叶春丽律师

  • 执业资质:1110120**********

  • 执业机构:北京声驰律师事务所

  • 擅长领域:合同纠纷婚姻家庭劳动纠纷工程建筑公司法

打印此页返回列表

房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

发布者:叶春丽律师|时间:2022年09月16日|分类:合同纠纷 |248人看过

律师观点分析

原告:吕X,女,1974年2月11日出生,汉族,住黑龙江省鸡西市鸡冠区。

委托代理人:叶XX律师。

被告:贾XX,女,1966年11月27日出生,汉族,自由职业,住北京市丰台区。

被告:蔡XX,男,1967年5月1日出生,汉族,自由职业,住北京市丰台区。

原告吕X与被告贾XX、蔡XX房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月2日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吕X的委托代理人叶XX,被告贾XX、蔡XX,到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告吕X向本院提出诉讼请求:一、请求法院判令被告退回房屋剩余租金及押金共计63377.53元;二、请求法院判令被告赔偿原告装修损失413939元(计算方式:总体装修花费—使用年限);三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年8月23日,原被告双方签订一份租赁合同,合同约定:甲方将位于姚辛庄村物流园区门东XX外出租给乙方使用,约1600平方米,租金为每年17万元人民币,租期16年,从2015年1月1日起至2030年12月31日止,每两年递增4%,并约定在乙方守约的情况下,如甲方违约,需提前6个月向乙方提出,并于当日向乙方支付违约金20万元。合同签订后,原告一直按时按约交付着租金。2018年10月10日左右听朋友说我们这块要拆迁了,我给被告贾XX打电话,贾XX说是有这么回事儿,因为当初合同是签了16年租期的,原告租赁该房产时,房屋内是空的,经过被告允许的情况下,原告对该处房产进行装修,共计花费60多万元,确定合同不能继续履行的事实后,原告多次与被告协商装修损失和剩余租金的事,被告都说不予赔偿。原告认为,二被告应当按照合同约定提供合法有效的租赁房产,并且保证合同按约顺利履行,现由于二被告的原告合同不能继续履行给原告带来了巨大的经济损失,为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求法院依法裁判。

被告贾XX、蔡XX辩称:一、本案属于不可抗力情况,被告不承担赔偿责任。《租赁合同》第三条“免责及赔偿条款”第3.2条约定,“凡因发生自然灾害、战争或其他不可预测的、其发生后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时,双方互不承担责任。”本案中,因政府湿地建设工程要求腾退,系出于公共利益的政府行为,原告在其起诉书中也认可存在政府腾退的客观事实,以及其与《租赁合同》无法履行之间的因果关系。该等政府腾退行为不可预测、不能防止或避免,并且导致《租赁合同》不能履行,被告不应因此承担赔偿责任。二、原告未经被告同意,违约装修,违反租赁用途,应自行承担责任。本案中,原告对租赁物进行装修并未征得被告同意。依据《租赁合同》第1.2条约定,租赁标的物应为物流园的厂库房,然而原告擅自将其改装成公寓,并且曾经发生火灾事故,存在极大的安全隐患。三、原告擅自转租,构成对《租赁合同》的违约。四、即使本案《租赁合同》被认定为无效,被告有权获得租金,且不应承担任何损害赔偿责任。综上所述,请求法院依法驳回原告的诉讼请求,且本案的诉讼费由原告自行承担。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2011年5月24日,贾XX、蔡XX(承租人、乙方)与**生(出租人、甲方)签订《电镀厂厂区租赁合同》,贾XX、蔡XX承租**生位于通州区XX(北京市电镀协作中心光华XX)厂区院内土地及地上建筑物,面积约20亩,租赁期限自2011年8月1日起至2033年8月1日止。与**生签订上述租赁合同后,贾XX、蔡XX在上述租赁场地内改扩建部分建筑,但相应建设并未取得任何审批手续。针对上述租赁厂区内的部分建筑,2014年8月23日,贾XX、蔡XX(甲方、出租方)与吕X(乙方、承租方)签订《租赁合同》,合同主要内容如下:甲方将自己合法拥有的位于姚辛庄村物流园区东XX外出租给乙方使用,约1600平方米;租金为每年17万元整(另交3万元作为房屋使用设施押金,如无损坏之处到期退还);租赁期限为16年,即从2015年1月1日起至2030年12月31日止。每两年递增4%。租期满后,如甲方继续出租,同等条件下,乙方优先承租;每年提前两个月交下个月的房租(因门窗损坏由乙方负责维修及清运垃圾,故第一年房租优惠5000元,签订合同之日乙方付65000元,剩余的租金在2014年12月31日前付清),同时甲方应出具收据为证。如乙方未按规定的时间拖延30天未交租金,甲方有权解除此租赁合同,乙方所有投资全部归甲方所有;在租赁期内,如乙方提前解约,须提前6个月书面通知甲方,并于当日向甲方支付违约金20万元整;在乙方守约的情况下,如甲方解约,需提前6个月向乙方提出,并于当日向甲方支付违约金20万元整;……除甲方开发之外因开发等各种原因占地,所有赔偿归甲方所有与乙方无关,甲方除退还乙方当年所交房租剩余期限的租金外,合同自然终止;凡因发生自然灾害、战争或其他不能预测的、其发生后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时,双方互不承担责任。2014年8月23日,吕X向贾XX、蔡XX交纳房屋设施押金叁万元整。上述租赁合同签订后,吕X向贾XX、蔡XX支付租金至2018年12月31日。

