一房二卖如何维权

案情简介：

原告：阳某。

被告：某房地产开发公司。

2012年9月，阳某与某房地产公司签订《房屋买卖合同》，购买该公司开发的某社区一间90平方米房屋，房价为60万元。同年12月，阳某交清全部房款，但该公司未按照合同约定办理房屋产权证、土地使用证等相关手续。2013年4月，该房地产公司又将房屋卖给了第三人李某，并办理了房屋所有权证。阳某遂于2013年6月起诉该房地产公司，诉讼请求：1、要求房地产公司继续履行合同，为阳某办理房屋登记，办理房屋所有权证和土地使用证;2、某房地产公司承担因房屋上涨而造成的办理房产证、土地使用证所增加的费用2500元。

法院经审理后认为，本案房屋买卖合同履行过程中，阳某支付了房款，某房地产公司交付了房屋，但却未办理产权登记，阳某与某房地产公司系债权债务关系。根据我国物权法的规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，对房屋占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，未通过其他程序予以撤销之前，即推定它具有对世的约束力，本案涉诉房屋登记在李某个人名下，李某系该房屋所有权人。由于发生物权效力的登记行为与作为原因的债权行为系相互独立的两个法律关系行为，物权行为不影响债权行为的效力，故阳某与某房地产开发有限公司之间只存在债权行为。阳某要求被告继续履行合同、办理产权登记并承担办证费用的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。法院判决驳回了阳某的诉讼请求。

律师解答：

本案中，涉诉房屋的所有权已经转移至第三人名下，鉴于所有权的唯一性和排他性特点，原告要求进行房屋变更登记的诉讼请求无法得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”此时，阳某可以通过主张解除合同、返还购房款及利息、要求某房地产公司赔偿损失、承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任等方式，维护自身的合法权益。

当然，上述维权途径也只是一种亡羊补牢的做法，要想规避风险，我们可以根据我国《物权法》关于预告登记制度的规定，在与房地产开发公司签订房屋买卖合同时，向房屋登记机关申请预告登记，这样，即便房地产开发公司再行将房屋卖于他人，也无法对抗我们主张房屋所有权。