尤晓雪律师
律师观点分析
成功案例：房屋租赁合同纠纷，代理出租方追回拖欠租金416400元及违约金
承办律师：尤晓雪（广东省湛江市专业合同、房屋租赁纠纷律师）
## 案件背景
出租方将大面积土地及商铺对外出租，双方签订《房屋租赁协议书》，明确租金标准、递增规则、付款周期、逾期违约金。后受疫情影响，双方签署《补充协议》下调租金，同时特别约定：若承租方逾期缴租超过60天，补充协议全部作废，恢复执行原租赁合同条款。
之后承租方出现严重逾期支付租金的违约行为，虽有部分付款，但未按期足额缴纳租金。出租方多次催缴无果。承租方还抗辩已缴纳租金至某一时间，不认可原告主张的欠付金额。出租方委托湛江尤晓雪律师代理本案，向法院起诉，要求承租方支付拖欠租金及违约金，同时实际占有使用房屋的机构承担连带清偿责任。
## 案件经过
出租人与个人承租方签订房屋租赁协议，将大面积场地出租给对方用于办学经营。合同约定租金标准、按季度预付租金、逾期高额违约金。新冠疫情期间双方签订补充协议下调租金，同时设置违约失效条款，一旦逾期交租超过60天，则恢复原始合同租金标准。
后续承租方没有按照补充协议约定期限足额支付季度租金，逾期已经超过60天，触发补充协议作废条款，租金需要恢复按照原租赁合同标准计算。承租方仅支付两笔部分款项，长期拖欠剩余租金。双方就欠付租金数额、是否恢复原租金标准产生重大分歧，协商不成，出租方提起民事诉讼。尤晓雪律师作为出租方的委托代理人参与全案诉讼。
## 争议焦点
1、承租方逾期支付租金超过60天，《补充协议》是否应当作废，租金是否应当恢复执行原租赁合同约定标准。
2、拖欠租金的具体金额如何核算，承租方已经支付的款项应当如何扣减。
3、原合同约定每日千分之三的违约金标准过高，违约金应当调整至什么标准才符合法律规定。
4、实际使用案涉场地办学的机构，是否需要对个人承租方的租金债务承担连带责任（合同相对性问题）。
## 诉讼过程
尤晓雪律师凭借湛江本地处理房屋租赁合同纠纷实务经验，开展系列代理工作：
1、收集全套证据材料：整理原始《房屋租赁协议书》、疫情期间签署的《补充协议》、租金收款记录、催缴沟通材料、场地实际使用证据、生效关联裁判文书，完整还原租赁全过程以及违约事实。
2、准确解读合同违约条款。重点论证补充协议当中的失效条件已经成就，因承租方逾期交租超过60日，应当恢复适用原租赁协议租金标准，并逐笔扣减承租方已经支付的两笔租金，计算得出尚欠租金本金。
3、针对原合同千分之三的过高违约金，主动将违约金下调至每日万分之四的司法合理标准，既保障出租方违约损失，又便于法院予以采纳支持。
4、对场地实际使用机构承担连带责任的法律关系进行梳理，充分提交相关裁判文书作为佐证，向法庭阐述代理观点。
5、庭审当中针对承租方“租金已经缴纳至某一时间”的抗辩进行反驳，指出对方无证据支撑该主张，应当承担举证不能的不利后果，完整发表代理意见，请求法庭支持租金及违约金全部诉讼请求。同时完成财产保全，查封被告财产，保障后续执行。
## 判决结果
法院采纳尤晓雪律师核心代理意见，作出判决：
1、判令承租方向出租方支付2023年4月至12月拖欠租金**416400元**，并按照每日万分之四标准计付对应违约金。
2、驳回要求实际使用场地的机构承担连带责任的诉讼请求。
3、本案案件受理费、保全费全部由承租方承担。
## 案件意义
1、租赁合同可以设置附条件变更、附条件失效的补充协议。本案补充协议明确约定逾期超过60天则协议作废，该约定合法有效。尤晓雪律师作为湛江专业合同律师，精准把握合同条款，帮助当事人按照原始较高租金标准追回拖欠巨额租金。
2、租赁合同约定的逾期违约金不能过高，原合同千分之三每日属于明显超出司法保护上限，起诉时主动调整至合理标准，更易获得法院支持。
3、**合同相对性原则**：即便第三方实际占有使用租赁房屋，如果租赁合同签字主体仅为个人，没有第三方盖章确认，实际使用机构不当然对租金债务承担连带责任。签订租赁合同时，若需要实际使用主体共同担责，务必要求其一并在合同上盖章签字。
4、房屋租赁纠纷中，承租方提出已支付部分租金的抗辩，应当由承租方提交付款证据，无法举证的抗辩法院不予采信。出租方应当妥善保管全部租赁合同、补充协议、收款凭证、沟通记录，发生纠纷时是维权关键证据。