2015年5月1日,蔡XX(甲方、出租方)与吕X(乙方、承租方)签订《门面房租赁合同》,主要内容如下:甲方将自己合法拥有的位于姚辛庄村门面房(房号x)出租给乙方使用;租金为每年人民币20000元(另交贰仟元整作为房屋使用设备押金,如无损坏之处到期退还)。租赁期限为3年,即从2015年5月1日起至2018年4月30日止。租期满后,如甲方继续出租,在同等条件下,乙方优先承租;每年到期前两个月付下一年租金,同时甲方应出具收据为证。如乙方拖延15天未交付租金,甲方有权解除此租赁合同,乙方须无条件搬出,否则须按日租金的2倍向甲方交纳违约金。……因开发等各种原因占地,所有赔偿归甲方所有与乙方无关(包括乙方改建装修部分、乙方的停产、停业、搬迁等一切损失费),甲方除退还乙方当年所交房屋剩余期限的租金外,合同自然终止;凡因发生自然灾害、战争或其他不能预测的、其发生后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行合同时,双方互不承担责任。2015年3月15日,吕X向蔡XX交纳房屋使用设备押金贰仟元整。上述合同签订后,吕X向蔡XX支付租金至2019年4月30日。2018年11月,涉案租赁场地及门面房被政府有关部门强制腾退。

庭审中,吕X向本院提交《装修合同书》、收据、视频资料等,用于证明其装修损失,并在庭审过程中提起装修损失评估申请,本院经高院摇号确定北京市XX公司对吕X租赁的位于北京市通州区XX物流园区门外约1600平方米的装修损失进行评估。2019年2月25日,北京市XX公司发函称,因委托评估的装修现场已经灭失,不具备评估条件,故终止了该评估委托。

本院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。因涉案租赁标的未取得相关建设审批手续,故本院依法认定贾XX、蔡XX与吕X签订的《租赁合同》及蔡XX与吕X签订的《门面房租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,贾XX、蔡XX将未取得合法手续的房屋用于出租,应当对合同无效承担主要责任,吕X承租房屋未审核其合法手续,应当对合同无效承担次要责任,根据双方过错,本院依法确认由贾XX、蔡XX承担70%的责任,由吕X承担30%的责任。对于吕X要求贾XX、蔡XX返还剩余租金及押金共计63377.53元的诉讼请求,本院予以支持。关于吕X主张的装修损失,因其提交的评估材料不全,无法进行评估鉴定,本院结合其提供的《装修合同书》、装修材料收据等证据,考虑到装修折损的事实,本院将其装修损失依法酌定为10万元,由贾XX、蔡XX按照70%的标准给付吕X上述损失7万元,对于其超出部分的主张,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、被告贾XX、蔡XX共同返还原告吕X租金及押金63377.53元,于本判决生效之日起七日内执行清;

二、被告贾XX、蔡XX共同赔偿原告吕X装修损失70000元,于本判决生效之日起七日内执行清;

三、驳回原告吕X其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4220元,由原告吕X负担2740元(已交纳);由被告贾XX、蔡XX共同负担1480元,于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审判员  秦玲

二〇一九年二月二十八日

书记员  王X

0 收藏

相关阅读

免责声明:以上所展示的会员介绍、亲办案例等信息,由会员律师提供;内容的真实性、准确性和合法性由其本人负责,华律网对此不承担任何责任。