童家乐律师童家乐律师
受人之托，忠人之事
01 基本案情
2018年6月，刘某慧到A公司售楼处看房，表示自己要买一套两居室房子，销售人员小梁向刘某慧介绍A公司楼盘项目，并给她一份D户型图宣传彩页，该彩页记载：建筑面积约70.81㎡，两室/两厅/一厨/一卫，且图形明确画有南向两个房间，中间被隔开，两个房间均有门。看到这份户型图，刘某慧无比心动，终于找到自己的“梦中情房”，在确认户型图标注无误后，很快，她与开发商签订了《商品房买卖合同(预售)》，购买了1幢精装修预售房，共计支付639000元。 四年后房子交付了，刘某慧验房时，才发现开发商交付的房屋“货不对板”，原来，房屋南向仅一个大开间，中间无隔板或墙壁，带有一个门框，没有安装卧室门。这与当初她想象中的房子相去甚远，在户型设计上，与宣传彩页上的完全不一样。双方协商不成，故刘某慧诉请解除与A公司的《商品房买卖合同(预售)》，并由A公司返还已支付购房款。 法院经审理认为，案涉户型图宣传彩页中，对刘某慧购买房屋户型有文字说明具体确定，即“两室/两厅/一厨/一卫”，并通过图画方式进行了直观的展示，房屋结构图片清晰直观，且销售人员亦明确知晓刘某慧想要购买的房屋系两室，可以认定开发商对案涉房屋使用功能的说明和允诺，足以让欲购买两居室户型房屋的刘某慧产生信赖且对合同订立及价格产生重大影响，应当认定开发商的户型宣传彩页构成要约，应作为合同内容，开发商应按合同约定履行义务。 刘某慧想要购买的是二居室户型房屋，房屋户型系其缔约的主要因素，实际交付的房屋与该合同目的明显不符。可以认定开发商交付的案涉房屋不符合同约定，致使刘某慧合同目的无法实现，构成违约。 最终，对刘某慧要求解除案涉房屋买卖合同并由A公司返还购房款的主张，法院予以支持。 作为购房者，在购房前，要注意甄别商品房销售广告的内容，特别是预售类商品房，对于开发商承诺的配套设施、户型、朝向、层高等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，有条件的可以到楼盘现场实地探勘、了解，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上。同时，注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，以免收楼时与宣传情况不符维权难。 开发商在销售商品房时，要坚持诚信原则，不作误导性、夸大性的前期宣传，在订立商品房买卖合同过程中，要充分尽到说明义务，让购房者全面准确了解所购买房屋的真实架构、户型等信息，而不能利用自身专业优势地位，进行片面引导。在现实生活中，开发商要谨慎发布销售广告和宣传资料，对于户型、水电煤气、对购房者订立合同目的及价格有重大影响的相关配套设施等的描述，均可能构成商品房买卖合同的条款，若与实际交付条件不符，均可能构成违约，可追究卖方的违约责任。
《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款 商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。