最近几天，蛋壳公寓的暴雷，让2020年这个不平静的年又增加了几分寒意。暴雷的背后是，房东没收到租金，要赶租客走；租客已经缴纳了半年甚至更长时间的租金，肯定不愿意搬。于是乎房东威胁要换锁，要停水停电等等，租客在寒风中瑟瑟发抖。

       很多人张口就说，房东自己的房子，没收到租金当然可以解除租赁合同，当然有权停水停电，蛋壳公寓只是二房东等等。处在事件之中的一些房东想的就是我先和蛋壳公寓解除租赁合同，然后就可以解除与租客的租赁合同，租赁合同解除后，当然可以赶走租客了，租客不走可以，请向我交租金。

       最近司南律师团队接到了很多这方面的咨询，有房东也有租客。在详细审阅了相关各方的合同等法律文件后，我们现将各方的法律关系厘清如下：

      1.房东与蛋壳公寓之间建立的是委托合同关系，并非租赁合同关系。

       蛋壳公寓和房东之间一般会签订《资产委托管理服务合同》，约定房东将房屋委托给蛋壳公寓做独家委托代理，相应权限包括：代为进行房屋装修，与承租人签订《房屋租赁合同》，代为收取房屋租金等。同时会要房东出具一份授权委托书，进一步明确以上委托事项，并清楚写明受托方（蛋壳公寓）在授权范围内签署相关合约的文件均有法律效力，本人（房东）均予以承认。

       这样就意味着，房东与蛋壳公寓之间是委托代理关系，蛋壳公寓在授权范围内从事的一切行为包括与租客签署租赁合同，收取租金等都是房东的行为，对房东有直接的约束力。

       2.房东与现有租客之间建立的是租赁合同关系。

       在目前看到的租赁合同中，蛋壳公寓与租客签订《房屋代理租赁合同》，约定房东为出租方，蛋壳公寓为代管机构，租客为承租方。虽然房东可以讲，自己在该份文件上没签字，但回想一下，房东给蛋壳公寓的那份授权委托书上是这么写的“受托方在授权范围内签署相关合约的文件均有法律效力，本人（房东）均予以承认”。

       3.蛋壳公寓与现有租客之间虽然有签订书面的租赁合同，但这是基于房东的委托而产生，所以蛋壳公寓与租客之间并无直接的法律关系，其所有的权利义务都可穿透至房东与租客。

      4.租客与微众银行成立借贷合同关系。

       蛋壳公寓与微众银行达成协议，由微众银行与租客签订借贷合同，微众银行给租客进行放贷，而放贷金额由微众银行直接支付给蛋壳公寓，这就是所谓“租金贷”。当然，也有租客没有选择“租金贷”，而是选择年付，一次性将租金支付给蛋壳公寓。

       综合以上，法律关系理清楚了，我们接下来看一看，房东有权通过停水停电换锁砸门等方式赶走租 客吗？法律上说：NO！

       很简单，房东与租客之间存在直接的租赁合同关系，在租客已经按约定交纳租金的情况下（虽然房东可能并未实际收到，但这只能说明房东选任受托人不当），除非租客存在其他违约行为，那么房东作为出租人不能解除租赁合同，否则需要按照租赁合同的约定退回租客交付的租金、退还押金，支付违约金等等。房东目前所采取的诸如停水停电换锁砸门等方式使得租客租赁房屋得以居住的目的无法实现，在这种情况下，租客也可以选择解除租赁合同，要求房东承担违约责任。

       现在的实际情况目前已经得到相关政府部门的重视，比如深圳市住建局已经明确发文，要求物业服务企业不能按照房东的要求对租客采取停水停电等措施，否则予以罚款处理。

       那么在此情况下，房东与租客如何博弈？现提供上中下三策以供参考：

       上策：双方友好协商，各退一步，就后续租期的处理达成一致。一般来说，在类似案件中，蛋壳公寓之前采取的是高收低租，长收短付。房东之前从蛋壳公寓处收到的租金相对较高，这个时候应该放下姿态，作出让步，降低租金标准；而之前租客一次性支付半年或更长期限的租金是因为蛋壳公寓给出的租金较低，所以租客再额外的支付一部分租金，这样双方才能协商达成平衡，过渡完租客已经交付租金的这段租期。至于后续双方可根据实际情况协商签订租赁合同。

       中策：双方都是文明人，砸门撬锁的事不要做，大家先摆摆龙门阵，不行的话或亲自赤膊上阵，或请律师出马，法庭上走一圈，看看谁输谁赢。

       下策：房东停水停电换锁，甚至直接上门赶人，租客据理力争，报警投诉，八仙过海各显神通。这样的处理最有可能是两败俱伤，一地鸡毛。

       现实生活中，有些房东虽说背负巨额房贷，但相对而言，房东还是有一定的经济实力和社会人脉，和租客相比，双方实力明显不对等。就目前的实际情况看，对于租客来说报警可能是比较好的选择，房东若敢直接停水停电换锁甚至暴力驱赶的话，原则上警方一定会出警，而且警方目前的态度是倾向于要求保持现有租赁关系稳定。

       至于罪魁祸首的蛋壳公寓，就交给政府去处理，是否涉嫌诈骗，挪用资金等等，相信政府会给出一个让社会满意的交代。