郑丽萍律师
律师观点分析
一、案情简介
某银行向一对夫妻发放 62 万元住房按揭贷款，开发商提供抵押加阶段性连带责任保证，案涉房屋办理抵押权预告登记。借款人自 2024 年 7 月起持续逾期，银行诉请借款人清偿剩余本金、利息罚息，主张房产优先受偿，并要求开发商承担连带保证责任。开发商抗辩房屋已完成总确权、具备办证条件，因借款人自身原因未办正式抵押，阶段性担保责任应当免除。
二、案件分析
1.案涉抵押贷款合同合法有效，借款人逾期构成根本违约，银行有权宣布贷款提前到期，主张本金、利息、律师费、保全费。
2.开发商阶段性保证解除附明确条件：需借款人办妥房屋产权证且银行取得正式抵押他项权证。开发商无法举证已催告借款人办理过户及正式抵押，免责条件未成就。
3.虽房屋完成首次登记、预告抵押依法可优先受偿，但不免除开发商合同约定的阶段性连带保证义务。
三、案件结果
法院全额支持我方诉请：判令夫妻借款人清偿全部欠款、承担维权费用；银行对案涉房产折价、拍卖变卖价款优先受偿；开发商对全部债务承担连带清偿责任，代偿后可向借款人追偿。
四、办案心得
处理按揭贷款纠纷，需重点梳理阶段性担保条款原文，固定预告登记、逾期催收、总确权等全套证据。开发商以借款人怠于办证为由主张免责时，核心举证责任在开发商；银行无需主动督促办证，只要未取得正式他项权证，开发商保证责任持续有效。金融机构签订按揭合同时，应留存完整合同文本，逾期后及时诉讼保全，最大化保障债权双担保（房产抵押 + 开发商保证）实现。