公房征收“同住人”的认定标准与补偿分割原则

一、公房的性质和分类

公房又称公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。公房是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，产权归国家所有。根据产权人的不同，公房主要分为三类：

第一类是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二类是单位自管公房。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房。

第三类是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

二、公房租赁政策中的“同住人”和“共同居住人”概念有区别，不能混用

首先，二者的渊源不同

“同住人”是1990年8月1日生效的《上海市城镇公有房屋管理条件》中确定的概念；共同居住人是2000年7月1日施行的《上海房屋租赁条例》确定的概念。同时，该《条例》第五十四条 本条例自2000年7月1日起施行。《上海市城镇公有房屋管理条例》同时废止。可见，“同住人”的概念随着《上海房屋租赁条例》的施行被”共同居住人”所取代。

其次，二者的适用范围不同

1、依照《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》有关问题掌握口径》的通知[沪房(1991)公字发第226号]中第七条 本细则中的“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。

2、依照上海市房地资源管理局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》[沪房地资公［2000］98号] 第十二条中解释：“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

3 、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）第51条（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

可见，“共同居住人”与“同住人”相比较，虽然经历过变化，但适用条件有明显的不同。

三、上海法院关“同住人”的认定标准

上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）第三条本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。

该《解答》取代了上海市高级人民法院于2003年3月沪高民一（民）他字第6号作出批复中明确，“共同居住人”不受有无本市常住户口的限制。重新明确了“有本市常住户口”，“实际居住一年以上”的条件，并使用了“同住人”的概念。

上海法院关于公有住房同住人的认定，确定了以下三条标准：

1、拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口；

2、拆迁许可证核发之日，已实际居住一年以上；

3、拆迁许可证核发之日，本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋。

四、上海法院对征收补偿款的分割原则

上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）第九条：

承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：

(一)有以下情况之一的人，可以酌情多分：

1．承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

2．承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

3．对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

(二)属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

2017年7月15日