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连环案(二案共四审均胜诉)

发布者:胡文彬|时间:2015年11月25日|313人看过举报

案件描述

湖北省武汉市江岸区人民法院

民事判决书

(2009)岸民商初字第305号

原告湖北味某某饮有限公司,住所地武汉市武昌区东湖路

法定代表人孙某,该公司董事长。

委托代理人王某某,湖北金趐律师事务所律师,一般授权代理。

委托代理人杜某,湖北金趐律师事务所律师,一般授权代理。

被告湖北外轮供应公司,住所地武汉市江汉区新华路。

法定代表人卢某某,公司总经理。

委托代理人周某某,湖北大晟律师事务所律师,特别授权代理。

委托代理人苏某,湖北大晟律师事务所律师,特别授权代理。

被告何甲,女,年月日出生,汉族,住武汉市江汉区,身份证号:。

委托代理人胡文彬,男,年月日出生,汉族,系湖北普明律师事务所律师,住武汉市武昌区。

被告何乙,男,年月日出生,汉族,住武汉市江汉区,身份证号:。

委托代理人胡文彬,男,年月日出生,汉族,系湖北普明律师事务所律师,住武汉市武昌区。

原告湖北味某某公司(以下简称味某某公司)诉被告湖北外轮供应公司(以下简称外轮公司)、被告何甲、被告何乙承租人优先购买权纠纷一案,本院于2008年12月25日立案受理后,依法适用普通程序,组成由审判员王党生担任审判长、人民陪审员周玲莉、宋汉仙参加的合议庭,于2009年3月20日公开开庭进行了审理。原告味某某公司的委托代理人王某某、杜某,被告外轮公司的委托代理人周某某、苏某,被告何甲、何乙的委托代理人均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告味某某公司诉称,1999年8月9日,我公司与被告外轮公司签订了一份《房屋租赁合同》,被告外轮公司将其位于本市江岸区某某路某某号,总面积为508平方米的房屋(以下简称某某路房屋)租赁给我公司使用,租期自1999年10月1日至2007年9月30日。此后于2005年4月28日,我公司与被告外轮公司又签订了一份《房屋租赁合同》,将租期延长至2009年9月30日。自1999年10月1日起至今,我公司一直在使用该租赁房屋,并向被告外轮公司依约缴纳租金,从1999年10月1日起至今,被告外轮公司一直未告知我租赁房屋要出售。不料被告何甲与被告何乙于2008年8月1日通知原告,称其为该租赁房屋的房产所有人,要求我接到通知之日起15日内退出该租赁房屋。至此,我公司才发现被告外轮公司已将某某路房屋卖给了被告何甲与何乙。我某某路房屋的合法承租人,被告外轮公司在卖房时并未通知原告,其擅自转让房屋的行为侵犯了我的知情权和优先购买权,故请求法院依法确认我对某某路房屋的优先购买权;依法确认被告外轮公司与被告何甲、何乙之间关于某某路房屋的买卖无效;依法判令我在同等条件下行使对某某路房屋的优先购买权。

原告味某某公司为支持其诉讼主张。池庭向本院提交如下证据:

证据一、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、收费单据一组,证明原告味某某系某某路房屋的合法承租人,对该房屋享有优先购买权;

证据二、国有土地使用权证一份,证明被告外轮公司在1999年8月9日与原告味某某签订房屋租赁合同时,系某某路房屋的所有权人;

证据三、通知书一份,证明被告何甲、何乙明知某某路房屋的租赁事实,仍然买受该租赁房屋,实属来意侵犯原告的优先购买权,三个被告之间的房屋买卖关系无效的事实;

证据四、产权登记信息查询单、房产档案复印件一组,证明被告外轮公司与被告何甲、何乙买卖某某路实属来意串通,侵犯了原告的优先购买权,三个被告之间房屋买卖关系无效。武汉市江汉区人民法院处置该房屋的行为,是三方达成的一个自愿的行为,不是法院强制执行的行为。

被告外轮公司辩称:原告味某某公司所述与事实不符。他们早在2002年就以经知道某某路房屋产权转让给何甲、何乙的事实,我方与何甲、何乙的房屋买卖不是普通的房屋买卖关系,而是经过武汉市江汉区人民法院执行庭在执行过程中进行的处置,在此过程中,执行法官业已通知原告参与房产处置,他们明确放弃了房屋优先购买权。关于某某路房屋出卖后仍由我公司开具收租收据问题,首先是应原告要求这么办理的(他们要求提供正式收据),实际产权人何甲、何乙为了避税,也不愿意出具正式收据,于是就由我开具收据,原告直接将租金定时定期支付给何甲、何乙,即便原告认为有优先购买权,但当年该房屋办有抵押登记,抵押权人是武汉市商业银行,所以武汉市商业银行在实现抵押权的进修,抵押权就优先于租赁户的优先购买权,综上,请求法院驳回原告味某某公司的诉讼请求。

被告外轮公司为支持其辩称主张,汝州向本院提交如下证据:

武汉市江汉区人民法院执行卷宗资料一组,证明武汉市江汉区人民法院在变卖某某路房屋的过程中,民经通知原告到庭参加相关事宜,原告对法院处置该房屋的行为是知道的,其放弃了优先购买权的事实。

