律师观点分析

一审败诉被判腾退大湾区核心复式豪宅，盈科广州吴晓琳律师二审逆转，击破卖方一房两卖图谋保住全家住房

本案是二手房买卖典型翻盘案件，当事人一审委托同乡律师代理，案件全盘败诉，法院判令全家搬离案涉复式房屋。案涉房屋签约时总价 105 万，几年时间，待到案件二审结束时，房屋市值已达千万元级别。当事人二审委托盈科广州吴晓琳律师，通过制定诉讼策略，说服中介出庭作证，成功扭转一审不利局面。二审法院撤销一审腾退判项，支持继续履行合同，当事人一家六口得以继续居住，挫败卖方借房价上涨一房两卖的企图。

一、案情简介

当事人一家在大湾区核心城区购置一套复式物业，买方与卖方、房产中介三方共同签署《房屋买卖合约》，约定房屋交易总价 105 万元。合同约定，定金、首期款、按揭贷款分期支付；若银行审批贷款金额低于申请额度，差额部分买方需在递件过户当日直接交付卖方。签约后，买方依约支付定金与首期购房款，卖方也按补充协议约定，提前将房屋交付买方全家入住，买方一家六口自此在该房屋内居住生活。后续银行审批贷款额度比合同预估少 10 万元，递件当日买方仅支付 5 万元差额，剩余 5 万元尾款未能当场结清。买卖双方就尾款支付方式产生争议，买方提出以支票支付剩余款项，卖方不予接受，双方协商未果。卖方随后发律师函催告付款，不久后向法院起诉，主张买方构成根本性违约，请求解除房屋买卖合同，要求买方腾退房屋、承担违约金。一审阶段，女当事人的丈夫委托贵州老乡作为一审代理人参与诉讼。一审法院审理后认定买方未按期付清尾款构成违约，支持卖方诉求，判决解除房屋买卖合同，判令买方一家限期腾退案涉房屋，并承担房屋使用费与违约金。此时房屋价格大幅上涨，市值已接近千万，卖方实质意图借房价上涨解除合同，另行处置房屋，实现一房两卖。一审败诉判决一旦生效，当事人一家六口将失去唯一住房，面临无家可归的困境。当事人不服一审判决，决定提起上诉，委托盈科广州吴晓琳律师承办二审案件。

二、办案过程

接受二审委托后，盈科广州吴晓琳律师第一时间全面审阅一审卷宗，复盘一审败诉根源。一审代理人未能抓住案件核心争议，没有围绕 “是否构成根本性违约、合同是否应当解除” 展开有效抗辩，关键事实没有充分举证，同时房产中介作为本案核心知情第三方，在一审全程未出庭，案件关键事实缺少证人证言支撑，直接导致一审全盘失利。盈科广州吴晓琳律师研判案件后，确定本案翻盘的核心突破口：说服房产中介出庭如实陈述案件全过程。但中介顾虑诉讼风险，不愿出庭作证。盈科广州吴晓琳律师向当事人丈夫建言献策，制定方案打消中介的后顾之忧，消除中介出庭的心理负担，最终促成中介同意出庭，还原交易当时双方协商、付款争议的全部客观事实，补齐本案关键证据链条。同时，吴晓琳律师梳理全部交易流水、合同文本、往来函件、收款凭证，整理完整证据目录，固定买方已支付绝大部分购房款、长期实际占有房屋、主动愿意履约的事实。吴晓琳律师向二审法院提交新证据，重点论证：买方仅小额尾款未结清，已经履行合同主要义务，不属于根本性违约；双方原本协商继续履行交易，卖方起诉解除合同本质是房价上涨后，企图借买方轻微违约，实现一房二卖获取高额差价。庭审中，吴晓琳律师重点阐述鼓励交易原则，向法庭提交当事人存款证明，证明当事人具备一次性付清剩余房款的履约能力，愿意承担相应违约责任，请求二审法院改判继续履行合同，不予解除合同。最重要一点，盈科广州吴晓琳律师擅长与经办法官及书记员沟通案件的能力，同时无数次做女上诉人老公的工作，让他耐心地向经办法官和书记员，陈述自己一方的真实情况和强烈诉求。随后，在本拟维持原判的不利前提下，其后两个月内，经办法官再次两次开庭，作出改判女上诉人拥有房屋所有权的二审判决，仅仅补交30万元给被上诉人而已。

