最近大家有没有追热播剧《安家》？作为一名房产专业律师，在追剧过程总是禁不住用法律思维看剧中每一个单元故事。基于此，我们今天一起聊聊故事里二手房交易过程可能发生的问题及风险。开始我们的律师说法《安家》第一集。

第一集：假如宫蓓蓓夫妻为迎接二胎需置换新房，通过安家天下房似锦将房屋卖给老严夫妇，他们在中介公司签订了《房屋买卖协议》，但是并未签房管部门要求的制式合同。老严夫妻按协议约定交了预付款。宫蓓蓓收到预付款后并没有找到合适的新房子，不想卖这个老房子，要给老严夫妇退款。那么私下签订的《房屋买卖协议》有效吗？宫蓓蓓能不能反悔？

答：《合同法》第8条、第44条之规定，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

宫蓓蓓与老严夫妻所签订的买卖协议只要具备了房屋买卖合同主要内容的，不存在法定的无效情形，该协议是有效的。双方应当按协议约定履行各自的义务，不履行或未全面履行均应当承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任。

当然如果双方明确约定以签订房地产行政主管部门要求制式的《房产买卖协议》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。

因而如果老严夫妻不同意退款，宫蓓蓓应当继续履行合同。