被告何甲、何乙辩称,本案诉争的某某路房屋由三部分组成,第一部分是“武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层”临街门面房屋,上述房屋是何甲于2003年通过武汉市江汉区人民法院的执行变卖程序所取得的,并已经办理了房屋更名手续,现时也是武汉市商业银行实现其抵押权的进修取得的,原告对此没有优先购买权;第二部分“武汉市江岸区某某路某某号房屋一层”即临街门面房屋背后部分,系何甲的私有房产,原告对此也没有舒适购买权;第三部分是“武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室”,是何乙的私有房产,原告对此仍然没有优先购买权的。原告早在2003年就知道人民法院将某某路房屋变卖给何甲的事实,我们取得房屋产权后,原告定时定期将某某路房屋的租金支付我。至于由被告外轮公司开具收租收据问题,这是原、被告当时协商的结果,原告要求我们开具正规收据,我们不能开具,且想合理避税,所以就由被告外轮公司来开具。某某路房屋的转让登记手续是在2003年办理的,原告时隔6年以后提出房屋买卖合同无效,已过诉讼时效。综上,请求驳回原告味某某公司的诉讼请求。

被告何甲、何乙为支持其辩称主张,当庭向本院提交如下证据:

证据一、武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层产权证复印件一份,证明该房屋所有权人何甲已取得物权,具有公告公示力,原告味某某公司无权行使其优先购买权的事实;

证据二、武汉市江汉区人民法院执行材料一组,证明诉争房屋设定有抵押权,时间先于租赁合同,何甲取得该房屋物权是实现抵押权并支付了对价,且原告味某某公司对此也知情的事实;

证据三、结婚证、原告味某某公司花桥分店营业执照一组,证明彭某某与何甲的夫妻关系,刘某某为原告负责人之一,原告味某某公司将某某路房屋租金支付给了何甲。说明其对房屋已变卖的事实是知情的;

证据四、武汉市江岸区某某路某某号1层房产登记资料一份,证明该房屋所有权人为何甲方的事实;

证据五、经被告何甲、何乙申请,本院依法调取彭某某与原告味某某公司支付租金经办人刘某某的资金来往明细,证明原告味某某公司将租金直接支付给被告何甲、何乙,其对产权变更的情况是知情的事实;

证据六、武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室房产资料、房款收据一组,证明该房屋所有人为何乙,原告对此无优先购买权的事实;

证据七、被告何乙的说明一份,证明其全权委托被告何甲的丈夫彭某某来收取租金,原告将房屋租金已支付给何乙的事实。

原告味某某公司对被告外轮公司提交的证据真实性无异议,但认为诉争房屋的买卖是三方协议,不是法院强制执行,且武汉市江汉区人民法院也从未通知原告到庭的相关事实存在。原告味某某公司对被告何甲、何乙提交的证据一、二、三、四、五、六真实性无异议,但认为证据一、三、五、六不能证明其要证明的目的;证据二与本案无关;被告外轮公司及被告何甲、何乙对原告味某某公司提交的证据一、二、四真实性无异议,但认为原告味某某公司对房屋更名是知情的,其放弃了优先购买权;证据四被之间没有恶意串通,而是通过人民法院的正常程序取得诉争房屋的,对上述证据,本院予以采信。

原告味某某公司对被告何甲、何乙提交的证据七有异议,认为该证据与本案无关。被告外轮公司对原告味某某公司提交的证据三有异议,对该证据并不知情。对上述有争议的证据,本院认为,原告味某某公司提交的证据三,被告何甲、何乙提交的证据七,其来源真实、合法有效,能够证实案件相关的事实,对上述证据,本院依法予以采信。

经审理查明:位于本市江岸区某某路某某号门面房屋由三部分组成,即1、武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋(建筑面积212平方米),原产权人为被告外轮公司;2、自建房屋(建筑面积212平方米、发租时无产权登记);3、武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室(原系湖北某某公司单位自管房)。1999年8月9日,原告味某某公司与被告外轮公司签订了一份《房屋租赁合同》,双方约定由被告外轮公司将上述三处房屋(总建筑面积508平方米)租赁给原告味某某公司使用,租期自1999年10月1日 至2007年9月30日。合同签订后,原告味某某公司即进驻该房屋经营至今,双方均按该合同履行了各自义务。;在被告外轮公司差欠武汉市商业银行新路运行贷款未予偿付,2002年9月18日,经武汉市江汉人民法院(2002)汉执一字第457-1号民事裁定书裁定,将设定抵押的武汉市江岸区某某路某某号2栋1层临街门面房屋(登记建筑面积212平方米)变卖给何甲。被告何甲于2003年6月2日取得上述房屋产权。2003年6月3日,何甲向房产管理部门申请补办了自建房屋部分产权登记手续,登记雷阵雨为武汉市江岸区某某路某某号1层房屋,登记的建筑面积为150平方米。2003年11月12日,何乙经湖北某某公司房改,取得了武汉市江岸区某某一村94号1-2室房屋产权(建筑面积68平方米)/嗣后,原告味某某公司便将诉争房屋的租金定时定期支付给被告何甲、何乙。在此期间,仍由被告外轮公司向原告味某某公司开具收租收据。2005年4月28日,被告外轮公司与原告味某某公司又签订了一份《房屋租赁补充协议》,将原告承租诉争房屋的租期延长至2009年9月30日,租金调整致283,200元/年。原告继续将诉争房屋租金定时定期支付给被告何甲、何乙,在此期间的收租收据仍由被告外轮公司开具。

另查明,武汉市江汉欧人民法院在执行变卖武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋过程中,曾于2002年12月12日通知原告味某某公司到庭处理变卖房屋的相关事宜。

