平江县某某物业运营有限责任公司、刘某等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

湖南省岳阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘06民终2895号

上诉人(原审原告)：平江县XX公司，住所地湖南省平江县城关镇民建北XX原电力局办公楼4楼，统一社会信用代码914XXXX0626MA4L22MBX9。

法定代表人：张XX，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：吴X，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：孙X，湖南XX律师。

被上诉人（原审被告）：刘XX，男，1970年1月1日出生，汉族，住湖南省平江县。

被上诉人（原审被告）：李XX，女，1972年4月9日出生，汉族，住湖南省平江县。

上诉人平江县XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人刘XX、李XX物业服务合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2022）湘0626民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销原判，改判由刘XX、李XX支付物业费85843元，停车费38000元，恢复小区围墙原状，并承担全部诉讼费。事实与理由：刘XX、李XX未反诉，也未提供证据证明上诉人存在服务意识不强，服务质量不高，物业服务需要改进。物业服务存在持续性、整体性的特点，评判物业服务是否达标，不宜仅以单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。即使上诉人存在服务质量不高等问题，也是上诉人应强化服务意识、提高服务质量。物业合同未被撤销也未被宣告无效，且一审已认定合同有效，一审以物业服务质量不高判定刘XX、李XX打折缴纳物业费没有法律依据的。根据《物业服务合同》第五条规定，没有购买车位的应按每月500元支付车位使用费及车位服务费，在当事人未举证证明，也未申请法院调查的情况下，一审法院主观认定上诉人允许每户业主免费停放一台车，没有事实依据。上诉人是对于按期如数缴纳物业费的业主，奖励免除一辆车停车费，该奖励的前提条件是要求业主按期如数交纳物业费，刘XX、李XX未按期如数交纳物业费,不具备奖励条件。从地下车库记录可以看出，刘XX、李XX的车辆经常停放在车库中。刘XX、李XX为经营方便在小区封闭的围墙上开门，此行为违反《物业服务合同》的约定，系基于同一法律关系即物业管理合同关系产生。

刘XX、李XX未作答辩。

XX公司向一审法院起诉请求：1.判定刘XX、李XX支付自2017年10月1日至2022年5月31日物业费85843元。2.2019年9月1日至2022年3月31日停车费38000元，总计123843元；3.判令刘XX、李XX封闭私自在商业与住宅区公共墙体上所开之门，恢复小区原状；4.由刘XX、李XX承担本案诉讼费用。

一审法院认定的事实：刘XX与李XX系夫妻。2017年7月31日，刘XX、李XX购买了平江县XX公司开发的6、7楼1层共计11个商铺。刘XX、李XX购买的11个商铺证载面积分别为53.91、52.94、71.79、52.2、52.2、71.79、54.33、55.29、55.29、55.29、60.82，共计635.85平方米。平江县XX公司与XX公司签订有《前期物业管理服务协议》，约定由XXX为购房业主提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，对来访人员进行登记和管理。物业服务费收费标准为住宅按建筑面积每平方米每月1.2元收取，商铺按建筑面积每平方米每月2.4元收取。交费时间：每年1月10日及7月10日之前向XX公司缴清本半年度的物业服务费用。合同中另就双方其他权利义务及物业管理服务的内容进行了约定。因刘XX、李XX拖欠2017年10月1日至2022年5月31日期间的物业管理服务费用,多次协调未果，XX公司遂诉至法院。另查明，宏远万汇小区的建设单位为平江县XX公司，公司投资建设了宏远万汇小区停车位，并委托XX公司进行车位使用管理服务费收取，物业公司给予每户业主一台车停车费减免优惠政策。再查明，XX公司在提供物业服务期间，重点服务于楼房大门以内区域范围。因刘XX、李XX所属商铺独立于楼房大门，该公司对商铺所在大楼在安保、保洁、公共设施维护上存在服务质量及服务频率的瑕疵。

一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民法典》九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，虽然刘XX、李XX与XXX未直接签订《物业管理服务合同》，但前期物业服务合同对业主具有法律约束力，刘XX、李XX商铺和住宿区是一个整体，使用公共的供电、供水、排污设施，在合同期内，XXX进行了维护，刘XX、李XX享受了物业服务，应交纳物业费。但案涉商铺面朝大街，门口独立于楼房大门之外，XX公司未能向刘XX、李XX提供与小区内住宅完全同等质量及频率的物业服务，且刘XX、李XX也表示试图与XXX公平协商物业费用，并非不想交纳物业费，为此，法院酌情扣减其物业费数额的10％后，支持物业服务费为76912.4元（635.85＊2.4＊56＊0.9=76912.4元）。关于XXX主张的停车费每月500元。经法院实地走访，XXX对业主停车有优惠政策，故对停车费不予支持。关于刘XX、李XX在商业与住宅区公共墙体上所开之门，XXX要求刘XX、李XX恢复原状的诉讼请求，法院认为，XXX该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条，第九百四十四条之规定，判决：一、由刘XX、李XX于判决生效之日起三十日内向XXX支付物业管理费76912.4元；二、驳回XXX其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1388元，由XXX负担694元，刘XX、李XX负担694元。

二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点是：1.一审判决认定刘XX、李XX支付XX公司物业管理费76912.4元是否正确；2.XX公司主张停车费38000元，是否应予支持；3.XX公司要求刘XX、李XX将小区围墙恢复原状的请求，是否应当在本案中一并处理。

关于焦点1，本案系物业服务合同纠纷，因刘XX、李XX拖欠物业费引发。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。刘XX、李XX系该小区业主，其与上诉人虽未签订《物业管理服务合同》，但前期物业服务合同对小区业主均具有法律约束力。且在合同期内，刘XX、李XX已接受XX公司的物业管理服务，理应交纳物业费。但XX公司未能向刘XX、李XX的商铺，提供与小区内住宅完全同等质量及频率的物业服务，一审法院酌情认定物业服务费为76912.4元，有事实依据，亦符合法律规定，本院予以确认。

关于焦点2，经一审法院实地走访，XX公司给予每户业主免费停放一台车的优惠政策，刘XX、李XX在该小区购买了11个商铺，共计635.85平方米。一审判决不支持38000元停车费，并无不当。

关于焦点3，刘XX、李XX为方便经营在公共墙体上开门，其行为侵害了公共墙体所有权人的利益。但XX公司要求刘XX、李XX将小区围墙恢复原状的请求，与本案不属同一法律关系，XX公司可另案起诉。

综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2776元，由平江县XX公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王XX

审 判 员　闾开海

审 判 员　廖细元

二〇二二年九月二十二日

法官助理　聂XX

书 记 员　曹XX