律师观点分析

原告马某，男，1969年8月21日出生，住上海市卢湾区。

委托代理人李荣武，陕西理衡律师事务所律师。

原告苗某某，女，1974年9月2日出生，住江苏省连云港市新浦区。

委托代理人李荣武，陕西理衡律师事务所律师。

被告某置业有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市某镇某路X号。

法定代表人谢某某，该公司董事长。

原告马某、原告苗某某与被告某置业有限公司（以下简称xx公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法适用普通程序于2015年11月6日公开开庭进行审理。原告马某、原告苗某某的委托代理人李荣武到庭参加诉讼，被告xx公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告马某、原告苗某某共同诉称：2009年7月17日，原告与被告签订了办公房委托租赁经营合同及相关附件，原告将其享有处分权的办公用房（座落于昆山市花桥镇和丰路XXX号XXX室，面积为60.59平方米，购房总价款为人民币854422元）出租给被告（为售后包租形式），租赁日期自2010年3月28日起到2020年3月27日止，前三年租金标准为人民币74297.57元/年，第四、第五年租金标准为人民币83584.76元/年。原告在合同签署后一直积极履行合同，但被告自2014年2月28日起至今一直拖欠租金，虽经原告多次催促，但被告仍未支付。现原告诉至法院，要求：1.判令被告向原告支付租金人民币106801.76元，并支付相应违约金（20896.19元部分自2014年3月28日起计算、20896.19元部分自2014年6月28日起计算、20896.19元部分自2014年9月28日起计算、20896.19元部分自2014年12月28日起计算、23217元部分自2015年3月28日起按每日万分之五的标准均计算至实际给付之日止）；2.承担本案诉讼费用。

被告某置业有限公司未作答辩。

经审理查明：2009年7月17日，原告马某、原告苗某某与被告xx公司及南京豪洋商业管理有限公司（以下简称南京豪洋公司）三方签订办公房委托租赁经营合同，约定甲方（即本案原告）委托乙方（即南京豪洋公司）将原告位于昆山市花桥镇和丰路XXX号XXX室商铺进行出租经营；合同约定该房屋的委托租赁期限为2010年3月28日至2020年3月27日十个年度，其中2010年3月28日至2011年3月27日为第一年度，2011年3月28日至2012年3月27日为第二年度，之后以此类推，2019年3月28日至2020年3月27日为第十年度；合同第7-1条约定基准租金为“a）由甲、丙双方协议计算的基准租金见以下合同具体说明，由丙方承担基准租金的结算与支付；b)在合同有效期限内，乙方受托经营该物业租赁，于每月五日前（遇节假日顺延）乙方须与丙方结算上月度租金收入，丙方负有甲方收取不低于基准租金的担保义务；c)甲、乙、丙三方充分认识到，该房屋需通过前期整体统一经营才能长久提升该房屋价值形成良好的办公氛围，故丙方已一次性支付第一年度基准租金并在购房款中已予以扣除；d)在委托期的第二、三年度，年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以8%；e)第四、五年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以9%；f）第六、七年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以10%；g)第八年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以11%；h)第九年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以12%；i)第十年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以13%”；合同第7-3条约定“在合同有效期内，由丙方于当季第一月的28日之前将本合同约定的当季的基准租金一次性支付甲方”；第7-5条约定“丙方若逾期支付基准租金和溢价租金，承担的违约金为应付而未付基准租金和溢价租金的万分之五；第五年度的基准租金和溢价租金逾期支付超过一个月，甲方有权单方面终止合同”。合同签订后，被告按约租用了涉案商铺。

再查明：涉案商铺的房屋价款为854422元。此外，2014年11月8日，被告xx公司向原告在内的业主出具延期支付房屋承诺函，承诺在2015年6月30日前将拖欠的租金和违约金一次性支付，但被告xx公司并未支付。被告自2014年3月28日起开始拖欠租金，根据原被告签订的租赁合同中关于租金的约定，截止2015年6月27日，被告共欠付租金106801.76元。

以上事实由原告提供的办公房委托租赁经营合同、房产证、购房发票、延期支付房租承诺函及当事人陈述予以证实。

本院认为：原、被告及南京豪洋公司之间于2009年7月17日签订的办公房委托租赁经营合同系三方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同依法成立并生效，原、被告双方应当恪守合同履行义务。根据该合同的约定，原告委托南京豪洋公司代其向被告出租涉案商铺，原告与南京豪洋公司之间系委托代理关系，南京豪洋公司并非涉案商铺的承租方，其并非支付相应租金的义务人。根据合同中7-1条“由丙方承担基准租金的结算与支付”、7-3条“在合同有效期内，由丙方于当季第一月的28日之前将本合同约定的当季的基准租金一次性支付甲方”的对租金支付的约定，以及7-5条“丙方若逾期支付基准租金和溢价租金，承担的违约金为应付而未付基准租金和溢价租金的万分之五”对违约情况的约定，被告xx公司承担基准租金的结算与支付，故对原告要求被告支付租金106801.76元租金的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金损失，按照合同约定，被告是分季度支付原告租金，现被告已拖欠原告多个季度的租金，故对于原告就每季度租金向被告主张逾期支付基准租金和溢价租金的违约金的请求（以每季度未付租金为本金，按照日万分之五，从应当支付之日起计算至实际给付之日止），本院予以支持。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告某置业有限公司支付原告马某、原告苗某某租金106801.76元，并支付违约金（20896.19元部分自2014年3月28日起计算、20896.19元部分自2014年6月28日起计算、20896.19元部分自2014年9月28日起计算、20896.19元部分自2014年12月28日起计算、23217元部分自2015年3月28日起计算，上述五部分均按每日万分之五的标准均计算至实际给付之日止），于本判决生效后十五日内付清。

(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60)

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3396元，由被告某置业有限公司负担，此款原告马某、原告苗某某已交纳至本院，被告在履行上述付款义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审　判　长　　邵凤鸣

人民陪审员　　陆　芳

人民陪审员　　郭静芳

二〇一五年十一月九日

书　记　员　　胡蔷薇

附：

1.《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。