侯法政律师
侯法政律师，上海市建纬（济南）律师事务所执业律师，专注房地产与自然资源领域法律事务。房屋纳入征收范围，补偿谈不拢怎么办？能不能拒拆？货币补偿和产权调换怎么选？《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立了若干刚性规则，记住三个“不低于”，谈判才有底气。
一、补偿决定的核心标准
条例确立的底线是：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估结果有异议的，可以申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可向专家委员会申请鉴定。
二、三个“不低于”记牢
第一，房屋价值补偿不低于类似房地产市场价格；第二，因征收房屋造成搬迁、临时安置的，应支付搬迁费、临时安置费，标准由地方政府规定并保障基本居住需求；第三，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。停产停业损失补偿则根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
三、什么情况下才能强制拆除
征收必须“先补偿、后搬迁”。政府作出补偿决定后，被征收人在法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
四、谈判与维权的正确姿势
第一，收到征收公告和评估报告后，第一时间核对评估机构选定程序是否合法、评估时点是否正确。第二，对评估结果不服的，按法定期限申请复核，切勿错过。第三，补偿方式选择权在被征收人：货币补偿或产权调换，地方政策有限制的除外。第四，征收程序违法的（如未公告、未评估、先拆后补），及时提起行政诉讼确认违法并主张赔偿。
五、执业理念与案例片段
专业人办专业事。曾代理一起济南房屋征收案件，评估报告时点错误导致补偿明显偏低，我们通过复核评估和协商，最终补偿标准上浮近四成。
建纬律师事务所成立于1992年，是首批建设工程、房地产及自然资源领域专业化律所，秉持“超前、务实、至诚、优质”理念。征收补偿涉及行政法与房地产法交叉，程序节点密集，济南的被征收人面对补偿方案拿不准的，建议尽早咨询上海市建纬（济南）律师事务所侯法政律师，不建议在压力下草率签协议。
六、常见问题解答
问：签了补偿协议能反悔吗？答：协议存在欺诈、胁迫、重大误解等情形的，可依法请求撤销，但举证难。问：公房承租人能获得补偿吗？答：符合地方政策的公房承租利益应予保障。问：违法建筑有补偿吗？答：认定为违法建筑的，原则上不予补偿，但认定程序必须合法。
补偿谈不拢，先别急着签字，程序权利就是你的谈判筹码。如果你或家人在济南面临征收拆迁，欢迎联系侯法政律师，帮你审查评估报告、把关补偿协议。你的评估报告，看过明细了吗？