原18*5号1—3层一并出租给被告，租期3 年至2014年6 月30日终止，年租金人民币(以下币种相同)103,000 元，每半年支付一次，每次要提前15天支付，逾期不付视为放弃租赁权。根据上述约定，被告应在2012 年6月15 日之前支付原告2012年7 月1日至12 月31日期间租金51,500 元。但被告未按时支付，也没有给出任何理由。2012年7 月3日，原告委托上海××房产经纪有限公司(以下简称××房产)向被告发送书面的催款函，要求被告在2012 年7月5 日之前支付租金，并告知被告逾期不付的，原告有权按合同约定收回商铺。仍未付款，也没有任何答复。2012年7 月23日被告收到函件后，原告再次向被告发送书面的《要求立即支付房租通知书》，再次要求被告在2012 年7月31日之前支付房租，逾期不付的，双方租赁合同将从2012年8 月1日起解除。被告收到函件后仍没有付款，也没有答复。故原告起诉本院，要求：1 、判令双方关于上海市浦东新区华夏东路18*3号2—3层、18*5号1—3 层房屋的《商铺续租合同》于2012年8 月1日起解除;2、判令被告返还上海市浦东新区华夏东路18*3号2—3层、18*5 号1—3 层房屋;3、判令被告支付2012 年7月1日至7月31日的租金8,583元，并支付以8,583元为本金，按同期银行贷款利率自2012年6月16日计算至判决生效之日止的逾期付款利息;4、判令被告支付自2012年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按每月8,583 元的标准计算);5、本案诉讼费用由被告承担。

被告庄某某辩称，被告于2012 年6月13 日发短信给原告，让其过来收取房租及处理有关事宜，同时打电话给原告，电话没有接听。2012年6 月15日，被告打电话给此房屋的中介方(××房产李某某)，让其转告原告，被告已经多次与原告联系，望原告及早妥善解决此事，原告没有说明也没有处理意见给被告。之后被告打原告电话，电话仍没有接听。2012 年6月26 日，被告两次打电话与原告联系，让其过来拿钱，原告承诺过来拿钱的，但实际没有去被告处拿钱。2012年8 月7日、8 月19日，被告分别书面发文给××房产李某某、上海市嘉华律师事务所李居鹏，让其转告原告尽快到华夏东路18*3 号收取房租事宜。

综上所述，被告是按照双方签订的合同事项，积极与原告多次联系，告知其及早妥善处理好此事，但原告始终未及时把此事解决好，故不同意原告提出的解除房屋租赁合同、返还房屋的要求。原告单方面提出的于2012 年8月1 日解除双方的租赁合同构成违约，故要求原告返还押金6 ,000 元并赔偿装修折旧损失132，891.70元。

法院经审理查明，双方房屋租赁合同签订情况如原告所述。法院查明的其他事实如下：

2012年7 月3日，××房产发函给被告，内容为：受业主委托，现发函给你，望你遵照2011年7月5日所签的商铺续租合同条款，应提前15天按时交付租金给业主方。现至今业主未收到2012年7月1日至2012年12月31日租金，望你在2012年7月5 日前把租金交付给业主。如若不付则业主视你为放弃租赁，业主按租赁合同条款收回商铺。

2012年7 月23日，原告发给被告一份《要求立即支付房租通知书》，内容为：根据双方《 商铺续租合同》 第四条约定，你应该于2012 年6月15 日之前支付华夏东路18*3号、18*5 号房屋2012年7月1 日至2012年12月31 日期间的租金51,500元。但你没有任何正当理由至今未支付。根据《 商铺续租合同》 第四条约定，视为你放弃租赁权，出租人(甲方)有权解除合同，收回房屋。为给你纠正错误的机会，出租人(甲方)正式通知你：1 、请你务必于2012年7月31日前付清上述拖欠租金。逾期不付的，视为你放弃租赁权，双方租赁合同自2012年8月1日起解除。2 、在双方合同解除后3日内，你必须搬出上述房屋，恢复原状，将房屋归还给出租人(甲方)，并结清实际使用天数的租金，返还押金。逾期不搬者，出租人(甲方)将依法追究你的法律责任。3 、在合同解除之后，出租人(甲方)将自2012年8月4 日起对上述房屋停水停电，并进行检修。

2012年8月7日，被告向××房产发送了一份《支付房租告知书》，内容为：鉴于本人(庄某某)租赁的你们商铺(华夏东路18*3 号2—3 层、华夏东路18*5号1—3层)2012 年7月1 日至2012年12月31 日的租金已到期，本人经多方筹措，这一期的租金已准备完毕，现邀请你们尽快到上海浦东川沙新镇华夏东路18*3号来收取该期房租(现金)，对由此给你们造成的不便表示我的歉意。请于收到《支付房租告知书》后，尽快到我们约定地点收取房租。

