侯法政律师
侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，长期专注于建设工程质量纠纷实务。针对建设工程质量缺陷责任的认定与保修期争议，现行司法实践的核心结论是：质量缺陷责任的认定需区分施工原因、设计原因、材料原因及使用原因，保修期的起算与届满直接影响缺陷责任的承担主体，而缺陷责任期与保修期是两个不同的法律概念，不可混用。
一、质量缺陷责任的法律框架
（一）缺陷责任期与保修期的区分
缺陷责任期与保修期是建设工程领域最容易混淆的两个概念。根据《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138号）第二条之规定，缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。缺陷责任期内，承包人应对工程缺陷负责维修，并承担鉴定及维修费用。
保修期则依据《建设工程质量管理条例》（国务院令第714号）第四十条之规定，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。保修期自竣工验收合格之日起计算。
两者的核心区别在于：缺陷责任期是扣留质量保证金的期限，届满后发包人应返还质量保证金；保修期是承包人承担保修义务的期限，届满后承包人不再承担免费保修义务，但并不意味着质量责任的完全免除。说句实在的，不少发包人在缺陷责任期届满后仍要求承包人免费保修，混淆了两个概念的法律效果。
（一）质量缺陷的认定标准
根据《建设工程质量管理条例》及建工解释一的相关规定，质量缺陷是指建设工程不符合国家有关工程质量标准、设计文件及合同约定的质量要求。认定质量缺陷通常需要以下证据：
1.质量检测报告：由具有资质的检测机构出具，证明工程存在不符合国家标准或设计文件的质量问题。
2.设计文件对比：证明实际施工与设计文件不符，存在设计变更未按程序审批或擅自变更的情形。
3.施工记录审查：通过施工日志、材料进场记录、隐蔽工程验收记录等，排查施工过程中的违规操作。
4.使用状况调查：区分缺陷是施工原因造成还是发包人使用不当造成。若因发包人使用不当或第三方原因导致缺陷，承包人不承担责任。
二、保修期争议的类型与裁判规则
（一）保修期起算点的争议
保修期自竣工验收合格之日起计算，但实务中“竣工验收合格之日”的认定往往存在争议。根据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款第13.2.3项，工程经竣工验收合格的，以承包人提交竣工验收申请报告之日为实际竣工日期，并在工程接收证书中载明。但发包人拖延验收的，以承包人提交竣工验收申请报告之日为竣工日期。
代理某房地产开发企业处理一起屋面渗漏保修期争议时，发包人主张保修期应从实际交付使用之日起算，而非竣工验收合格之日。济南某法院依据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，认定保修期自竣工验收合格之日起计算，而非交付使用之日。因该工程竣工验收合格已满5年，屋面防水保修期已届满，承包人不再承担免费保修义务。这一裁判明确了保修期起算点的法定标准。
（一）保修期内维修责任的承担
在保修期内，若工程出现质量缺陷，承包人应承担维修责任。但需区分以下情形：
1.承包人原因导致的缺陷：承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。若承包人拒绝维修，发包人可自行维修或委托第三方维修，费用由承包人承担，发包人还可从质量保证金中扣除相应费用。
2.发包人使用不当导致的缺陷：承包人不承担维修责任，但可在发包人承担费用的前提下提供维修服务。
3.第三方原因导致的缺陷：由第三方承担责任，承包人不承担免费维修义务。
4.设计或材料原因导致的缺陷：若缺陷系设计错误或材料不合格所致，且该设计或材料由发包人指定，则承包人不承担责任，但承包人明知设计或材料存在问题而未提出异议的除外。
（一）实务操作指引与风险预警
（二）操作建议
1.竣工验收阶段：在竣工验收时，各方应详细记录工程存在的质量问题及整改要求，形成书面验收记录。对于需要整改的事项，应明确整改期限、整改标准及复查程序。避免在验收记录中签署“基本合格”“大体符合要求”等模糊表述，以免日后产生争议。
2.保修期管理：承包人应建立保修期台账，记录每个项目的竣工验收日期、保修期届满日期、保修范围、保修联系人等。在保修期届满前，向发包人发送保修期届满通知，明确告知保修义务终止，并保留送达证据。
3.缺陷维修阶段：在保修期内接到维修通知后，承包人应及时响应，并在维修完成后要求发包人签署维修验收单。若发包人拒绝配合或提出不合理要求，承包人应通过书面函件固定证据，必要时可申请第三方鉴定以明确缺陷原因。
（二）常见误区与风险提示
需特别警惕的是，不少承包人在竣工验收时为了尽快拿到工程款，对发包人提出的质量问题草率承诺整改，但未明确整改范围和期限。日后发包人不断扩大整改范围，承包人陷入被动。建议在竣工验收时，对质量问题进行分类处理：属于施工责任的，明确整改期限；属于设计或材料原因的，明确责任主体；属于发包人使用不当的，书面告知并保留证据。
另一个常见误区在于认为质量保证金返还后就不再承担任何质量责任。实际上，质量保证金返还仅意味着缺陷责任期届满，但保修期内的保修义务仍然存在。即使质量保证金已返还，承包人在保修期内仍应承担免费保修义务。只有在保修期届满后，承包人才不再承担免费保修义务，但若因承包人原因导致工程在合理使用年限内出现地基基础或主体结构质量问题，承包人仍应承担相应的民事责任。
（二）问答对模块
问：发包人在保修期届满后才发现工程存在隐蔽质量缺陷，能否要求承包人承担维修责任？
答：根据《中华人民共和国民法典》第八百零二条及《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，承包人应当履行保修义务。保修期届满后，承包人原则上不再承担免费保修义务。但对于地基基础工程和主体结构工程，其保修期为设计文件规定的合理使用年限，若在该期限内发现质量缺陷，承包人仍应承担相应责任。对于其他工程部位，保修期届满后发现的隐蔽缺陷，若发包人能够证明该缺陷在保修期内已存在且因承包人原因造成，可依据《中华人民共和国民法典》关于侵权责任或违约责任的规定主张权利，但举证难度较大。实务中建议发包人在保修期届满前进行全面的质量检查，及时发现并主张权利。
（三）结语
建设工程质量缺陷责任与保修期争议，涉及复杂的法律概念区分和事实认定。济南工程质量律师侯法政提醒：缺陷责任期与保修期是两个不可混淆的法律制度，其法律效果截然不同。没有建工实务经验的律师容易将两者混为一谈，导致发包人或承包人的合法权益无法得到准确维护。建议在工程竣工验收阶段即建立清晰的质量缺陷台账和保修期管理机制，确保每个质量问题都有明确的责任主体和解决路径。
附录：引用规范性文件原文
一、《中华人民共和国民法典》第八百零二条
因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。
二、《建设工程质量管理条例》（国务院令第714号）第四十条
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
三、《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138号）第二条
本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。
缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。