本院认为:本案诉争房屋分由三部分构成,对于武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋,因第人民法院强制执行过程中,将设定抵押的上述房屋裁定变卖给何甲,抵押权人实现其抵押权应优先于承租人的优先购买权,故此原告对该房屋的优先购买权主张,本院不予支持。对于武汉市江岸区某某路某某号1层房屋,因系被告何甲原始取得,并非从被告外轮公司处购买,故此原告对上述房屋的优先购买权主张,本院也不予支持。对于武汉市江岸区某某一村94号1-2号房屋,因该房屋系被告何乙通过房改从湖北某某公司购买全部产权,原告对此也不享有优先购买权。结合武汉市江汉区人民法院曾通知原告味某某公司到庭处理变卖房屋的相关事宜以及原告味某某定时定期将诉争房屋租金支付给被告何甲、何乙的事实,其请求确认被告外轮公司与被告何甲、何乙之间关于某某路房屋的买卖无效以及对某某路房屋享有优先购买权的诉讼请求,无事实及法律依据,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、最高人民法院关于经贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的解释第一百一十八条之精神以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,判决如下:

驳回原告湖北味某某公司的诉讼请求。

本案案件受理费31,180元,邮寄费60元共计31,240元,由原告湖北味某某公司负担(已执行)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审 判 长 王 党 生

人民陪审员 宋 汉 仙

人民陪审员 周 玲 莉

二00九年四月二十日

书 记 员 李 曦 筱

仲裁结果

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

(2009)武民终字第642号

上诉人(原审原告):湖北味某某饮有限公司,住所地武汉市武昌区东湖路

法定代表人:孙某,该公司董事长。

委托代理人:王某某,湖北金趐律师事务所律师。

委托代理人:杜某,湖北金趐律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):湖北外轮供应公司,住所地武汉市江汉区新华路。

法定代表人:卢某某,该公司总经理。

委托代理人:周某某,湖北大晟律师事务所律师。

委托代理人:苏某,湖北大晟律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):何甲,女,年月日出生,汉族,住武汉市江汉区,身份证号:。

委托代理人:胡文彬,湖北普明律师事务所律师。

委托代理人:刘学某,男,汉族,年月日出生。住武汉市武昌区。

被上诉人(原审被告):何乙,男,年月日出生,汉族,住武汉市江汉区,身份证号:。

委托代理人:胡文彬,湖北普明律师事务所律师。

委托代理人:刘学某,男,汉族,年月日出生。住武汉市武昌区。

上诉人湖北味某某餐饮有限公司(以下简称味某某公司)因与被上诉人湖北外轮供应公司(以下简称外轮公司)、何甲、何乙承租人优先购买权纠纷一案,不服湖北省武汉市江岸区人民不地宫(2009)岸民商初字第305事情民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审法院审理查明:位于江岸区某某路某某号门面房屋由三部分组成,即1、武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋(建筑面积212.平方米),原产权人为被告外轮公司;2、自建房屋(建筑面积220方米,发租时无产权证登记);3、武汉市江岸区花桥街某某一村某某号1-2室房屋(原系湖北某某公司单位自管房)。1999年8月9日,原告味某某公司与被告外轮公司签订了一份《房屋租赁合同》,双方约定由被告外轮瓮将上述三处房屋(总建筑面积508平方米)租赁给原告味某某公司使用,租期自1999年10月1日至2007年9月30日止。合同签订后,原告味某某公司即进驻该房屋经营至今,双方均按该合同履行了各自义务。因被告外轮公司差欠武汉市商业银行新路运行贷款未予偿付,2002年9月18日,经武汉市江汉区人民法院(2002)汉执一字第457-1号民事裁定书裁定,将设定抵押的武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋(登记建筑面积212平方米)变卖给何甲。被告何甲2003年6月2日取得上述房屋产权。2003年6月3日,何甲向房屋产权部门申请补办了自建房屋部分产权登记手续,登记地址为武汉江岸区某某路某某号房屋,登记的建筑面积为150平方米。2003年11月12日,何乙经湖北某某公司房改,取得了武汉市江岸区花桥街某某一村某某号1-2室房屋产权(建筑面积68平方米)。嗣后,原告味某某公司便将讼争房屋的租金定时定期支付给被告何甲、何乙。在此期间,仍由被告外轮公司向原告味某某出具收据。2005年4月28日,被告外轮公司与原告又签订了一份《房屋租赁补充协议》,将原告承租讼争房屋的租期延长至2009年9月30日,租金调整至283200元/年。原告继续将讼争房屋租金定时定期支付给何甲、何乙,在此期间的收据仍由被告外轮公司开具。

一审另查明,武汉市江汉区人民法院在执行变卖武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋过程中,曾于2002年12月12日通知原告味某某到庭处理变卖房屋的相关事宜。

2008年10月7日,味某某公司向一审法院提起诉讼,请求法院判令:味某某对某某路某某号房屋享有优先购买权;外轮公司与何甲、何乙之间关于某某路某某号房屋买卖无效;味某某公司在同等条件下行使对某某路某某号房屋的优先购买权。

一审法院认为:本案讼争房屋由三部分构成,对于武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋,;在系人民法院强制执行过程中,将设定抵押的上述房屋裁定变卖给何甲,抵押权人实现其抵押权应优先于承租人的优先购买权,故此原告对该房屋的优先购买权主张,本院不予支持。对于武汉市江岸区某某路某某号1层房屋,因系被告何甲原始取得,并非从被告外轮公司处购买,故此原告对上述房屋的何等购买权主张,本院也不支持。对于武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室房屋,因该房屋系被告何乙通过房改从湖北某某公司购买全部产权,原告对此也不享有优先购买权。结合武汉市江汉区人民法院曾通知原告味某某公司到庭处理变卖的相关事宜以及原告味某某公司定时定期将讼争房屋租金支付给被告何甲、何乙的事实,其请求确认被告外轮公司与被告何甲、何乙之间关于某某路房屋的买卖无效以及对某某路房屋享有优先购买权的诉讼请求,无事实及法律依据,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的解释第一百一十八之精神以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,判决:驳回原告味某某公司的诉讼请求。本案案件受理费31180元、邮寄费60元共计31240元,由原告湖北味某某公司负担。

