尤晓雪律师
律师观点分析
成功案例：房屋买卖合同仲裁案件，卖方逾期拒不迁出房屋户口，调解获赔违约金
承办律师：尤晓雪（广东省湛江市专业房产、合同纠纷律师）
## 案件背景
买卖双方签订《房地产买卖合同》购置二手房，合同专门约定户口迁出义务：卖方需要在收齐全部购房款后12个月内，将案涉房屋内原有户口迁出；任何一方逾期履行合同义务，需要按照房屋总成交价日万分之五向守约方支付违约金。
买方已经按照合同约定全额付清87.5万元购房款，但卖方未在约定期限内将房屋户口迁出，经买方多次催告，时隔两百余天才完成户口迁出手续，已经构成严重违约。双方就逾期迁户的违约金赔偿协商无果。房屋买卖合同中订立有效仲裁条款，当事人委托湛江尤晓雪律师，向湛江仲裁委员会提起仲裁，主张逾期迁户违约金，并要求对方承担本案律师费、仲裁费用。
## 案件经过
买方购置二手房，依约足额支付全部购房款项。按照合同约定，卖方应当在收齐楼款后12个月之内把房屋名下户口迁出。但到期后卖方迟迟没有办理户口迁出，在买方反复催促下，逾期249天才完成户口迁出，已经违反合同约定。
双方私下协商赔偿事宜未能达成一致。案涉《房地产买卖合同》约定仲裁管辖，应当向仲裁委员会申请仲裁，而不是向人民法院起诉。尤晓雪律师作为买方的委托代理人，代理本次仲裁全流程，案件开庭审理过程中，经仲裁庭主持，双方开展调解协商。
## 争议焦点
1、房屋买卖合同当中约定的户口迁出义务，是否属于合同有效义务，逾期迁户是否应当承担违约金责任。
2、合同约定按总房价日万分之五计算违约金，该标准是否过高，仲裁中是否可以酌情调整。
3、买方支出的律师费是否应当由违约的卖方承担。
4、在户口已经实际迁出的前提下，违约方是否还需要承担逾期阶段的违约赔偿。
## 诉讼过程（仲裁过程）
尤晓雪律师发挥湛江本地处理房屋买卖仲裁案件实务经验，开展全套代理工作：
1、整理全套证据材料：调取《房地产买卖合同》、购房款全部支付凭证、沟通催告记录、户口迁出时间证明，固定买方已足额付款、卖方逾期249天才迁出户口的完整事实。
2、结合合同仲裁条款，正确选择湛江仲裁委员会作为案件受理机构，起草仲裁申请书，考虑司法实践对于违约金尺度，主动将违约金计算标准调整为日万分之三，明确仲裁请求：主张逾期迁户违约金、要求违约方承担律师费、全部仲裁费用。
3、案件组庭之后参与不公开开庭审理，当庭出示证据，发表代理意见，论证户口迁出属于二手房买卖合同重要附随义务，卖方逾期迁出户口构成违约，应当按照合同约定承担违约赔偿责任。
4、把握仲裁案件调解优势，在仲裁庭主持之下，与被申请人及对方代理人多轮协商谈判，兼顾案件风险、执行回款效率，制定调解方案，力争在调解中最大限度保障委托人经济利益。
5、仔细审核调解协议全部条款，明确违约金金额、付款时间、收款账户、权利义务了结约定，规避后续再次产生纠纷的隐患。
## 调解结果
经湛江仲裁委员会出具具有强制法律效力仲裁调解书确认：
1、双方确认本案违约金40000元，仲裁费4624元，由被申请人（卖方）向申请人（买方）一次性支付。
2、律师费由申请人自行承担；卖方按期足额支付上述款项后，申请人放弃其余仲裁请求，双方就本次房屋买卖纠纷再无其他争议。
> 注：该仲裁调解书与法院判决书具备同等强制执行效力。
## 案件意义
1、二手房买卖中，**户口迁出是非常重要的合同义务**。即便房屋已经过户交付、房款全部结清，卖方逾期不迁出户口，依然要承担合同约定的违约金。尤晓雪律师作为湛江专业房产律师，通过仲裁程序，帮助当事人在户口已经迁出的情况下，依然拿到大额违约赔偿。
2、房屋买卖合同可以约定仲裁作为争议解决方式，仲裁调解书和法院判决书拥有同等法律效力，一方不履行，可以直接向人民法院申请强制执行。
3、二手房交易提示：签订购房合同时，应当明确户口迁出的具体期限、逾期迁户对应的违约金计算标准。户口迁移不属于法院直接判决强制迁出的事项，依靠约定高额违约金，是约束卖方及时迁户最有效的手段。
4、仲裁案件同样可以调解结案。调解不等于完全妥协，是权衡诉讼风险、回款效率之后的理性选择，可以快速拿到生效法律文书，减少当事人时间成本。