三、案件结果

二审法院经审理，采纳盈科广州吴晓琳律师的核心代理意见，作出终审改判，案件实现咸鱼翻身。二审判决撤销一审判决中关于解除房屋买卖合同、返还房屋、退还购房款的核心判项，驳回卖方要求腾退房屋的诉求，当事人一家六口无需迁出案涉复式房屋，保住千万级核心地段住宅，成功挫败卖方借房价上涨企图一房两卖的图谋。二审法院认定，虽然买方存在尾款逾期支付的违约行为，但欠付房款金额占总房款比例很低，买方已经支付绝大部分购房款，长期实际占有房屋、办理交易税费，合同具备继续履行的客观条件。买方当庭表示愿意一次性付清剩余购房款，并且提交存款凭证证明具备充足履约能力，愿意承担合同约定的违约金。二审法院结合鼓励交易、维护交易稳定的裁判原则，认定买方属于轻微违约，并不构成致使合同目的无法实现的根本性违约，卖方无权直接解除合同。最终二审判决，双方房屋买卖合同继续履行；当事人向卖方付清剩余购房款，同时按合同约定承担成交价 10% 的违约金，另支付对应时段房屋使用费。本案二审案件受理费由我方当事人承担。终审判决生效后，双方继续履行房屋买卖合同，当事人一家继续在房屋内居住，不用搬离。对比一审败诉、全家腾房的结果，二审改判彻底扭转当事人一家的命运，避免全家六口失去住房，守住了千万房产的重大财产权益。

四、律师分析

本案是二手房买卖纠纷中极具参考价值的典型案例，很多购房者会误以为，只要存在逾期付款，卖方就有权直接解除合同，一审判腾房的结果，也印证了该观点在一审阶段曾被法院采信。盈科广州吴晓琳律师提示，房屋买卖合同解除，需要达到根本性违约标准，并非只要存在一点逾期付款、轻微履约瑕疵，守约方就可以随意解除合同。判断是否构成根本违约，要综合考量已付房款比例、房屋是否交付占有、合同能否继续履行、违约金额占总价款比重、当事人履约意愿与履约能力，同时兼顾鼓励交易原则，不能简单以单次尾款未付清直接判令解除合同。本案中，卖方起诉解除合同的底层动因，是大湾区核心地段房价大幅上涨，卖方希望借买方小额履约瑕疵，撕毁合同，另行高价出售房屋，也就是一房两卖。这类案件在房价快速上涨时期非常多见，买方一旦一审败诉，面临腾房风险，损失极其惨重。本案二审翻盘的关键，并非单纯法律条文辩论，而是吴晓琳律师抓住了证人证据这个突破口。房产中介是房屋交易全程的亲历者，掌握双方协商、付款争议的全部原始事实，但中介普遍害怕卷入诉讼，不愿出庭。吴晓琳律师向当事人家属提供策略，化解中介出庭顾虑，促成中介如实出庭作证，把交易过程中双方协商的客观事实提交法庭，改变了一审阶段无证人证言、事实片面的局面，是本案逆转的决定性因素。本案也给购房者重大警示：一审诉讼选择代理人至关重要，代理人专业能力、案件策略，直接决定一审走向。本案当事人一审选用同乡作为代理人，未能找准案件核心抗辩要点，关键证人没有出庭，直接导致一审全盘败诉。房产纠纷标的巨大，动辄数百万、上千万，一旦一审失利，二审翻盘难度极高。购房者遇到二手房买卖纠纷，应当尽早委托专业房产律师介入，全面评估证据，提前固定证人、交易沟通记录等关键材料。同时，房屋交易全程，务必留存转账凭证、聊天记录、补充协议、催告函等全部资料，发生付款争议时，积极采取提存、转账等方式主动履行，避免被认定为拒绝履约，最大程度保护自身购房权益。