判后,上诉人味某某公司不服原审人民法院上述民事判决,向本院提起上诉,请求:1、依法撤销湖北省江岸区人民法院(2009)岸民商初字第305号民事判决书,依法改判或者发回重审;2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由如下:一、原审判决认定事实错误。1、原审判决称上诉人自2003年11月12日开始,一直将讼争房屋的租金支付给被上诉人何甲、何乙,属认定事实错误。实际上。自1999年8月9日上诉人与被上诉人外轮公司签订《房屋租赁合同》开始到本案立案之日,上诉人一直将讼争房屋的租金定时定期支付给被上诉人外轮公司,而非支付给被上诉人何甲、何乙。2、原审判决以被上诉人何甲、何乙提交证据七《何乙的说明》作为证据,系属认定事实错误。3、原审判决称讼争房屋之构成部分系被上诉人何甲原始取得及被上诉人何乙通过房改取得,属认定事实错误。实际上,上述房屋的土地使用权一直在被上诉人外轮公司名下,被上诉人何甲、何乙也一直未提供讼争房屋的土地使用权证。4、原审判决称武汉市江汉区人民法院在执行变卖房屋过程中曾通知上诉人到庭处理变卖房屋的相关事宜,属认定事实错误。首先,武汉市江汉区人民法院未曾对本案讼争房屋采取查封、扣押措施,也未曾作出相应的强制执行裁定书,更未曾发布变卖公告,由此可知,案外人武汉市商业银行新路支行、被上诉人外轮公司、被上诉人何甲、何乙之间达成协议属“私下买卖”。其次,武汉市江汉区人民法院从未对上诉人参加房屋变卖的情形作出书面记载或者记入执行笔录,也没胡任何法院记录显示上诉人放弃过讼争房屋的优先购买权。二、原寂判决适用法律错误。1、原审判决称江岸区某某路某某号2栋1层临街门面房屋,系人民法院在强制执行过程中,将上床房屋裁定变卖给被上诉人何甲,属适用法律不当。案外人武汉市商业银行新路支行、被上诉人外轮公司、被上诉人何甲三方达成一份书面协议,约定将本案讼争房屋由被上诉人外轮公司出卖给被上诉人何甲,但该协议明显违反了《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第118条与《中华人民共和国合同法》第230条的规定,应属无效协议。2、原审判决称抵押权人实现其抵押应优先于承租人的优先购买权,属适用法律不池。承租人的优先购买权是在同等条件下进行的,并不影响抵押权人实现债权。

被上诉人答辩要求二审法院驳回上诉,维护原审。

经审理查明:本院对原审法院查明事实予以确认。二审中,味某某公司提供了何甲、何乙以及外轮公司于2009年5月8日向味某某公司送达的解释房屋租赁合同通知书,以证明何甲、何乙以及外轮公司解除合同于法无据。何甲、何乙以及外轮公司认为该证据与本案无关。何甲、何乙以及外轮公司在二审期间未举出新的证据。

本院认为:味某某公司主张对某某路某某号房屋享有优先购买权,该房屋由三个独立部分组成,分别为:武汉市江岸区某某路某某号2栋1层临街门面房屋、武汉市江岸区某某路某某号1层房屋、武汉市江岸区花桥街某某一村某某1-2室房屋。1999年10月,外轮公司将上述房屋(外轮公司只取得某某路某某号2栋1层临街门面房屋可能性证书)出租给味某某公司承租使用,双方之间构成租赁法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定,味某某公司对其承租的房屋享有优先购买权。在租赁期间,某某路某某号2栋1层临街门面房屋所有权虽发生变更,但该房屋经武汉市江汉区人民法院以(2002)汉执一字第457-1号民事裁定书裁定变卖给何甲的,该法院在执行过程中通知了味某某公司,味某某公司在合理期间未主张优先购买权。何甲取得某某路某某号2栋1层临街门面房屋所有权后,味某某将租金通过银行汇入新产权人帐上,且事过多年才主张权利,由此可见,味某某公司已放弃了优先购买权。另外,武汉市江汉区人民法院(2002)汉执一字第457-1号民事裁定已发生法律效力,何甲经法院裁定取得某某路某某号2栋1层临街门面房屋产权,对此,味某某公司对该房屋主张优先购买权,缺乏法律依据。另两处房屋,何甲于2003年6月3日向房产管理部门申请补办了自建房屋产权登记手续,登记地址为武汉市江岸区某某路某某号1层房屋,登记的建筑面积为157平方米;何乙于2003年11月12日经湖北某某公司房改,取得了武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室房屋产权。上述三处房屋已由房屋登记机构分别登记在何甲、何乙名下。不动产所有权的变动应以登记为公示形式,房屋所有权过户登记在权利人名下,该房屋所有权就由其享有。因何甲、何乙取得上述房屋的所有权,系上述房屋的合法所有权人。上诉人味某某公司并无证据证实案涉房屋系出租人外轮公司整体出卖给何甲、何乙的,故上诉人味某某公司对某某路某某号房屋整体主张优先购买权势理由不能成立。上诉人味某某公司的上诉请求,缺乏事实依据,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律及处理正确。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维护原判。

