罗某与周某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。关于原、被告签订的《购房合同书》第5条约定的“距屋后檐1.5米到房前S216公路间的土地面积所有权归被告所有”是否包含在合同总价款366000元当中，本院认为，结合《购房合同书》第6、7、10、11条关于对该块空地办证的约定及合同的整体和生活、交易习惯，合同价款366600元应当包含《购房合同书》约定第1、2、3、4、5、6、8…11的所有内容（第7条关于办证费用另有约定的除外）。关于原告主张的原告为被告建四层的材料款12200元，本院认为，结合原、被告签订的《购房合同书》第8条关于房屋第四层漏水的约定，可推定购房款366000元已包含房屋第四层的价款，因原、被告在该合同签订后又达成新的意见，签订《购房合同补充协议》，故应依变更后达成的意见为准，即依该协议约定被告另需支付原告四层的相关施工费用6000元，且被告已实际支付，现原告再另行主张材料费12000元，因其未提供证据证明原、被告有关于房屋材料费的另行补充协议约定，证据不充分，故对该部分费用，本院不予支持，如其有新证据，可另案主张权利。关于原告主张的利息款35240元，因其未有关于利息的约定，缺乏相关事实及其法律依据，本院不予支持。

关于原告诉请被告偿付166000元购房款及7000元办证款的问题，本院认为，当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。因原告诉请的余款166000元包含合同约定的争议房屋屋后檐1.5米到房前S216公路间的土地面积，因原告采取堆放沙堆并要求被告另支付买卖款等方式拒绝交付，在原告履行之前，被告有权拒绝履行，故对原告请求被告偿付166000元余款的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告争议房屋实为四层，双方签订的《购房合同书》第8条亦体现该房屋约定为整体四层，原告办理的《村镇规划用地许可证》仅为三层且未将办理的相关证件向被告进行交付，且未按约定办理国土资源所核发的争议房屋前至S216线的相关证件，在原告履行债务不符合约定或未履行的，被告有权拒绝其相应的履行要求，故对原告请求被告偿付7000元办证款的诉讼请求，本院不予支持。

关于原、被告签订的房屋买卖合同的效力问题，本院认为，原告现仅提供争议房屋的《村镇规划用地许可证》，关于该房屋的土地使用性质、土地使用权的相关批文原告均未提供相关证据，故对原、被告签订的《购房合同书》本院无法确认其是否违反了法律、法规的强制性规定，无法认定其具有法律效力，故本院对原告的诉讼请求依法予以驳回，建议原告补充相关证据先对其合同的效力进行确认后，再寻求政府等相关部门协商处理或另行到法院进行诉讼解决。

综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第六十六条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告罗某的诉讼请求。

案件受理费4606元，由原告罗某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。