律师观点分析

原告蒋某某。

原告石某某。

原告程某。

委托代理人李荣武，陕西理衡律师事务所律师。

被告某置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇某路X号。

法定代表人杨某某，该公司总经理。

原告蒋某某、石某某、程某与被告某置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，由代理审判员孙学谦独任审理，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告蒋某某、石某某、程某的委托代理人李荣武到庭参加诉讼。被告某置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋某某、石某某、程某诉称：2009年9月13日，原告与被告签订了租赁合同及相关附件，原告将其享有处分权的办公用房（坐落于昆山市花桥镇和丰路XXX号XXXX室，面积为111.07平方米，购房总价款=发票金额1806662/0.92=1963763.04元）出租给被告（以售后包租形式），租赁日期自2010年8月28日起到2020年8月27日止，前三年租金标准8%=157101.04元/年，第四、五年租金标准9%=176738.67/年，第六、七年租金标准10%=196376.30元/年。原告在合同签署后一直积极履行合同，但被告自2013年12月28日起至今一直拖欠租金。虽经原告多次催促，但被告仍未支付。为此，原告起诉要求：1.判令被告向原告支付租金360023.21元（即2013年12月28日至2015年12月27日的租金，其中：2013年12月28日至2015年8月27日共计20个月，按第四、五年度的租金标准计算为294564元；2015年8月28日至2015年12月27日共计4个月，按第六、七年度的租金标准计算为65458元）、违约金36002元（按10%计算），共计396024元；2.本案诉讼费用由被告承担。

被告某置业有限公司未作答辩。

经审理查明：2009年9月13日，原告（甲方）与案外人南京xx商业管理有限公司（乙方）及被告（丙方）签订《办公房委托租赁经营合同》一份，约定由原告委托南京xx商业管理有限公司出租经营位于昆山市花桥镇和丰路XXX号XXXX室房屋，由被告承担向原告支付租金的义务。租赁经营期限为“十个年度”自2010年8月28日起至2020年8月27日止。前三年度（2010年8月28日至2013年8月27日）的年基准租金计算方式为：该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以8%；第四、五年度（2013年8月28日至2015年8月27日）的年基准租金的计算方式为：该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以9%；第六、七年度（2015年8月28日至2017年8月27日）的年基准租金的计算方式为：该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以10%。租金的支付时间为：当季第一月的28日之前将本合同约定的当季的基准租金一次性支付。被告若逾期支付租金的，承担的违约金为应付而未付租金的万分之五。2010年10月12日，被告向原告开具了涉案房屋的销售不动产统一发票，房屋总价款为1806662元。2011年8月4日，涉案房屋登记在原告蒋某某及共有人石某某、程某名下。原告称被告自2013年12月28日起再未支付过租金，因多次向被告催要未果，诉至本院。

上述事实有原告提供的《办公房委托租赁经营合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证以及当事人的陈述予以证实。

本院认为，原、被告签订的《办公房委托租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。原告按约已经将涉案房屋交由案外人南京xx商业管理有限公司及被告经营，被告应当按合同约定的期限及时支付租金，逾期未付，责任在于被告。原告主张被告支付2013年12月28日至2015年12月27日的租金360022元，计算方式符合合同约定，故本院予以支持。对于原告主张按照百分之十计算一年的违约金，本院认为，原告的该项主张与合同约定的“万分之五”不符，但按合同约定的“万分之五”计算的违约金明显过低，不足以抵偿原告的实际损失，故本院依法将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，起算时间以原告主张的租金起算时间的次日起分别计算。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的法律后果。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告某置业有限公司支付原告蒋某某、石某某、程某房屋租金360022元并支付违约金（计算方式：其中294564元自2013年12月29日起、65458元自2015年8月29日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7240元，减半收取为3620元，由原告蒋某某、石某某、程某承担25元，由被告某置业有限公司承担3595元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

代理审判员　　孙学谦

二〇一六年六月二十七日

书　记　员　　冯　超

附：

1、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。