二审案件受理费31180元,由湖北味某某公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 马海波

审 判 员 叶玉宝

代理审判员 张 红

二00九年七月十四日

书 记 员 刘 晖

注:此案终审后,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》才出台

律师观点分析

案件描述

湖北省武汉市江岸区人民法院

民事判决书

(2009)岸民商初字第305号

原告湖北味某某饮有限公司,住所地武汉市武昌区东湖路

法定代表人孙某,该公司董事长。

委托代理人王某某,湖北金趐律师事务所律师,一般授权代理。

委托代理人杜某,湖北金趐律师事务所律师,一般授权代理。

被告湖北外轮供应公司,住所地武汉市江汉区新华路。

法定代表人卢某某,公司总经理。

委托代理人周某某,湖北大晟律师事务所律师,特别授权代理。

委托代理人苏某,湖北大晟律师事务所律师,特别授权代理。

被告何甲,女,年月日出生,汉族,住武汉市江汉区,身份证号:。

委托代理人胡文彬,男,年月日出生,汉族,系湖北普明律师事务所律师,住武汉市武昌区。

被告何乙,男,年月日出生,汉族,住武汉市江汉区,身份证号:。

委托代理人胡文彬,男,年月日出生,汉族,系湖北普明律师事务所律师,住武汉市武昌区。

原告湖北味某某公司(以下简称味某某公司)诉被告湖北外轮供应公司(以下简称外轮公司)、被告何甲、被告何乙承租人优先购买权纠纷一案,本院于2008年12月25日立案受理后,依法适用普通程序,组成由审判员王党生担任审判长、人民陪审员周玲莉、宋汉仙参加的合议庭,于2009年3月20日公开开庭进行了审理。原告味某某公司的委托代理人王某某、杜某,被告外轮公司的委托代理人周某某、苏某,被告何甲、何乙的委托代理人均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告味某某公司诉称,1999年8月9日,我公司与被告外轮公司签订了一份《房屋租赁合同》,被告外轮公司将其位于本市江岸区某某路某某号,总面积为508平方米的房屋(以下简称某某路房屋)租赁给我公司使用,租期自1999年10月1日至2007年9月30日。此后于2005年4月28日,我公司与被告外轮公司又签订了一份《房屋租赁合同》,将租期延长至2009年9月30日。自1999年10月1日起至今,我公司一直在使用该租赁房屋,并向被告外轮公司依约缴纳租金,从1999年10月1日起至今,被告外轮公司一直未告知我租赁房屋要出售。不料被告何甲与被告何乙于2008年8月1日通知原告,称其为该租赁房屋的房产所有人,要求我接到通知之日起15日内退出该租赁房屋。至此,我公司才发现被告外轮公司已将某某路房屋卖给了被告何甲与何乙。我某某路房屋的合法承租人,被告外轮公司在卖房时并未通知原告,其擅自转让房屋的行为侵犯了我的知情权和优先购买权,故请求法院依法确认我对某某路房屋的优先购买权;依法确认被告外轮公司与被告何甲、何乙之间关于某某路房屋的买卖无效;依法判令我在同等条件下行使对某某路房屋的优先购买权。

原告味某某公司为支持其诉讼主张。池庭向本院提交如下证据:

证据一、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、收费单据一组,证明原告味某某系某某路房屋的合法承租人,对该房屋享有优先购买权;

证据二、国有土地使用权证一份,证明被告外轮公司在1999年8月9日与原告味某某签订房屋租赁合同时,系某某路房屋的所有权人;

证据三、通知书一份,证明被告何甲、何乙明知某某路房屋的租赁事实,仍然买受该租赁房屋,实属来意侵犯原告的优先购买权,三个被告之间的房屋买卖关系无效的事实;

证据四、产权登记信息查询单、房产档案复印件一组,证明被告外轮公司与被告何甲、何乙买卖某某路实属来意串通,侵犯了原告的优先购买权,三个被告之间房屋买卖关系无效。武汉市江汉区人民法院处置该房屋的行为,是三方达成的一个自愿的行为,不是法院强制执行的行为。

被告外轮公司辩称:原告味某某公司所述与事实不符。他们早在2002年就以经知道某某路房屋产权转让给何甲、何乙的事实,我方与何甲、何乙的房屋买卖不是普通的房屋买卖关系,而是经过武汉市江汉区人民法院执行庭在执行过程中进行的处置,在此过程中,执行法官业已通知原告参与房产处置,他们明确放弃了房屋优先购买权。关于某某路房屋出卖后仍由我公司开具收租收据问题,首先是应原告要求这么办理的(他们要求提供正式收据),实际产权人何甲、何乙为了避税,也不愿意出具正式收据,于是就由我开具收据,原告直接将租金定时定期支付给何甲、何乙,即便原告认为有优先购买权,但当年该房屋办有抵押登记,抵押权人是武汉市商业银行,所以武汉市商业银行在实现抵押权的进修,抵押权就优先于租赁户的优先购买权,综上,请求法院驳回原告味某某公司的诉讼请求。

被告外轮公司为支持其辩称主张,汝州向本院提交如下证据:

武汉市江汉区人民法院执行卷宗资料一组,证明武汉市江汉区人民法院在变卖某某路房屋的过程中,民经通知原告到庭参加相关事宜,原告对法院处置该房屋的行为是知道的,其放弃了优先购买权的事实。