2012年8月10日，原告委托上海市嘉华律师事务所李居鹏律师向被告发送了一份律师函，内容为：根据出租人提供的证据显示，出租人将上海市浦东新区华夏东路18*3 号2—3 层、18*5号1—3层店铺出租给你，根据双方《房屋租赁合同》 约定，你应在2012 年6月15 日之前支付2012年7月1 日至12月31日期间租金51 , 500元。但你未按时支付，也没有给出任何理由。2012 年7月3 日，出租人委托××房产向你发送书面的催款函，要求你在2012年7月5 日之前支付租金，并告知你逾期不付的，出租人有权按合同约定收回商铺。你收到函件后既未付款，也未有任何答复。2012年7月23日，出租人再次向你发送书面的《要求立即支付房租通知书》，再次要求你2012年7月31日之前支付房租，逾期不付的，双方租赁合同将从2012年8月1日起解除。你收到函件后仍没有付款，也没有答复。在此，本律师接受全体出租人之委托，正式通知你：1、双方租赁合同关系已于2012年8月1 日起解除，请你立即迁出华夏东路18*3号2 -3 层、18*5号1-3 层房屋，并通知出租人去办理交接手续。2、请你立即支付2012 年7月1 日至7月31日的租金，以及从2012年8月1 日至你实际迁出之日止的房屋占有使用费。

2012年8 月19日，被告向上海市嘉华律师事务所李居鹏律师发送了一份《支付房租告知书》 ，内容为：鉴于本人庄某某租赁的商铺(华夏东路18*3 号2-3层、华夏东路18*5 号1-3层)2012 年7月1 日至2012年12月31 日的租金已到期，本人经多方筹措，这一期的租金已准备完毕，经多次电话和快件联系，都无有回音，现再次邀请你们尽快到上海浦东川沙新镇华夏东路18*3号来收取该期房租(现金)事宜，对由此给你们造成的不便表示我的歉意。请于收到《 支付房租告知书》 后，尽快到我们约定地点收取房租等事宜。

2012年9 月3日，原告吴某起诉来院，诉请如前。

审理中，原、被告一致确认，合同签订后，被告已经向原告支付了截止至2012 年6月30 日的租金和押金6，000 元，之后未付。被告表示，末付租金原因是被告致电原告要求其上门收取租金，但原告始终未上门来收取租金，被告并未说不付租金。原告则表示，被告在2012年7月31日之前从未告知原告去收取房租，且被告完全可以将房租支付到原告的银行卡中。关于押金的处理，原告表示该押金应在被告实际退房并结清水电煤等各项费用后据实返还，被告则表示该押金应由原告退还。

以上事实由原、被告提供的房屋租赁合同、商铺续租合同、上海市房地产权证、银行卡交易明细、催款函及邮寄凭证、通知书及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、支付房租告知书及邮寄凭证以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。

【法院判决】

本院认为，原、被告签订的商铺续租合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约交付房屋租金。被告辩称曾于2012年6月13日、6月15日、6月26日多次联系原告让其上门收取租金，但原告始终未上门收取租金，遭原告否认，被告亦末能提供充分证据证明，故被告该项抗辩本院不予采纳。被告经原告多次催款未按约支付房屋租金，原告要求解除双方签订的商铺续租合同，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告已于2012 年7月23 日发送了一份《要求立即支付房租通知书》 给被告，明确通知被告若其未在2012年7 月31日前付清拖欠租金，视为其放弃租赁权，双方租赁合同自2012 年8月1 日起解除，之后被告并未在7月31 日前付清拖欠的租金，故本院确认合同解除日为2012年8 月1日。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及欠租的利息损失。原告要求参照租金标准计算解除合同之后至实际迁出之日止的房屋使用费，于法不悖，亦予支持。关于房屋租赁押金，鉴于原告要求在被告实际退房并结清水电煤等各项费用后退还被告，而被告则要求原告予以返还，故本院在本案中对房屋租赁押金不予处理。被告要求原告赔偿合同解除情况下的装修折旧损失132,891.70 元，因合同的解除是由于被告违约所致，故对被告该要求本院不予支持。综上，根据《 中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告吴某与被告庄某某签订的关于上海市浦东新区华夏东路18*3 号2 -3层、18*5 号1-3层房屋的商铺续租合同于2012 年8月1 日解除;

二、被告庄某某应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区华夏东路18*3 号2-3层、18*5 号1-3层房屋，将房屋返还给原告吴某;

三、被告庄某某应于本判决生效之日起十五日内向原告吴某支付截至2012 年7月31日的房屋欠租8 , 583 元，并支付自2012年8 月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按月租金8，583元标准计算);

四、被告庄某某应于本判决生效之日起十五日内向原告吴某支付利息(以8,583 元为本金，自2012年6 月16日起至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算)。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50 元，由被告庄某某负担。

如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。