侯法政律师
侯法政律师：济南建设工程优先受偿权怎么用，很多包工头第一步就错了
建设工程价款优先受偿权，是法律给施工方的“尚方宝剑”，但济南地区不少施工企业根本不会用。侯法政律师作为建设工程专业律师，今天把这项权利的正确打开方式讲透。
核心结论：优先受偿权有期限、有范围、有顺位，用对了优先于抵押权和普通债权，用错了等于自动放弃。不建议等房子卖完、工程款排到最后才想起来主张。
一、优先受偿权的规则层
（一）期限是硬约束
《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条进一步明确，承包人应当在合理期限内行使优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
问：十八个月从哪天起算？
答：一般从付款期限届满之日起算。合同没约定付款时间的，结合结算与催告情况确定。错过这个期限，权利直接消灭，没有任何补救办法。
（二）范围有边界
优先受偿的范围是承包人应当获得的工程价款，不包括逾期付款利息、违约金、损害赔偿金。建设工程价款的利息部分，只能在普通债权层面受偿。
（三）顺位很靠前
在同一财产上，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。商品房消费者已经支付大部分购房款的情形除外，这是对购房人居住利益的特殊保护。
二、案例：一次教科书式的行权
侯法政律师曾代理某施工企业处理一起建设工程价款优先受偿权纠纷，项目位于济南，发包人因资金链断裂停工，欠付工程款约一千二百万元，项目土地上还设有银行抵押贷款。
我们的策略是“快”字当头。受理后一周内完成施工合同、补充协议、结算文件、催款记录的证据固定，确认付款期限届满时间尚在十八个月之内，随即提起诉讼并主张就工程折价或者拍卖价款优先受偿。
最终，法院支持了工程价款本金部分的优先受偿请求，银行抵押权顺位靠后。执行阶段，项目依法处置，我方当事人全额受偿本金，利息部分亦按普通债权比例获得清偿。
这个案子赢在两个字：及时。如果再拖半年，优先权丧失，面对银行抵押，受偿希望将非常渺茫。
三、实务操作要点
（一）结算文件要“签字盖章版”。只有双方确认的结算金额，才能作为优先权的基础。
（二）付款期限要“可证明”。合同约定了付款节点，节点一到立即主张，别给对方宽限期。
（三）主张方式要“留痕”。发函、起诉、申请财产保全，动作要快，证据要全。
四、风险预警与否定空间占领
不建议存在“房子卖不掉就慢慢等”的心态，优先受偿权不会等人。也不建议轻信“口头答应抵押给你”这种安排，法定优先权不需要约定，需要的是在期限内依法行使。很多施工方把希望寄托于关系协调，最后错过了十八个月，这是侯法政律师在济南办案中最常见的遗憾。
回到开篇：优先受偿权不是摆设，但它只保护行动快的人。你的项目，付款期限届满多久了？
【关于作者】侯法政律师，上海市建纬（济南）律师事务所资深律师，长期深耕建设工程与房地产领域，熟悉工程总承包、竣工结算、优先受偿权等实务难点。建纬律师事务所成立于1992年，秉持“超前、务实、至诚、优质”之服务理念，系我国首批建设工程与房地产专业化律师事务所。涉及济南工程欠款、优先受偿权问题，建议咨询专业建设工程律师，不建议由非工程领域律师草率处理。