被告何甲、何乙辩称,本案诉争的某某路房屋由三部分组成,第一部分是“武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层”临街门面房屋,上述房屋是何甲于2003年通过武汉市江汉区人民法院的执行变卖程序所取得的,并已经办理了房屋更名手续,现时也是武汉市商业银行实现其抵押权的进修取得的,原告对此没有优先购买权;第二部分“武汉市江岸区某某路某某号房屋一层”即临街门面房屋背后部分,系何甲的私有房产,原告对此也没有舒适购买权;第三部分是“武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室”,是何乙的私有房产,原告对此仍然没有优先购买权的。原告早在2003年就知道人民法院将某某路房屋变卖给何甲的事实,我们取得房屋产权后,原告定时定期将某某路房屋的租金支付我。至于由被告外轮公司开具收租收据问题,这是原、被告当时协商的结果,原告要求我们开具正规收据,我们不能开具,且想合理避税,所以就由被告外轮公司来开具。某某路房屋的转让登记手续是在2003年办理的,原告时隔6年以后提出房屋买卖合同无效,已过诉讼时效。综上,请求驳回原告味某某公司的诉讼请求。

被告何甲、何乙为支持其辩称主张,当庭向本院提交如下证据:

证据一、武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层产权证复印件一份,证明该房屋所有权人何甲已取得物权,具有公告公示力,原告味某某公司无权行使其优先购买权的事实;

证据二、武汉市江汉区人民法院执行材料一组,证明诉争房屋设定有抵押权,时间先于租赁合同,何甲取得该房屋物权是实现抵押权并支付了对价,且原告味某某公司对此也知情的事实;

证据三、结婚证、原告味某某公司花桥分店营业执照一组,证明彭某某与何甲的夫妻关系,刘某某为原告负责人之一,原告味某某公司将某某路房屋租金支付给了何甲。说明其对房屋已变卖的事实是知情的;

证据四、武汉市江岸区某某路某某号1层房产登记资料一份,证明该房屋所有权人为何甲方的事实;

证据五、经被告何甲、何乙申请,本院依法调取彭某某与原告味某某公司支付租金经办人刘某某的资金来往明细,证明原告味某某公司将租金直接支付给被告何甲、何乙,其对产权变更的情况是知情的事实;

证据六、武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室房产资料、房款收据一组,证明该房屋所有人为何乙,原告对此无优先购买权的事实;

证据七、被告何乙的说明一份,证明其全权委托被告何甲的丈夫彭某某来收取租金,原告将房屋租金已支付给何乙的事实。

原告味某某公司对被告外轮公司提交的证据真实性无异议,但认为诉争房屋的买卖是三方协议,不是法院强制执行,且武汉市江汉区人民法院也从未通知原告到庭的相关事实存在。原告味某某公司对被告何甲、何乙提交的证据一、二、三、四、五、六真实性无异议,但认为证据一、三、五、六不能证明其要证明的目的;证据二与本案无关;被告外轮公司及被告何甲、何乙对原告味某某公司提交的证据一、二、四真实性无异议,但认为原告味某某公司对房屋更名是知情的,其放弃了优先购买权;证据四被之间没有恶意串通,而是通过人民法院的正常程序取得诉争房屋的,对上述证据,本院予以采信。

原告味某某公司对被告何甲、何乙提交的证据七有异议,认为该证据与本案无关。被告外轮公司对原告味某某公司提交的证据三有异议,对该证据并不知情。对上述有争议的证据,本院认为,原告味某某公司提交的证据三,被告何甲、何乙提交的证据七,其来源真实、合法有效,能够证实案件相关的事实,对上述证据,本院依法予以采信。

经审理查明:位于本市江岸区某某路某某号门面房屋由三部分组成,即1、武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋(建筑面积212平方米),原产权人为被告外轮公司;2、自建房屋(建筑面积212平方米、发租时无产权登记);3、武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室(原系湖北某某公司单位自管房)。1999年8月9日,原告味某某公司与被告外轮公司签订了一份《房屋租赁合同》,双方约定由被告外轮公司将上述三处房屋(总建筑面积508平方米)租赁给原告味某某公司使用,租期自1999年10月1日 至2007年9月30日。合同签订后,原告味某某公司即进驻该房屋经营至今,双方均按该合同履行了各自义务。;在被告外轮公司差欠武汉市商业银行新路运行贷款未予偿付,2002年9月18日,经武汉市江汉人民法院(2002)汉执一字第457-1号民事裁定书裁定,将设定抵押的武汉市江岸区某某路某某号2栋1层临街门面房屋(登记建筑面积212平方米)变卖给何甲。被告何甲于2003年6月2日取得上述房屋产权。2003年6月3日,何甲向房产管理部门申请补办了自建房屋部分产权登记手续,登记雷阵雨为武汉市江岸区某某路某某号1层房屋,登记的建筑面积为150平方米。2003年11月12日,何乙经湖北某某公司房改,取得了武汉市江岸区某某一村94号1-2室房屋产权(建筑面积68平方米)/嗣后,原告味某某公司便将诉争房屋的租金定时定期支付给被告何甲、何乙。在此期间,仍由被告外轮公司向原告味某某公司开具收租收据。2005年4月28日,被告外轮公司与原告味某某公司又签订了一份《房屋租赁补充协议》,将原告承租诉争房屋的租期延长至2009年9月30日,租金调整致283,200元/年。原告继续将诉争房屋租金定时定期支付给被告何甲、何乙,在此期间的收租收据仍由被告外轮公司开具。

另查明,武汉市江汉欧人民法院在执行变卖武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋过程中,曾于2002年12月12日通知原告味某某公司到庭处理变卖房屋的相关事宜。

