张敏君律师
一、非法买卖违章建筑行为并不在法律、司法解释列明之中,根据罪刑法定原则。
（一）“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”作为兜底条款也应遵循前三项的立法本意。
刑法对非法经营罪的客观行为规定了四种情形,前三项规定具体明确,列举的非法经营行为均与相关市场的准入制度有关,都是政府对市场主体进入特定市场领域的规制。根据同类解释原则,第四项“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”作为兜底条款也应遵循前三项的立法本意。
（二）行为人没有违反实体法律,也不是国家根本不允许经营,而是允许经营却没有履行相关报建手续的行为
取得建设用地使用权后建设房屋销售并不违反国家强制性实体法规定,国家应该允许经营。至于销售商品房时没有办理营业执照以及商品房预售许可则是行政违法行为。同时,相关司法解释将非法出版行为、非法买卖外汇行为等情节严重的扰乱市场秩序的行为界定为非法经营活动,以非法经营罪认定。
二、行为人违法行为,相关行政法律已有明确规定,刑事法律作为最严厉的惩罚措施不应该提前介入,应保持其谦抑性。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条“违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款”,第六十八条“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。”行为人的违法行为模式完全符合上述法律责任规定,行政主管部门可以依据该法对行为人处以较重的行政处罚,通过该行政管理手段完全可以规范行为人的违法行为、弥补行为人的违法行为对市场秩序和国家造成的损失。因此,本可以直接适用行政法律来达到社会管理的需要,完全没必要动辄就利用刑法这一最严厉惩罚措施来调整行为人的违法行为。
三、被害人完全可以通过确认合同无效的方式，是被害人的权益得到保障，不会造成恶劣社会影响。
我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。”行为人在未取得商品房预售许可证明的情况下,将该建筑中多套房屋对外出售给案外人,买受人可以依据该规定,向法院提起诉讼,违法的行为可以通过民事诉讼的方式加以纠正。另外,行为人也可以采取补救措施即抓紧办理房地产开发营业执照与商品房预售许可证的方式来使自己的商品房销售行为合法化,从而使房屋买受人能够合法成为所有权人、办理房屋相关证件,这样就避免了群体性事件,消除了社会影响。