本院认为:本案诉争房屋分由三部分构成,对于武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋,因第人民法院强制执行过程中,将设定抵押的上述房屋裁定变卖给何甲,抵押权人实现其抵押权应优先于承租人的优先购买权,故此原告对该房屋的优先购买权主张,本院不予支持。对于武汉市江岸区某某路某某号1层房屋,因系被告何甲原始取得,并非从被告外轮公司处购买,故此原告对上述房屋的优先购买权主张,本院也不予支持。对于武汉市江岸区某某一村94号1-2号房屋,因该房屋系被告何乙通过房改从湖北某某公司购买全部产权,原告对此也不享有优先购买权。结合武汉市江汉区人民法院曾通知原告味某某公司到庭处理变卖房屋的相关事宜以及原告味某某定时定期将诉争房屋租金支付给被告何甲、何乙的事实,其请求确认被告外轮公司与被告何甲、何乙之间关于某某路房屋的买卖无效以及对某某路房屋享有优先购买权的诉讼请求,无事实及法律依据,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、最高人民法院关于经贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的解释第一百一十八条之精神以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,判决如下:

驳回原告湖北味某某公司的诉讼请求。

本案案件受理费31,180元,邮寄费60元共计31,240元,由原告湖北味某某公司负担(已执行)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审 判 长 王 党 生

人民陪审员 宋 汉 仙

人民陪审员 周 玲 莉

二00九年四月二十日

书 记 员 李 曦 筱

仲裁结果

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

(2009)武民终字第642号

上诉人(原审原告):湖北味某某饮有限公司,住所地武汉市武昌区东湖路

法定代表人:孙某,该公司董事长。

委托代理人:王某某,湖北金趐律师事务所律师。

委托代理人:杜某,湖北金趐律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):湖北外轮供应公司,住所地武汉市江汉区新华路。

法定代表人:卢某某,该公司总经理。

委托代理人:周某某,湖北大晟律师事务所律师。

委托代理人:苏某,湖北大晟律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):何甲,女,年月日出生,汉族,住武汉市江汉区,身份证号:。

委托代理人:胡文彬,湖北普明律师事务所律师。

委托代理人:刘学某,男,汉族,年月日出生。住武汉市武昌区。

被上诉人(原审被告):何乙,男,年月日出生,汉族,住武汉市江汉区,身份证号:。

委托代理人:胡文彬,湖北普明律师事务所律师。

委托代理人:刘学某,男,汉族,年月日出生。住武汉市武昌区。

上诉人湖北味某某餐饮有限公司(以下简称味某某公司)因与被上诉人湖北外轮供应公司(以下简称外轮公司)、何甲、何乙承租人优先购买权纠纷一案,不服湖北省武汉市江岸区人民不地宫(2009)岸民商初字第305事情民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审法院审理查明:位于江岸区某某路某某号门面房屋由三部分组成,即1、武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋(建筑面积212.平方米),原产权人为被告外轮公司;2、自建房屋(建筑面积220方米,发租时无产权证登记);3、武汉市江岸区花桥街某某一村某某号1-2室房屋(原系湖北某某公司单位自管房)。1999年8月9日,原告味某某公司与被告外轮公司签订了一份《房屋租赁合同》,双方约定由被告外轮瓮将上述三处房屋(总建筑面积508平方米)租赁给原告味某某公司使用,租期自1999年10月1日至2007年9月30日止。合同签订后,原告味某某公司即进驻该房屋经营至今,双方均按该合同履行了各自义务。因被告外轮公司差欠武汉市商业银行新路运行贷款未予偿付,2002年9月18日,经武汉市江汉区人民法院(2002)汉执一字第457-1号民事裁定书裁定,将设定抵押的武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋(登记建筑面积212平方米)变卖给何甲。被告何甲2003年6月2日取得上述房屋产权。2003年6月3日,何甲向房屋产权部门申请补办了自建房屋部分产权登记手续,登记地址为武汉江岸区某某路某某号房屋,登记的建筑面积为150平方米。2003年11月12日,何乙经湖北某某公司房改,取得了武汉市江岸区花桥街某某一村某某号1-2室房屋产权(建筑面积68平方米)。嗣后,原告味某某公司便将讼争房屋的租金定时定期支付给被告何甲、何乙。在此期间,仍由被告外轮公司向原告味某某出具收据。2005年4月28日,被告外轮公司与原告又签订了一份《房屋租赁补充协议》,将原告承租讼争房屋的租期延长至2009年9月30日,租金调整至283200元/年。原告继续将讼争房屋租金定时定期支付给何甲、何乙,在此期间的收据仍由被告外轮公司开具。

一审另查明,武汉市江汉区人民法院在执行变卖武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋过程中,曾于2002年12月12日通知原告味某某到庭处理变卖房屋的相关事宜。

2008年10月7日,味某某公司向一审法院提起诉讼,请求法院判令:味某某对某某路某某号房屋享有优先购买权;外轮公司与何甲、何乙之间关于某某路某某号房屋买卖无效;味某某公司在同等条件下行使对某某路某某号房屋的优先购买权。

一审法院认为:本案讼争房屋由三部分构成,对于武汉市江岸区某某路某某号房屋2栋1层临街门面房屋,;在系人民法院强制执行过程中,将设定抵押的上述房屋裁定变卖给何甲,抵押权人实现其抵押权应优先于承租人的优先购买权,故此原告对该房屋的优先购买权主张,本院不予支持。对于武汉市江岸区某某路某某号1层房屋,因系被告何甲原始取得,并非从被告外轮公司处购买,故此原告对上述房屋的何等购买权主张,本院也不支持。对于武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室房屋,因该房屋系被告何乙通过房改从湖北某某公司购买全部产权,原告对此也不享有优先购买权。结合武汉市江汉区人民法院曾通知原告味某某公司到庭处理变卖的相关事宜以及原告味某某公司定时定期将讼争房屋租金支付给被告何甲、何乙的事实,其请求确认被告外轮公司与被告何甲、何乙之间关于某某路房屋的买卖无效以及对某某路房屋享有优先购买权的诉讼请求,无事实及法律依据,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的解释第一百一十八之精神以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,判决:驳回原告味某某公司的诉讼请求。本案案件受理费31180元、邮寄费60元共计31240元,由原告湖北味某某公司负担。

判后,上诉人味某某公司不服原审人民法院上述民事判决,向本院提起上诉,请求:1、依法撤销湖北省江岸区人民法院(2009)岸民商初字第305号民事判决书,依法改判或者发回重审;2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由如下:一、原审判决认定事实错误。1、原审判决称上诉人自2003年11月12日开始,一直将讼争房屋的租金支付给被上诉人何甲、何乙,属认定事实错误。实际上。自1999年8月9日上诉人与被上诉人外轮公司签订《房屋租赁合同》开始到本案立案之日,上诉人一直将讼争房屋的租金定时定期支付给被上诉人外轮公司,而非支付给被上诉人何甲、何乙。2、原审判决以被上诉人何甲、何乙提交证据七《何乙的说明》作为证据,系属认定事实错误。3、原审判决称讼争房屋之构成部分系被上诉人何甲原始取得及被上诉人何乙通过房改取得,属认定事实错误。实际上,上述房屋的土地使用权一直在被上诉人外轮公司名下,被上诉人何甲、何乙也一直未提供讼争房屋的土地使用权证。4、原审判决称武汉市江汉区人民法院在执行变卖房屋过程中曾通知上诉人到庭处理变卖房屋的相关事宜,属认定事实错误。首先,武汉市江汉区人民法院未曾对本案讼争房屋采取查封、扣押措施,也未曾作出相应的强制执行裁定书,更未曾发布变卖公告,由此可知,案外人武汉市商业银行新路支行、被上诉人外轮公司、被上诉人何甲、何乙之间达成协议属“私下买卖”。其次,武汉市江汉区人民法院从未对上诉人参加房屋变卖的情形作出书面记载或者记入执行笔录,也没胡任何法院记录显示上诉人放弃过讼争房屋的优先购买权。二、原寂判决适用法律错误。1、原审判决称江岸区某某路某某号2栋1层临街门面房屋,系人民法院在强制执行过程中,将上床房屋裁定变卖给被上诉人何甲,属适用法律不当。案外人武汉市商业银行新路支行、被上诉人外轮公司、被上诉人何甲三方达成一份书面协议,约定将本案讼争房屋由被上诉人外轮公司出卖给被上诉人何甲,但该协议明显违反了《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第118条与《中华人民共和国合同法》第230条的规定,应属无效协议。2、原审判决称抵押权人实现其抵押应优先于承租人的优先购买权,属适用法律不池。承租人的优先购买权是在同等条件下进行的,并不影响抵押权人实现债权。

被上诉人答辩要求二审法院驳回上诉,维护原审。

经审理查明:本院对原审法院查明事实予以确认。二审中,味某某公司提供了何甲、何乙以及外轮公司于2009年5月8日向味某某公司送达的解释房屋租赁合同通知书,以证明何甲、何乙以及外轮公司解除合同于法无据。何甲、何乙以及外轮公司认为该证据与本案无关。何甲、何乙以及外轮公司在二审期间未举出新的证据。

本院认为:味某某公司主张对某某路某某号房屋享有优先购买权,该房屋由三个独立部分组成,分别为:武汉市江岸区某某路某某号2栋1层临街门面房屋、武汉市江岸区某某路某某号1层房屋、武汉市江岸区花桥街某某一村某某1-2室房屋。1999年10月,外轮公司将上述房屋(外轮公司只取得某某路某某号2栋1层临街门面房屋可能性证书)出租给味某某公司承租使用,双方之间构成租赁法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定,味某某公司对其承租的房屋享有优先购买权。在租赁期间,某某路某某号2栋1层临街门面房屋所有权虽发生变更,但该房屋经武汉市江汉区人民法院以(2002)汉执一字第457-1号民事裁定书裁定变卖给何甲的,该法院在执行过程中通知了味某某公司,味某某公司在合理期间未主张优先购买权。何甲取得某某路某某号2栋1层临街门面房屋所有权后,味某某将租金通过银行汇入新产权人帐上,且事过多年才主张权利,由此可见,味某某公司已放弃了优先购买权。另外,武汉市江汉区人民法院(2002)汉执一字第457-1号民事裁定已发生法律效力,何甲经法院裁定取得某某路某某号2栋1层临街门面房屋产权,对此,味某某公司对该房屋主张优先购买权,缺乏法律依据。另两处房屋,何甲于2003年6月3日向房产管理部门申请补办了自建房屋产权登记手续,登记地址为武汉市江岸区某某路某某号1层房屋,登记的建筑面积为157平方米;何乙于2003年11月12日经湖北某某公司房改,取得了武汉市江岸区花桥街某某一村94号1-2室房屋产权。上述三处房屋已由房屋登记机构分别登记在何甲、何乙名下。不动产所有权的变动应以登记为公示形式,房屋所有权过户登记在权利人名下,该房屋所有权就由其享有。因何甲、何乙取得上述房屋的所有权,系上述房屋的合法所有权人。上诉人味某某公司并无证据证实案涉房屋系出租人外轮公司整体出卖给何甲、何乙的,故上诉人味某某公司对某某路某某号房屋整体主张优先购买权势理由不能成立。上诉人味某某公司的上诉请求,缺乏事实依据,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律及处理正确。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维护原判。

二审案件受理费31180元,由湖北味某某公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 马海波

审 判 员 叶玉宝

代理审判员 张 红

二00九年七月十四日

书 记 员 刘 晖

注:此案终审后,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》才出台

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